Od zapisów planu zależy, jakie tereny zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Głównym czynnikiem decydującym o wartości nieruchomości jest jej położenie, czyli jak mówią nieruchomiści: lokalizacja. Ma ona kolosalne znaczenie nie tylko podczas transakcji na rynku wtórnym, ale również pierwotnym.

Nowe osiedla tworzą wprawdzie dopiero swoją wartość, ale to czy na nowym osiedlu będzie się mieszkało dobrze oraz czy powstające dopiero domki będą atrakcyjnym na rynku towarem można przewidzieć już wcześniej. Wielu odpowiedzi możemy uzyskać w sporządzanych przez gminy planach zagospodarowania przestrzennego oraz dotychczasowej polityce samorządu.

W artykule tym zajmę się wybranym segmentem rynku nieruchomości, jakim jest pierwotny rynek mieszkaniowy. Często, mijając jakieś - funkcjonujące już lub dopiero co budowane – nowe osiedle mieszkaniowe zastanawiamy się, czy chcielibyśmy tam mieszkać.

Zastanawiamy się nad układem budynków i ich kształtem, elementami małej architektury, istniejącą zielenią, jakością wykończenia budynków i otoczenia oraz ogólnym klimatem miejsca.

Częściej jednak najważniejszym czynnikiem, decydującym o naszym zainteresowaniu danym miejscem jest ten, jak my w tym miejscu będziemy funkcjonować w odniesieniu do naszej pracy, dostępności do usług i innych – mających dla nas znaczenie – elementów wpasowanych w nasze codzienne życie.

Tak naprawdę nie znaleziono jeszcze uniwersalnej zasady projektowania zespołów mieszkaniowych, która zadowoliłaby każdego potencjalnego mieszkańca.

Deweloperzy prześcigają się więc w różnych koncepcjach, mogących zapewnić im sukces w sprzedaży zbudowanych przez nich mieszkań.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania można stwierdzić, że zespoły mieszkaniowe nie mogą być projektowane podług poprzednich – realizowanych w PRL-u – zasad, tzn. dużo, byle jak i gdzie popadnie…

Zaletą obecnie realizowanych zespołów mieszkaniowych jest ich – dopasowana do miejsca, w których jest realizowana – skala; nie za duże, nie za małe; w sam raz.

Zadaniem władz samorządu lokalnego jest stworzyć takie warunki do inwestowania w budownictwo mieszkaniowe, aby zapewnić harmonijny rozwój miasta oraz zadbać o uporządkowanie często chaotycznie zainwestowanej przestrzeni i o atrakcyjność terenów dla pozostałych inwestorów zapewniających rozwój gospodarczy.

Rolę taką pełnią miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Za to, czy funkcjonowanie naszych miast odpowiada aspiracjom i oczekiwaniom jego mieszkańców w dużej mierze odpowiada polityka władz samorządowych. Ważna jest umiejętność wypracowania wizji rozwoju i wyobraźnia umożliwiająca powiązanie wielu elementów mających wpływ na to, czy miasto „działa” jak powinno czy też życie w nim jest powodem nieustających udręk jego mieszkańców (funkcjonowanie systemu komunikacyjnego – drogowego i komunikacji miejskiej; dostęp do usług – podstawowego i wyższego rzędu; chłonność terenów mieszkaniowych; odpowiednia proporcja terenów zieleni i rekreacji; funkcjonowanie terenów przemysłowych, baz i składów itd.).

Od zapisów planu zależy, jakie tereny zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Oczywiście nie zawsze udaje się – w oparciu o te zapisy – realizacja takich projektów; często sprawa rozbija się o stosunki własnościowe gruntów; jednakże, coraz częściej udaje się takie zadania zrealizować.

Od położenia zespołu mieszkaniowego zależeć będzie cena m2 mieszkania – im bliżej centrum miasta, tym drożej. Zdarza się jednak coraz częściej, że na wysoką cenę mieszkań w osiedlach położonych w pewnej odległości od centrów miast decydujący wpływ ma sąsiedztwo atrakcyjnych krajobrazowo terenów. Osiedla te świetnie skomunikowane są z centrum miasta oraz uzbrojone w niezbędne usługi i ponadstandardowe wygody (baseny, kluby fitness i inne centra rekreacji oraz np. monitoring ochrony).

Reasumując:

Więcej terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o dużej intensywności według określonej przez samorząd lokalny strategii planowania przestrzennego powoduje:

• generowanie funkcji miastotwórczej – więcej mieszkańców powoduje wzrost aktywności gospodarczej i jej skutków – więcej konsumentów wszelakich usług to większe podatki dla gminy;
• stworzenie warunków dla zbudowania dobrej jakości przestrzeni publicznej – osiedla deweloperskie charakteryzują się zazwyczaj wysokim poziomem urbanistyki i architektury;
• rozwój segmentu usług z tą zabudową powiązanych (handel, kultura, szkolnictwo);
• przejrzystość i racjonalizacja układu komunikacyjnego miasta oraz transportu zbiorowego;
• oszczędność terenów w mieście
• więcej osób mieszka na 1000 m2 działki w budynku wielorodzinnym, niż w domku jednorodzinnym;
• wzrost cen nieruchomości gruntowych (większa cena działek inwestycyjnych);
• relatywny spadek cen m2 powierzchni mieszkaniowych (większa podaż mieszkań = niższe ceny);

Nie sposób zawrzeć wszystkich – z tą problematyką związanych – bardzo złożonych problemów w krótkim artykule. Mam tylko nadzieję, że zarysowany tu problem pozwoli Czytelnikom uświadomić sobie, ile zależy od sporządzonych w przemyślany sposób miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.