Lipiec 07/2007 (107)
str. 5
Więcej informacji w Internecie pod adresem
P
rzedwstępna umowa
sprzedaży nieruchomo-
ści, to umowa w której
strony umowy zobowiązują
się do zawarcia w przyszłości
umowy przyrzeczonej, w tym
przypadku notarialnej umowy
przeniesienia własności nie-
ruchomości. Konieczność za-
warcia takiej umowy zachodzi
wówczas, gdy któraś ze stron
umowa nie jest jeszcze gotowa
do zawarcia umowy ostatecz-
nej. Np:
1. Sprzedający musi jeszcze
zgromadzić
dokumenty
związane z nieruchomością,
konieczne do sporządzenia
aktu notarialnego lub ure-
gulować i „wyczyścić” stan
prawny nieruchomości, albo
uregulować sprawy zwią-
zane z tym, że nierucho-
mość jest obciążona.
2. Kupujący zaś musi przy-
gotować się finansowo do
umowy końcowej, poli-
kwidować lokaty, bądź za-
łatwić formalności zwią-
zane z kredytowanie za-
kupu.
Podejmując się tych czyn-
ności
przygotowawczych,
strony umowy chcą mieć ja-
kiś rodzaj gwarancji. Tą gwa-
rancją jest właśnie zawarcie
przedwstępnej umowy sprze-
daży nieruchomości. Skąd jej
nazwa – „przedwstępna”? Bo
jej zawarcie następuje przed
wstąpieniem w prawo wła-
sności lub w prawo wieczy-
stego użytkowania nierucho-
mości.
Dla lepszego związania i zdy-
scyplinowania stron, z reguły
z zawarciem umowy przed-
wstępnej wiąże się wpłacenie za-
datku na poczet ceny sprzedaży
przez kupującego i potwierdzenie
otrzymania zadatku przez sprze-
dającego. Ewentualny zwrot za-
datku przez sprzedającegowg za-
sad określonych w umowie, lub
jego przepadek na rzecz sprze-
dającego, ma funkcję dyscypli-
nującą strony. Jest swoistą karą
za niedotrzymanie warunków
umowy przez jedną ze stron.
Nie dotyczy to przypadku, gdy
umowa nie została wykonana
na skutek okoliczności, za które
żadna ze stron nie ponosi winy.
Na rynku zwyczajowo przy-
jęło się, że wysokość zadatku
wynosi ok. 10% ceny sprze-
daży. Nie jest to określone
przepisami i strony umowy
mogą wysokość zadatku okre-
ślić dowolnie.
Funkcji dyscyplinującej nie
spełnia zaliczka, która podlega
zwrotowi w przypadku nie wy-
wiązania się z umowy przez
jedną ze stron.
Zamiast wpłaty zadatku,
można zastrzec w umowie za-
płatę kary umownej, jednakże
do jej wyegzekwowania ko-
nieczna będzie najczęściej droga
sądowa.
Przedwstępna umowa sprze-
daży nieruchomości może być
sporządzona w jednej z 2 form:
- jako umowa cywilno-prawna
sporządzona przez strony
umowy bez udziału nota-
riusza:
- jako umowa sporządzona
przez notariusza;
W zależności od tego, którą
formę umowy wybiorą uczest-
nicy transakcji – różne są tego
konsekwencje.
Jaki więc rodzaj umowy wy-
brać i co się z tym wiąże:
1. Jeżeli zawrzemy umowę
przedwstępną w formie cy-
wilno-prawnej bez udziału
notariusza, to żadna ze stron
nie będzie mogła docho-
dzić przed sądem zawar-
cia umowy przyrzeczonej.
Można żądać jedynie napra-
wienia szkody. Tak więc gdy
został zapłacony zadatek a:
- sprzedający nie do-
trzyma warunków wy-
nikających
z
zapi-
sów w umowie i nie
przystąpi do notarial-
nej umowy sprzedaży,
wówczas zobowiązany
jest do zwrotu zadatku,
który wpłacił kupu-
jący w wysokości okre-
ślonej w umowie. Arty-
kuł 394 kodeksu cywil-
nego przewiduje, że je-
żeli w zawartej umowie
przedwstępnej nie okre-
ślono inaczej – to zwrot
zadatku następuje w po-
dwójnej wysokości.
- kupujący nie dotrzyma
warunków umowy wy-
nikających z zapisów
w umowie i nie przy-
stąpi do notarialnej
umowy sprzedaży, wów-
czas zadatek przepada
na rzecz sprzedającego,
chyba, że w umowie za-
pisano inaczej.
2. Jeżeli zawrzemy umowę
przedwstępną
w
for-
mie aktu notarialnego, to
mamy możliwość docho-
dzenia przed sądem za-
warcia umowy przyrze-
czonej (czyli w tym przy-
padku umowy sprzedaży
nieruchomości i przenie-
sienia własności nieru-
chomości na kupującego).
W takim przypadku orze-
czenie sądu zastępuje za-
warcie notarialnej umowy
sprzedaży. Z zawarciem
takiej umowy wiąże się ko-
nieczność poniesienia do-
datkowego kosztu – opłaty
notarialnej. Często jest
to czynnik, decydujący
o tym, że klienci wybie-
rają formę „tańszą”. Jed-
nakże uważam to za błąd,
gdyż jest to forma umowy,
która zdecydowanie moc-
niej wiąże strony. Formę
aktu notarialnego szcze-
gólnie polecam naszym
klientom np. w przypadku,
gdy kupujący wpłacają wy-
soki zadatek.
Zawierając więc umowę
przedwstępną warto dokład-
nie przeanalizować wszyst-
kie okoliczności związane z
transakcją, by dobrze wybrać.
Pomóc w tym powinien do-
świadczony pośrednik, który
przygotowując nieruchomość
do transakcji i znając wszyst-
kie okoliczności sprawy jest
w stanie dobrze doradzić.
Adam Nitka
Doradca Rynku
Nieruchomości
Wsprzedażynieruchomości ważną rolę spełniaprzedwstępnaumowa sprzedaży.
Może ona być sporządzona w jednej z dwóch form.
Umowa przed umową
K
upno mieszkania to dla
przeciętnego obywa-
tela olbrzymi wydatek.
Nic więc dziwnego, że klienci
podejmują decyzje o wyborze
konkretnego mieszkania z na-
mysłem. Dokładnie oceniają
różne parametry charakteryzu-
jące każdy oglądany lokal miesz-
kalny.
Zanim więc spłoszysz kupu-
jącego ceną uwzględnij wady
swojego mieszkania np:
Lokalizacja - tzn. dziel-
nica o złej opinii, zamiesz-
kała przez tzw. element,
o brzydkiej i zaniedbanej
zabudowie;
Otoczenie – brak zieleni,
ruchliwa ulica o dużym na-
tężeniu hałasu;
Słabe skomunikowanie
z resztą miasta;
Kiepskie zaopatrzenie
w pobliżu i słaba dostęp-
ność usług;
Trefne piętro (partery
i ostatnie piętra)
Położenie w budynkach
wyższych niż 4 piętrowych
(tzw. wieżowce)
Nieocieplony i nieremon-
towany budynek
Stara nieszczelna stolarka
okienna i drzwiowa;
Przechodnie pokoje;
Zły rozkład pomieszczeń
Kuchnia bez okna;
Budynek ze zsypem śmieci;
Zaniedbana i brudna klatka
schodowa;
Brak miejsc parkingowych;
Mieszkanie po osobie
zmarłej w tym mieszkaniu;
Wysoki czynsz i pozostałe
opłaty;
Brak niektórych instalacji
(np. centralnego ogrzewa-
nia, gazu);
Kolejność co do stopnia waż-
ności poszczególnych parame-
trów jest bardzo różna dla róż-
nych klientów. Wynika to z
indywidualnych potrzeb po-
szczególnych rodzin. Inne pre-
ferencje będzie miało starsze
bezdzietne małżeństwo, inne
młode małżeństwo z małymi
dziećmi w wieku szkolnym,
a jeszcze inna osoba niepełno-
sprawna. Niemniej każdy z tych
czynników przekłada się na ob-
niżenie wartości mieszkania.
Bywa i tak, że dla rodzin bied-
niejszych fakt, że mieszkanie po-
siada wymienione wyżej wady
jest zaletą, bo wówczas napewno
cena takiego mieszkania będzie
niska i stać ich będzie na miesz-
kanie większe, chociaż gorsze.
Należy pamiętać także,
że kupując mieszkanie, powin-
niśmy zdawać sobie sprawę,
że jest to nasza inwestycja. Nie-
wykluczone bowiem, iż kiedyś
będziemy je musieli sprzedać
i wówczas zbyt duża ilość cech
negatywnych mieszkania, prze-
łoży nam się na niższą cenę
i wydłuży czas sprzedaży.
Opracował
Adam Nitka
R
E
K
L
A
M
A
Polskie przedsiębiorstwo z niemieckim kapitałem, działające od 1990 roku, rozszerza swoją sieć.
Poszukuje lokali do wynajęcia pod sklep.
Ogłoszenie
Interesują nas obiekty o dobrej lokalizacji, na głównych ulicach handlowych.
Pow. lokalu min 60 do 90 m
2
.
Interesujące nas miasta: Rybnik, Częstochowa, Bielsko Biała, Chorzów, Zabrze, Sosnowiec.
Prosimy o kontakt pod nr. tel. +48 516 252 999
FIRMA KONFEKCYJNA WESTPOINT SP. Z O.O.
PORADY
Sprawdź co warte jest
Twoje mieszkanie na rynku.
Punkty
ujemne
