Inwestuj w Nieruchomości 07/2007

str. 6

Lipiec 07/2007 (107)

Więcej informacji w Internecie pod adresem

www.son.pl

RYNKI

R

E

K

L

A

M

A

R

ynek nieruchomości

podlega ciągle zmie-

niającym się cyklom

koniunkturalnym, ściśle zwią-

zanym ze stanem gospodarki

i zamożnością obywateli.

Co najmniej od upadku

komunizmu ceny nierucho-

mości w Warszawie i okoli-

cach znajdowały się w dłu-

gookresowym trendzie wzro-

stowym, gdyż wcześniej po-

daż mieszkań była niewy-

starczająca w stosunku do

potrzeb. Bardzo dobrze

rozwijał się rynek nowych

mieszkań budowanych przez

deweloperów.

W 2000 r nastąpiła pierw-

sza – dość gwałtowna prze-

cena sięgającą nawet 30-40%

wartości

nieruchomości.

Na przełomie 2005/2006 ceny

mieszkań w budynkach wielo-

rodzinnych ponownie ruszyły

jednak mocno w górę, nakrę-

cane czasem wręcz histerycz-

nymi publikacjami.

Szaleństwo cenowe, którego

apogeum przypadło na wrze-

sień – listopad 2006 r. spowo-

dowało wiele zachowań o cha-

rakterze spekulacyjnym.

U pośredników co chwilę

zdarzały się próby zrywania

umów przedwstępnych po to

tylko, aby za chwilę mieszka-

nie ponownie wprowadzić na

rynek i sprzedać o kilkadzie-

siąt procent drożej.

Bardzo dobrze rozwijał się

także rynek deweloperski, na któ-

rym niektóre ceny nawet dwu-

krotnie przekraczały ceny rynku

pierwotnego. Deweloperzy rów-

nież zrywali umowy rezerwa-

cyjne wypłacali odszkodowania,

po to by natychmiast podnosić

ceny nowychmieszkań.

Pojawili się również amato-

rzy wysokich zysków zza gra-

nicy, którzy kupowali u dewe-

loperów całe piętra w budyn-

kach wielomieszkaniowych,

a nawet fundusze inwesty-

cyjne, które kupowały całe

budynki.

Pod koniec 2006 pośrednicy

zauważyli pierwsze oznaki stu-

dzenia się rynku mieszkanio-

wego m.in. wydłużenie się

czasu poszukiwania nabywcy.

Na rynek trafiło bowiem wię-

cej mieszkań, często kupowa-

nych w celach wynajmu, który

z różnych względów nie okazał

się tak łatwym i dobrym inte-

resem, jak się wcześniej wy-

dawało.

A może by tak

kupić działkę

i budować dom?

Dynamiczny wzrost cen

mieszkań spowodował zwięk-

szenie zainteresowania bu-

dową domu pod miastem, a

w poszukiwaniu miejsca do

życia klienci akceptują coraz

dalsze lokalizacje. Motywa-

cja jest prosta, ceny działek

w Warszawie osiągnęły tak

horrendalne ceny, że warto.

Na wykresie obok przed-

stawiamy zmiany cen działek

sprzedawanych w podwar-

szawskiej gminie Czosnów,

położonej w odległości ok.

15 minut jazdy samochodem

od granic stolicy.

Obecnie na rynku działek (tak

jak obserwowaliśmy w odniesie-

niu do mieszkań), widać pierw-

sze symptomy uspokojenia.

Wwyniku wzrostu cen dzia-

łek, wzrósł więc również udział

ceny działki w cenie budowy

domu (mieszkania) w stanie

deweloperskim. Wzrost ten

nastąpił od 16% w r. 2005 do

ok. 30% w 2007 r.

Budowa nowego domu

wiąże się jednak z wieloma ry-

zykami:

1. Ceny ziemi – rosną i będą

rosnąć

2. Ceny materiałów - rosną

3. Ceny robocizny - rosną

4. Koszty kredytów – pogłoski

o podniesieniu stóp procen-

towych przez RPP

Nie jesteśmy więc w sta-

nie przewidzieć ostatecznych

kosztów budowy. Co sta-

nie się, gdy nieprzewidziany

wzrost cen materiałów i ro-

bocizny spowoduje, że koszty

budowy domu przekroczą

możliwości finansowe?

Aby uniknąć ryzyka zwią-

zanego z niepewnymi kosz-

tami budowy domów, wielu

klientów zaczyna poważnie

myśleć o kupnie domu uży-

wanego. Wadą wprawdzie

jest konieczność kupowania

tego, co ktoś sobie wymarzył

i wybudował, co prawdopo-

dobnie trzeba będzie prze-

budować, ale w zamian cena

domu na rynku wtórnym

jest znana.

Można więc przewidywać,

że kolejną grupą nierucho-

mości, które zaczną drożeć to

domy na rynku wtórnym.

Podsumowując ceny w róż-

nych segmentach rynku osią-

gnęły – w stosunku do za-

robków – dość wysoki po-

ziom. Również banki znacz-

nie ostrożniej oceniają zdol-

ność kredytową kupujących.

Oba te czynniki - występując

jednocześnie – spowodowały

chwilową stabilizację cen. Spo-

wodowało to spadek zdolności

kredytowej klientów.

W którą stronę pójdzie

rynek w Warszawie i oko-

licy bliższej i dalszej przy-

szłości to się okaże. Wy-

daje się jednak, że rozpo-

częty wzrost cen będzie

trwał nadal z występowa-

niem okresów stabilizacji

na kolejnych, wyższych już

niestety poziomach.

Pod koniec 2006 pośrednicy zauważyli pierwsze oznaki studzenia się rynku

Widać zmiany

Tomasz

Lebiedź

Nieruchomości

LEBIEDŹ & LEBIEDŹ

Warszawa

tys. zł

0

�� 

��

��

Średnia transakcyjna

Średnia ofertowa

��

7,5

7

6,5

6

5,5

5

4,5

4

3,5

3

tys.

zł/m

2

2005

2006

��

2005

2006

�� 

��

��

��

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

%

2005

2006

��

2005

2006

�� 

��

��

Stan deweloperski

Działka

��

100

80

60

40

20

0

50

100

150

200

250

300

tys. zł

2005

2006

�� 

2005

2006

�� 

��

�� 

��

��

�

��

��

�

Inwestuj w Nieruchomości 07/2007 - page 6

Warning.