str. 8
Lipiec 07/2007 (107)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
RYNKI
P
odstawy prawne funk-
cjonowania rynku nie-
ruchomości w Wielkiej
Brytanii opierają się na prawie
własności [
freehold
], które upo-
ważnia do nieograniczonego
dysponowania nieruchomo-
ścią oraz na prawie dzierżawy
[
leasehold
], użytkowania wie-
czystego nawet na okres 999 lat.
W Polsce prawo użytkowania
wieczystego może być ustano-
wione maksymalnie na 99 lat.
Od 1897 roku istnieje spe-
cjalny rejestr, w którym wpi-
sywano wszystkie transakcje
kupna-sprzedaży jakie odby-
wały się na rynku nierucho-
mości. Natomiast inne formy
nabycia takie jak np. dziedzi-
czenie, darowizna, w takim re-
jestrze już nie mogły się zna-
leźć. W rezultacie wiele nieru-
chomości nie miało unormo-
wanej sytuacji prawnej. Do-
piero od 1989 roku zaczęto
wpisywać do rejestru wszyst-
kie tytuły własności w każdej
formie nabycia. Jeżeli, właści-
ciel chce sprzedać nierucho-
mość, która nie znalazła się
w rejestrze musi udowodnić
prawo własności.
Angielski Rejestr jest zbli-
żony do polskiego rejestru
stanu prawnego nierucho-
mości (Księgi Wieczyste).
Jest ogólnodostępny. Państwo
gwarantuje prawdziwość zapi-
sów w rejestrze.
Jak to się sprzedaje?
Ciekawie wygląda przej-
ście prawa własności na inną
osobę. Mianowicie właściciel
zgłasza w rejestrze chęć sprze-
daży swojej nieruchomo-
ści i otrzymuje z niego kopię
zapisu. Po zawarciu umowy
sprzedaży w formie pisemnej
zwykłej - w Polsce jedynie no-
tarialnej - Kupujący ma 30 dni
na zarejestrowanie tej transak-
cji. Właścicielem staje się do-
piero w momencie wpisu.
W Anglii rejestr składa się
z trzech działów, a nie tak jak
w Polsce z czterech. Są to:
Dział I – opis nieruchomości
Dział II – dane dotyczące
właściciela
Dział III – obciążenia
(ale nie wszystkie,
np. służebności tam
nie znajdziemy).
W dziale III możemy zna-
leźć głównie wpisane hipoteki,
które mogą być ustanowione
zarówno na prawie własno-
ści jak i na prawie użytkowa-
nia wieczystego. Wyjątek sta-
nowi Szkocja, gdzie hipoteka
może być ustanowiona jedy-
nie na prawie własności. Ob-
ciążenia hipoteką odbywają się
w formie pisemnej w obecno-
ści jednego świadka. Następnie
taki wpis należy zgłosić oczy-
wiście… do rejestru.
Jeżeli stanie się tak, że jako
dłużnik przestaniemy wywią-
zywać się ze swoich zobowią-
zań to może nas czekać nie-
miła niespodzianka. Wierzy-
ciel ma prawo zaspokoić wie-
rzytelność z prawa własności
poprzez objęcie w posiadanie
i zbycie tej nieruchomości
pomimo, że prawo własno-
ści nadal przysługuje dłuż-
nikowi. Nie ma też prawa li-
cytacji. Nierzadko zdarzało
się tak, że nieruchomość zo-
stała zbyta za symbolicznego
funta a dług nadal obciążał
dłużnika.
Dość spektakularne wWiel-
kiej Brytanii są podatki od nie-
ruchomości [
council tax
]. Nie-
ruchomości podzielone są na
klasy od A (wartość nierucho-
mości do 40 tys GBP) do H
(pow. 320 tys. GBP). Opłaty za
council tax ciągle rosną. Stop-
niowe, ale ustawiczne coroczne
podwyżki sprawiły, że w ciągu
ostatnich dziesięciu lat śred-
nia wysokość podatku lokal-
nego w Anglii wzrosła o 96 %,
przy 29 % inflacji w tych latach
oraz przy wzroście dochodów
o 49 %.
W zasadzie wszystkie nieru-
chomości kupuje się w Anglii
przez agencje pośrednictwa.
Prowizja pośrednika zależy od
wartości transakcji. W przy-
padku domów i mieszkań naj-
częściej jest to 2,5% – 3% war-
tości.Wszystkie koszty trans-
akcji pokrywa sprzedający,
a prowadzi ją prawnik (odpo-
wiednik naszego notariusza).
Zwykle zawiera się umowę
przedwstępną.
Kupujący
wpłaca wtedy depozyt w wy-
sokości ok. 10% wartości na-
bywanej nieruchomości. Ist-
nieje jednak także możliwość
zarezerwowania mieszkania
lub domu za mniejsze pienią-
dze, uzgodnione wcześniej.
Agenci nieruchomości [
es-
tate agents
] nie pobierają zwy-
kle opłat za prezentację miesz-
kań potencjalnym nabywcom,
a opłaty pokrywane są przez
właściciela posesji wystawio-
nej na sprzedaż. Z doświad-
czenia licznych znajomych
wiem, że opinie na temat es-
tate agents są podzielone. De-
cyzja kupna danej posesji nie
powinna być wyłącznie dykto-
wana radami agenta, co może
się zdarzyć w przypadku do-
świadczonego i „wygadanego”
sprzedawcy - agenta. Każdy
z nich występuje jako przedsta-
wiciel właściciela danej posesji,
więc jego celem jest zaprezen-
towanie danej nieruchomości
w sposób jak najbardziej po-
zytywny, w celu wywarcia do-
brego wrażenia na kupującym.
Jest to typowa postawa marke-
tingowa. Niestety często zdarza
się, iż marketing agentów staje
się bardzo agresywny.
U kogo drogo?
Są na rynku tzw. „agencje-
-rekiny”, które maksymalnie
zawyżają wartość nieruchomo-
ści. Można to dostrzec zwłasz-
cza w sytuacjach, gdy jedno jest
pod opieką kilku agencji. Może
się zdarzyć, iż kupimy miesz-
kanie o kilka tysięcy droższe,
tylko z tego względu, że sko-
rzystaliśmy z usług agencji,
w której nieruchomość wyce-
niona została znacznie wyżej.
W przypadku ceny określonej
przez agencję, należy wziąć pod
uwagę tzw. margines marketin-
gowy. Mianowicie, agencja wy-
cenia nieruchomość dwojako:
szacunkowa cena dla właści-
ciela i tzw. cena nieruchomości
dla kupującego. Na tym właśnie
polega proces negocjacji każ-
dego nabywcy, aby cenę nieru-
chomości zbliżyć maksymalnie
do ceny określonej przez wła-
ściciela posesji. W Polsce pro-
wizja zwyczajowo pobierana
jest od dwóch stron transakcji.
Pośrednik reprezentuje i chroni
interesy zarówno Sprzedają-
cego jak i Kupującego.
Prawo regulujące rynek
nieruchomości w Anglii, Walii
i Irlandii Północnej nie chroni
potencjalnego nabywcy skła-
dającego ofertę. Poprzez zło-
żenie oferty nabycie nierucho-
mości nie jest gwarantowane
oraz nie zawsze wycofuje nie-
ruchomość z rynku i wstrzy-
muje proces prezentowa-
nia. Nawet, gdy oferta zostaje
złożona, a procedury zwią-
zane z kupnem nieruchomo-
ści są w toku, cały proces, bez
względu na stopień zaawan-
sowania, może być przerwany
przez jedną ze stron.
W każdym kraju musimy
pamiętać o jednym bardzo
istotnym aspekcie - zakup
nieruchomości to ogromne
przedsięwzięcie, które wymaga
wiedzy i dużych kompromi-
sów. Wybór może być trudny
i nie zawsze w pełni satysfak-
cjonujący – szczególnie, gdy
jesteśmy „kupującym pierw-
szy raz”, czyli jakby to Anglik
powiedział -
firsttime buyers
.
Za miesiąc: „Budować, bu-
dować i budować
-
Rosja”
Monika
Łupińska–Duda
Agencja NITKA & CZAPLA
Gliwice
Partner
W
reszcie analitycy
zauważyli, że sta-
bilizacja cen ofer-
towych, na rynku mieszkań
w największych aglomera-
cjach w Polsce, stała się fak-
tem. Biorąc pod uwagę poja-
wiającą się już na nowo moż-
liwość negocjacji, przez nie-
których kupujących cen ofer-
towych, można śmiało stwier-
dzić, że realne ceny transak-
cyjne już momentami są na-
wet niższe niż jeszcze nie-
dawno.
Co spowodowało tą istotną
zmianę? Są to powody, które
przewidywałem już pod ko-
niec 2006 r.
• Ilość oddanych mieszkań
w 2007 r wzrosła.
• Wydano dużo więcej po-
zwoleń na budowę, co także
skutkuje większą podażą na
rynku pierwotnym.
• Zwiększa się także podaż
mieszkań na rynku wtórnym.
Do obrotu zaczynają już tra-
fiać mieszkania kupowane
wcześniej w celach inwesty-
cyjnych. Widać inwestorzy
uznali, że nadszedł czas na
realizację zysków. Inwestorzy
wyręczają teraz deweloperów
w zaspokajaniu popytu dla
rzeczywiście potrzebujących.
• Maleje ilość klientów kupu-
jących mieszkania w celach
inwestycyjnych.
• Klienci którzy zamierzają
zaspokoić własne potrzeby
mieszkaniowe, coraz czę-
ściej wybierają zakup działki
i budowę własnego domu.
• Kłopoty z uzyskaniem kre-
dytu. Wynika to zarówno
z polityki banków które
szacują coraz większe ry-
zyko, jak też z oczywistego
faktu, że po znacznym wy-
śrubowaniu cen mieszkań,
wielu klientów już dzisiaj
nie posiada właściwej zdol-
ności kredytowej i znowu do
łask wraca wynajem miesz-
kań. To prawda, co podają
analitycy, że kredyty brane
we frankach szwajcarskich
są ciągle tańsze niż złotów-
kowe. Ta radość dotyczyć
jednak może tylko nowych
kredytobiorców. Dla tych
którzy już taki kredyt wzięli
wcześniej, wzrost oprocen-
towania kredytu to większa
miesięczna spłata której mo-
gli nie kalkulować w prze-
szłości w swoim budżecie.
Czy dzisiejszy
optymizm
deweloperów jest
uzasadniony?
Dziwi mnie ciągły opty-
mizm deweloperów i ana-
lityków z nimi związanych,
że ceny mieszkań na rynku
pierwotnym będą nadal ro-
sły, bo rosną ceny działek,
materiałów budowlanych
i robocizny. Czy tak musi
być istotnie?
Czy wzrost cen działek spo-
woduje wzrost cen mieszkań,
czy też jest odwrotnie - wzrost
cen mieszkań spowodował
wzrost cen gruntów?
Ceny działek i materiałów
budowlanych rosną m.in. dla-
tego, że pojawiła się głęboka
nierównowaga między podażą
a popytem. Zatem związek
przyczynowo skutkowy jest
następujący: w 2006 r był duży
popyt na mieszkania i dewe-
loperzy rzucili się z dużym,
i często nieracjonalnym opty-
mizmem, na zakup gruntów.
To oczywiście spowodowało
wzrost ich cen do granic ab-
surdu, a w ślad za tym wzrost
cen materiałów budowlanych.
Zobaczmy co się będzie działo
w procesie odwrotnym.
Jeżeli popyt na mieszka-
nia znacząco spadnie, choćby
przejściowo (co nie jest wy-
kluczone), to oczywiście de-
weloperzy mogą mieć kło-
poty ze sprzedażą tego co wy-
budują. Jeżeli ceny na rynku
wtórnym spadną, to dewelo-
perom nie uda się sprzedać
drogich mieszkań wybudo-
wanych na drogich gruntach.
Dalszą konsekwencją będzie
więc ograniczenie zakupów
nowych gruntów, a to w pro-
sty sposób doprowadzi do ob-
niżenia ich cen. Podobnie bę-
dzie z materiałami budowla-
nymi. Można się zastanowić co
zrobią wtedy deweloperzy któ-
rzy kupili grunty bardzo drogo.
Słabsi amatorzy mogą niestety
popaść w duże kłopoty. Nato-
miast mocni i doświadczeni
deweloperzy przetrwają, na-
wet gdyby mieli jakąś inwe-
stycję zakończyć ze stratą lub
przetrzymać zbyt drogo ku-
piony grunt na lepsze czasy.
Moim zdaniem z faktu,
że deweloperzy kupili dzisiaj
drogie grunty, nie wynika
wcale, że ceny nowych miesz-
kań deweloperskich muszą
dalej rosnąć. Ale to bardziej
problem deweloperów niż
klientów. W końcowym ra-
chunku to wolny rynek za-
decyduje, czy ceny mieszkań
spadną czy wzrosną, a nie
ceny po jakich deweloperzy
zakupili grunty.
Co będzie dalej z cenami mieszkań?
Adam
Henclewski
Doradca Rynku Nieruchomości
Poznań
����
����
��������
������
����
�������
tys. zł
2005
2006
�� �� �� �� �� �� �� �� �� �� �� ��
������������������������������������
2005
2006
�� �� �� �� �� �� �� �� �� �� �� ��
�����������
���� ����
����
���������
������������
����������
������������ �������������
������������ ����� ����� ����
���������
����� ����� ����
����������
����� ����� ����
�����������������
��
�����������
�����������������������������
2000
4000
6000
8000
10000
��������
������
������
�������
������
��������
,,Angielski rejestr ”
