Czerwiec 06/2007 (106)
str. 7
Więcej informacji w Internecie pod adresem
NIERUCHOMOŚCI
TRENDY
R
E
K
L
A
M
A
Zmiana koniunktury
J
ak wynika z sondy przepro-
wadzonej w biurach nieru-
chomości Systemu Ofero-
wania Nieruchomości, w róż-
J
w
nych miejscowościach na Śląsku
widać już stabilizację cen miesz-
kań. Wdalszym ciągu na rynku
pojawiają się oferty z „szalo-
nymi cenami”, jednakże klienci
przestali rzucać się na każdą
pojawiającą się ofertę. Ceny za-
częły się stabilizować w różnych
miastach na różnych pozio-
mach. Tendencja ta widoczna
jest również w innych regio-
nach Polski.
Co jest tego powodem? Czy
klienci mają już dość szaleń-
stwa, czy są bardziej racjo-
nalne powody tego wyha-
mowania. Obserwując uważ-
nie rynek – powód wydaje
się oczywisty. Koniunkturę
na rynku mieszkań napędziła
bardzo przystępna oferta kre-
dytowa banków. Przy stosun-
kowo niskich cenach i dobrym
oprocentowaniu, stosunkowo
duża ilość osób posiadała zdol-
ność kredytową, co napędziło
popyt i spowodowało walkę
o każde mieszkanie, a w kon-
sekwencji gwałtowny wzrost
cen. Na załączonym wykre-
sie widać, że w roku 2006 ilość
udzielonych kredytów zbli-
żyła się do 45 miliardów zło-
tych w porównaniu z 20 mld
w roku 2005. Czyli podaż pie-
niądza na rynku nieruchomo-
ści w ciągu roku wzrosła o po-
nad 100% w sytuacji, gdy nie
przybyło na rynku mieszkań
do sprzedaży. Po rocznym
okresie szaleństwa i wzro-
stu cen, osiągnęły one po-
ziom taki, że wielu chętnych
nie ma już zdolności kredyto-
wej i znacznie zmniejszyła się
ilość chętnych. A wynikiem
zmniejszenia się ilości osób,
które stać na kupno mieszka-
nia jest uspokojenie nastrojów
i brak akceptacji dla dalszego
śrubowania cen. Efekt wzro-
stu cen przełożył się jeszcze na
inny wskaźnik, widoczny na
drugim wykresie. Wprawdzie
dotyczy on rynku wrocław-
skiego, ale podobne tenden-
cje są w całej Polsce. Chodzi
o wskaźnik pokazujący jaką
cześć 1m
2
mieszkania można
kupić za przeciętne miesięczne
wynagrodzenie. We Wrocła-
wiu – mieście wspaniale się
rozwijającym, o niskim stop-
niu bezrobocia i stosunkowo
wysokim średnim wynagro-
dzeniu w roku 2001 można
było kupić za przeciętne wy-
nagrodzenie - 0,89 m
2
miesz-
kania, a po ostatnim wzroście
cen w listopadzie 2006 już tylko
0,49 m
2
mieszkania. Wyraźnie
wynagrodzenia na nadążają za
wzrostem cen mieszkań. Jak
długo utrzyma się ta stabiliza-
cja zależy od tego, jak szybko
będą rosły wynagrodzenia, po-
wodując zwiększenie siły na-
bywczej. Oczywiście pod wa-
runkiem, że w tym okresie nie
zwiększy się inflacja i nie zo-
staną podniesione stopy pro-
centowe dla kredytów.
Na grafach obok przedsta-
wiamy jak wygląda sytuacja
w poszczególnych miastach
Śląska oraz w innych regio-
nach kraju.
Adam Nitka
Członek Polskiego Stowarzyszenia
Doradców Rynku Nieruchomości.
Agencja „Nitka&Czapla” - Gliwice
Partner
Częstochowa
– Ceny na wtórnym zatrzymały się na poziomie 4000 zł
i klienci przebierają w ofertach – ewidentna stabilizacja cen.
Działki osiągnęły pułap 200 zł/m
2
i dobrze się sprzedają.
Brak podaży. Developerzy wykupują grunty.
Sosnowiec
– Widać oznaki stabilizacji na poziomie ok. 3.000 zł/m
2
,
zwiększyła się też ich podaż. Gruntów brak i ceny rosną.
Domy do 300 tys. sprzedają się dobrze.
Nowych i droższych mało i słabo się sprzedają.
Katowice
– Widać już wyhamowanie gorączki w kupnie mieszkań –
klienci przebierają w ofertach. Zdarzają się na wtórnym rynku
ceny nawet 6000 zł/m
2
, tylko że nikt ich nie chce oglądać.
Sprzedają się te z ceną bliżej 3000 zł/m
2
.
Znacznie natomiast wzrósł popyt na nieruchomości komer-
cyjne. Bardzo dużą aktywność przejawiają deweloperzy.
Tychy
– Podaż mieszkań w dalszym ciągu dużo za mała,
popyt nie maleje więc ceny dalej rosną i przekraczają pu-
łap 3000 zł/m
2
. W ostatnim okresie nastąpił znaczny (o 50% )
wzrost cen gruntów. Dobrze sprzedają się domy w cenie do
400.000 zł.
Tarnowskie Góry
– Ceny mieszkań dalej rosną i jest na nie popyt, przekra-
czają poziom 2.000 zł/m
2
. Domy do 300 tys. dobrze się
sprzedają, powyżej brak zainteresowania.
Gliwice
– Ceny wywoławcze mieszkań wahają się w przedziale
3000-4000 zł/m
2
. Przy czym klienci jeżdżą oglądać te
w cenie w pobliżu 3000 zł/m
2
. Tych droższych nawet się
nie ogląda. Duży popyt na grunty, których brak w obro-
cie. Obserwuje się dużą aktywność deweloperów poszu-
kujących gruntów.
Rybnik
- Wzrosła nieco podaż mieszkań, ale ceny dalej rosną.
Przekroczyły już 2000 zł/m
2
Duży popyt na działki, ale sprzedający wstrzymują się ze
sprzedażą.
Bielsko-Biała
– Stabilizację cen widać zarówno na pierwotnym jak i na
wtórnym rynku mieszkań. Klienci poważnie zastanawiają
się zanim w ogóle pójdą obejrzeć mieszkanie.
Największy popyt na nieruchomości komercyjne i grunty
dla developerów.
Ceny w woj. śląskim
źródło: biura nieruchomości, współpracujące
w Systemie Oferowania Nieruchomości
Żywiec
– Podaż mieszkań zawsze była minimalna, głównym przed-
miotem obrotu są grunty oraz budynki mieszkalne. W tym za-
kresie zwiększyła się nieco podaż i ceny wolniej niż ostatnio
jednak ciągle rosną. Każda atrakcyjna oferta szybko znajduje
nabywcę. Domy do 300.000 zł sprzedają się dobrze, ale jest
to granica popytu.
Ceny w Polsce
źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości
Szczecin
– Popyt zmalał i ceny mieszkań zatrzymały
się na poziomie:
rynek wtórny - 5000-5500 zł/m
2
nowe mieszkania - 6000-7000 zł/m
2
Cały czas rosną ceny gruntów, aktualnie:
miasto - 200-250 zł/m
2
poza miastem – 100-150 zł/m
2
Ceny domów rosną razem
z popytem na nie. Dobrze
sprzedają się domy do
500.000 zł/m
2
Lubin. Głogów, Legnica,
Polkowice
– Ceny rosną, brak podaży
mieszkań,
aktualny poziom na rynku wtórnym
to:
3500-4500 zł/m
2
.
Działki poza miastem – 50-120 zł,
jest dopływ ofert i względna stabilizacja, a
w miastach brak gruntów do sprzedaży.
Popyt na domy tylko w cenie do 400.000 zł,
droższe się nie sprzedają.
Wrocław
– Zwiększona podaż mieszkań na rynku,
ale dalej duży popyt.
Słabnie wzrost cen.
Aktualny pułap:
rynek wtórny – 4.000 – 16.000 zł/m
2
nowe mieszkania - 4.500 – 20.000 zł/m
2
Grunty na bud. indywidualne – 200 - 1500 zł/m
2
komercyjne - 500 - 4000 zł/m
2
Domy tańsze ciągle drożeją, a równowaga
popytu i podaży następuje na poziomie
800.000 zł
Trójmiasto
(Gdańsk Gdynia, Sopot):
Nastąpiła równowaga.
Ofert przybywa.
na rynku wtórnym - 4.000 – 16.000 zł/m
2
mieszkania nowe - 6.000 – 25.000 zł/m
2
Działki budowlane poza miastami
kosztują 120-130 zł/m
2
,
a działki w miastach dużo drożej
500-600 zł/m
2
.
Dobrze sprzedają się małe
i tanie domy
oraz okazałe rezydencje.
Nie ma popytu na domy
z grupy pośredniej.
Toruń
- Ceny mieszkań
ustabilizowały się na
poziomie 300 zł/m
2
.
brak zainteresowania
mieszkaniami spółdzielczymi,
pozostałe powoli się sprzedają. Brak
pustych gruntów w mieście do sprzedaży.
Działki z obiektami do wyburzenia
sprzedają się w cenie ok. 300 zł/m
2
.
Rośnie popyt na domy i rosną ich ceny.
Zakopane
- Ceny mieszkań na rynku wtórnym
ustabilizowały się na poziomie 8000-9000 zł/m
2
,
a oferty z rynku wtórnego na poziomie
12.000-15.000 zł. Bardzo podrożały i dalej
drożeją grunty budowlane niekomercyjne.
Aktualny poziom cen to: Kościelisko 200
euro/m
2
; Zakopane – 300 euro/m
2
Równie wysokie są ceny domów:
Przykład – 1/3 domu(160 m
2
) k/skoczni
z działką 800 m
2
– cena 4.500.000 zł
Opracowanie: Adam Nitka, maj 2007
Opracowanie: Adam Nitka - maj 2007
