str. 8
Czerwiec 06/2007 (106)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
RYNKI
R
E
K
L
A
M
A
P
isząc o europejskich
rynkach nieruchomo-
ści nie sposób nie za-
cząć od rynku amerykań-
skiego, którego powstanie
dało początek podstawom
funkcjonowania rynków nie-
ruchomości na naszym kon-
tynencie.
Podstawy prawne funkcjo-
nowania rynku nieruchomo-
ści w USA oparte są na an-
glosaskim prawie (
common
law
), wprowadzonym w śre-
dniowiecznej Anglii i obowią-
zującym obecnie w większo-
ści byłych kolonii brytyjskich
stanowiących Wspólnotę Na-
rodów. Termin ten określa
prawo tworzone przez sądy
(precedens sądowy) w odróż-
nieniu od prawa stanowio-
nego (
statute law
) obowiązu-
jącego w Polsce.
Najbardziej ciekawym ele-
mentem funkcjonowania ame-
rykańskiego rynku nierucho-
mości jest brak rejestru nie-
ruchomości w formie znanej
w Polsce i w większości krajów
europejskich. W USA nie ma
instytucji Ksiąg Wieczystych.
Potencjalny nabywca nie może
tak jak w Polsce - w sposób ła-
twy i bezpłatny sprawdzić - ja-
kie prawa związane są z inte-
resującą go nieruchomością,
jeżeli… nie wyciągnie od razu
portfela. Rejestry umów i pod-
stawowe informacje, oczywi-
ście odpłatnie, można uzy-
skać od:
•
adwokata,
•
firm wykonujących abstrakty
umów,
•
firm dokonujących ubezpie-
czeń tytułów prawnych.
Właśnie ubezpieczenia ty-
tułów prawnych do nierucho-
mości są niezwykle ważne dla
stron transakcji. Taka polisa
potwierdza, że Sprzedający
ma prawo zbywalności swo-
jej nieruchomości a Kupują-
cego zabezpiecza przed zda-
rzeniami z przeszłości zwią-
zanymi z tą nieruchomo-
ścią. Nie trzeba dodawać,
że wszystkie czynności zwią-
zane z ubezpieczeniem są od-
płatne (ok. 1% wartości nie-
ruchomości). Opłata ubez-
pieczenia jest zazwyczaj uisz-
czana w chwili wydania po-
lisy. Polisa jest ważna tak
długo, jak ubezpieczony lub
jego spadkobiercy posiadają
udział w nieruchomości.
Ubezpieczenie
zabezpiecza i chroni
właściciela przed:
•
fałszerstwem dokumentów,
•
błędną interpretacją oświad-
czenia woli,
•
pomyłkami powstałymi na
skutek zbieżności nazwisk,
•
nieprawidłowym podaniem
stanu cywilnego (sprzedaż
domu wraz z niczego nie-
świadomym małżonkiem
zdarza się dosyć często).
Polisa niestety
nie chroni przed:
•
ograniczeniami wynikają-
cymi z decyzji zagospoda-
rowania przestrzennego,
•
błędami prawnika spraw-
dzającego stan prawny nie-
ruchomości,
•
należnościami z tytułu nie-
zapłaconych rachunków,
np. za remont.
Ubezpiecza się również
kredytodawca, w przypadku
kredytów hipotecznych. Ta-
kie ubezpieczenie jest ważnie
ustanowione i jest skuteczne
przeciw prawu własności nie-
ruchomości.
Tak jak wspomniałam
wcześniej, oprócz wykupienia
polisy chroniącej tytuł prawny
do nieruchomości, należy jesz-
cze zwrócić się do adwokata
lub do firmy zajmującej się
abstraktami umów o dane do-
tyczące nieruchomości. W re-
jestrze nieruchomości ziem-
skich znajduje się wypis naj-
ważniejszych umów (abstrak-
tów) dotyczących konkretnego
obszaru.
Bardzo często zdarza się,
że właściciel nieruchomo-
ści nie posiada udokumento-
wanego tytułu prawnego do
nieruchomości. Wtedy zgła-
sza swoją nieruchomość do
Systemu Ewidencji Torrensa,
gdzie zostaje uruchomiona
procedura sądowa polega-
jąca na umieszczeniu ogłosze-
nia w prasie lokalnej, przesłu-
chaniu właściciela i wpisaniu
go jako jedynego właściciela.
Procedura ta tak naprawdę,
nie sprawdza wiarygodności
zgłaszającego ani jego praw,
ogranicza się jedynie do po-
twierdzenia stanu, jaki zgła-
sza osoba, podająca się za wła-
ściciela. Biorąc pod uwagę ob-
szar Stanów Zjednoczonych,
trudno oczekiwać, że ogłosze-
nie w prasie lokalnej zawsze
dotrze do zainteresowanych.
Drugim takim kluczowym
zagadnieniem z funkcjono-
wania obrotu nieruchomo-
ściami w USA jest ustanowie-
nie hipoteki. Wygląda to róż-
nie w zależności od juryzdyk-
cji obowiązującej w konkret-
nym stanie:
• w stanach, gdzie obowią-
zuje „Teoria tytułu praw-
nego” – wierzyciel hipo-
teczny podpisując umowę
hipoteki, uzyskuje prawo
do posiadania nieruchomo-
ści oraz czerpania z niej do-
chodów. Jednocześnie dla
zapewnienia sobie bezpie-
czeństwa przechowuje do-
kument potwierdzający wła-
sność nieruchomości dłuż-
nika.
• tam, gdzie funkcjonuje
„Teoria zastawu” – dłużnik,
mimo podpisania umowy
hipoteki, w dalszym ciągu
posiada nieruchomość oraz
ma prawo do generowania
dochodów, nie oddaje także
dokumentu potwierdzają-
cego jego prawo własności.
• kilka stanów zdecydowało
się na rozwiązanie pośred-
nie – przeniesienie posia-
dania nieruchomości na-
stąpi dopiero po nie wywią-
zywaniu się przez dłużnika
ze swojego zobowiązania.
Do przeniesienia prawa
własności jest wymagane do-
konanie określonych czynno-
ści prawnych
.
Jak widać, droga prowa-
dząca do przystąpienia do
transakcji zakupu nierucho-
mości w USA nie jest ani zbyt
przejrzysta ani tania. W sumie
opłaty prowizyjne za przygoto-
wanie dokumentów do umowy
sprzedaży znacznie przewyż-
szają standardową prowizję
w biurze pośrednictwa w ob-
rocie nieruchomościami w Pol-
sce. Dodatkowo, na amerykań-
skiego klienta czekają prowi-
zje w biurach nieruchomości.
W Polsce, idąc do agencji nie-
ruchomości mamy wszystko
załatwione za jedną opłatą
a działanie licencjonowanego
pośrednika jest obciążone kon-
sekwencjami z tytułu odpowie-
dzialności zawodowej.
Za miesiąc:
„Stara, poczciwa Anglia”.
Rozpoczynamy nowy cykl - „ Rynki nieruchomości na świecie”
USA – najważniejsza
jest polisa
W
e Francji już za 5 lat
każdy kto jest oby-
watelem tego kraju
może stać się właścicielem
mieszkania. Jeśli nie stać go na
zakup dostanie go w prezencie
od państwa. Takiego rozwiąza-
nia nie zastosował jeszcze ża-
den kraj. Nawet te w których
dostęp do mieszkań gwaran-
tuje konstytucja. We Francji
mieszkania będzie się można
domagać nawet przed sądem.
Decyzję o wprowadzeniu
prawa do mieszkania ogło-
sił prezydent Jacques Chirac.
W 2006 r. uchwalono ustawę
o narodowym zaangażowaniu
na rzecz mieszkalnictwa. Rok
ten był też przełomowy, je-
śli chodzi o wyniki w budow-
nictwie: 420 tys. rozpoczętych
inwestycji mieszkaniowych,
565 tys. wydanych pozwoleń
na budowę to wyniki nienoto-
wane we Francji od 30 lat.
Wszystkie przepisy ustawy
mają w pełni obowiązywać
dopiero od 1 stycznia 2012 r.,
ale już teraz ci, których prośba
o mieszkanie zostanie uznana
przez specjalną komisję me-
diacyjną za priorytetową,
a nie uzyskają mieszkania,
będą mogli swoich praw do-
chodzić przed sądem admini-
stracyjnym.
Rynek mieszkaniowy we
Francji wydaje się funkcjonować
znakomicie. Z ok. 500 miesz-
kaniami na 1000 mieszkań-
ców Francja z pewnością na-
leży do europejskiej czołówki.
Przykładowo, aby jej dorów-
nać, my musielibyśmy zbudo-
wać ok. 5,5 mln mieszkań.
Pomimo tego, ceny miesz-
kań wciąż idą w górę.
Takie problemy to zresztą
nie tylko specjalność francu-
ska, również w Hiszpanii bi-
jącej od kilku lat wszelkie re-
kordy w liczbie nowo bu-
dowanych mieszkań ceny
mieszkań w dużych miastach
w ciągu dziesięciu lat podsko-
czyły mniej więcej trzykrotnie.
A mimo to jest ok. 3 mln pu-
stostanów, a wynajęcie taniego
mieszkania graniczy z cudem.
We Francji zasoby społecz-
nych mieszkań czynszowych
liczą co prawda ponad 4 mln
lokali, ale mieszka w nich
sporo osób, których dochody
nie powinny ich kwalifikować
do tego rodzaju zasobów. Po-
nadto olbrzymie blokowiska
położone na obrzeżach wiel-
kich miast stały się siedliskiem
przestępczości.
Jeśli Francuzi chcą zreali-
zować swe obietnice, mu-
szą zwiększyć podaż tanich
mieszkań i uporządkować
sytuację w istniejących za-
sobach. W tym właśnie kie-
runku idzie wspomniana
ustawa o narodowym zaan-
gażowaniu na rzecz miesz-
kalnictwa. Tanie mieszkania
ma zapewnić społeczne bu-
downictwo czynszowe, któ-
rym od mniej więcej stu lat
zajmuje się bardzo sprawnie
działająca organizacja HLM.
Nawiasem mówiąc, organi-
zację tę przypominają nasze
TBS-y, tyle że HLM-y zarzą-
dzają 4 mln mieszkań, a na-
sze TBS-y ok. 70 tys. Fran-
cuzi obiecują zbudowanie
w ciągu pięciu lat pół mi-
liona społecznych mieszkań
czynszowych.
Ustawa nie ogranicza się
jednak do jednego instru-
mentu polityki mieszkanio-
wej. Obniżonym VAT-em ma
być objęte społeczne budow-
nictwo własnościowe, zwięk-
szone mają też być środki na
wspierający je kredyt o zero-
wym oprocentowaniu. Do-
datkowe pieniądze będą też
przeznaczone na ośrodki dla
bezdomnych, w których jesz-
cze w 2007 r. ma powstać ok.
10 tys. nowych miejsc.
To, że w Europie zaczyna
się wprowadzać powszechne
prawo do mieszkania, nie
może być dla nas obojętne,
bo jesteśmy w UE, a sytuację
mieszkaniową mamy najgor-
szą ze wszystkich jej członków.
Warto też sobie uprzytomnić,
że nawet wybudowanie 3 mln
mieszkań nie musi wcale zli-
kwidować naszych problemów
mieszkaniowych, jeśli nie będą
to lokale tanie i powszechnie
dostępne.
Oprac.(tys)
Mieszkanie
dla każdego
Monika
Łupińska–Duda
Agencja NITKA & CZAPLA
Gliwice
Partner
