str. 4
Listopad 11/2007 (111)
RYNKI
— Jak duże są zasoby nie-
ruchomości, które Kompania
Węglowa S.A. może wystawić
do sprzedaży?
—
Restrukturyzacja poza-
produkcyjnych rzeczowych ak-
tywów trwałych w latach 2007 -
2015 obejmie 1651 nierucho-
mości, w skład których wcho-
dzi 6217 działek gruntu o łącz-
nej powierzchni 1543,9 ha.
Znajduje się tam 2067 budyn-
ków i budowli. Łączna wartość
bilansowa nieruchomości pla-
nowanych do zbycia na dzień
31.12.2006 r. wynosiła prawie
240 milionów złotych.
- Czy są to działki, budynki,
któremogą być wykorzystane
przez inwestorów do budow-
nictwa mieszkaniowego, czy
raczej powinni się nimi zain-
teresować osoby planujące in-
westycje o charakterze komer-
cyjnym?
–
Struktura nieruchomości
pozaprodukcyjnych Kompa-
nii Węglowej S.A. jest nie-
zwykle zróżnicowana. Bu-
dując zakłady górnicze w la-
tach 60-tych i 70-tych oraz
prowadząc rozbudowę ko-
palń istniejących wnoszono
budynki mieszkalne, obiekty
kulturalno – oświatowe, re-
kreacyjne, wczasowe, spor-
towe wraz z infrastrukturą
komunikacyjną, energetyczną
i wodno – kanalizacyjną.
W mniejszych miejscowo-
ściach dochodziło do sytu-
acji w których posiadające
zdolność inwestycyjną kopal-
nie determinowały całkowi-
cie ich rozwój. Na obszarach
miast powstawały całe dziel-
nice mieszkalne wokół bu-
dowanych kopalń. Sytuacja
uległa zasadniczej zmianie
w latach 90-tych gdy do gór-
nictwa zaczęła wkraczać go-
spodarka rynkowa, a infra-
struktura mieszkaniowa
i socjalna stała się źródłem
znacznych kosztów.
Działania
restrukturyza-
cyjne w zakresie majątku po-
zaprodukcyjnego realizowane
do roku 2005 prowadzone
były wielokierunkowo i oprócz
sprzedaży obejmowały przeka-
zanie odpłatne i nieodpłatne na
rzecz gmin górniczych, wnosze-
nie aportów do spółek zależ-
nych, wkładów rzeczowych do
spółdzielnimieszkaniowych itp.
Po roku 2005wzwiązku ożywie-
niem na rynku nieruchomości
preferowaną formą zbycia ma-
jątku KW S.A. jest sprzedaż.
Uwarunkowania histo-
ryczne zdecydowały o zróżni-
cowaniu zasobu nieruchomo-
ści KW S.A.
Substancjamieszkaniowa zo-
stała zasadniczowyłączona z ob-
rotu rynkowego z uwagi na uwa-
runkowania za-
warte wustawie
z dnia 15 grud-
nia 2000 r. o za-
sadachzbywania
mieszkań będą-
cych własnością
przedsiębiorstw
państwowych,
n i e k t ó r y c h
spółek handlo-
wychzudziałem
Skarbu Państwa,
państwowych osób prawnych
oraz niektórych mieszkań bę-
dących własnością Skarbu Pań-
stwa, która wyłącza, pod rygo-
rem nieważności, inny tryb
zbycia lokali mieszkalnych niż
określony w ustawie. Niemniej
w obrębie osiedli mieszkanio-
wych pozostały nierucho-
mości niezabudowane, które
mogą stanowić przedmiot za-
interesowania branży develo-
perskiej z uwagi na korzystne
przeznaczenie w miejscowych
planach zagospodarowania
przestrzennego. Są to zwykle
działki gruntu o powierzchni
do 1 ha użytkowane jako ogól-
nie dostępne tereny osiedlowe
zlokalizowane głównie w Byto-
miu, Gliwicach i Tychach.
Drugą grupę stanowią nie-
ruchomości komercyjne zabu-
dowane obiektami biurowymi,
handlowymi i usługowymi
oraz niezabudowane z prze-
znaczeniempod usługi komer-
cyjne (np. teren o pow. 8,5 ha
przy głównej wylotówce z Ryb-
nika w kierunku południowym
przeznaczony pod lokaliza-
cję wielkopowierzchniowych
centrów handlowych). Trzecią
grupę stanowią nieruchomo-
ści przemysłowe i produkcyjne
zlokalizowane w otoczeniu ko-
palń oraz w obrębie kopalń li-
kwidowanych, które mogą być
w dalszym ciągu użytkowane
(Teren Przemysłowy POLA
FOCH w Knurowie - trzy hale
produkcyjne o powierzchni
kilku tysięcy m
2
). Wreszcie
największą grupę stanowią
zdegradowane nieruchomo-
ści poprzemysłowe wymaga-
jące rekultywacji i rewitaliza-
cji, często z zalegającymi hał-
dami kamienia, osadnikami
i innymi budowlami przemy-
słowymi wymagającymi likwi-
dacji. W tej grupie znajdują się
również „perełki”, które przy
stosunkowo niewielkich na-
kładach mogą stanowić peł-
nowartościowe tereny inwe-
stycyjne np. teren osadni-
ków mułowych w Gliwicach -
32 ha (usługi komercyjne) bez-
pośrednio przylegające do te-
renów KSSE S.A. w odległości
niespełna 1,5 km od węzła So-
śnica autostrady A4.
- Czy na inwestorach w ca-
łości spoczną koszty rekulty-
wacji zdegradowanych tere-
nów?
-
Aktualnie tak. Nie-
mniej w przyszłości Kom-
pania Węglowa S.A. za-
mierza pozyskiwać środki
ze źródeł zewnętrznych,
które pozwolą na przywró-
cenie podstawowych para-
metrów umożliwiających
ponowne zainwestowanie
w nieruchomości. Ważnym
elementem jest również po-
jawienie się nowych możli-
wości w zakresie gospodar-
czego wykorzystania kamie-
nia stanowiącego dotych-
czas odpad produkcji gór-
niczej. Nadchodzący boom
inwestycyjny w drogownic-
twie skutkuje znacznym na-
pływem inwestorów zainte-
resowanych eksploatacją ist-
niejących składowisk, której
elementem jest rekultywacja
terenu po zakończeniu prac
rozbiórkowych.
- Czy Kompania ma zamiar
współuczestniczyć w projek-
tach realizowanych na nie-
których nieruchomościach,
traktując grunt jako aport do
realizowanych projektów?
-
Aktualnie nie. Jednak po-
siadanie dużych nieruchomo-
ści połączone z opisanymi po-
wyżej działaniami rekultywa-
cyjnymi będącymi między in-
nymi skutkiem rozbiórki hałd
i eksploatacji osadników mu-
łowych pozwoli na realizację
takich przedsięwzięć w przy-
szłości.
- Czy to cowystawi na sprze-
daż KW jest już pozbawione
wad prawnych?
-
Kwestia regulacji stanu
geodezyjno - prawnego nieru-
chomości jest sprawą kluczową
w procesie jej przygotowania
do sprzedaży. Zadania w tym
zakresie wykonuje od lipca br.
wyspecjalizowany zespół pra-
cowników Biura Przekształ-
ceń i Restrukturyzacji zatrud-
niający licencjonowanych po-
średnikóww obrocie nierucho-
mościami. Na etapie przygoto-
wania do sprzedaży badane są
zapisy księgi wieczystej nie-
ruchomości, rejestru grun-
tów i budynków, miejscowego
planu zagospodarowania prze-
strzennego oraz ewidencja księ-
gowa KWS.A. Dopiero uzyska-
nie zgodno-
ści zapisów
wskazanych
do k ume n -
tów ze sta-
nem rzeczy-
wistym decy-
duje o prze-
z n a c z e n i u
nieruchomo-
ści do sprze-
daży.
- Jakich
zasobów będzie chciała się
w pierwszej kolejności po-
zbyć Kompania?
-
Harmonogram sprzedaży
nieruchomości Kompanii Wę-
glowej S.A. jest ściśle uzależ-
niony od stopnia ich płynności
na rynku nieruchomości. In-
formacje w tym zakresie na-
pływają dzięki systemowi ofe-
rowania nieruchomości opar-
temu na ekspozycji interneto-
wej
oraz współ-
pracy z dużą siecią biur po-
średnictwa w obrocie nieru-
chomościami
Stąd nieruchomości o naj-
wyższym stopniu płynności do
których zaliczymy np. obiekty
handlowe, ośrodki wczasowe,
niezabudowane działki miesz-
kaniowe i komercyjne, będą
zbywane w pierwszej kolej-
ności.
- Jak ma być ustalona cena
tych nieruchomości?
–
Cena nieruchomości jest
każdorazowo ustalana przez
rzeczoznawcę majątkowego,
a podstawą ustalenia ceny wy-
woławczej w przetargu jest ak-
tualny operat szacunkowy.
- Czy dla KW ma jakieś
znacznie to na co inwestor
zamierza przeznaczyć zaku-
pioną nieruchomość?
–
Zasadniczo nie. Niemniej
uzyskanie informacji o planach
inwestora w zakresie nabywa-
nej nieruchomości może być
uwzględnione w procesie usta-
lania ceny wywoławczej w po-
stępowaniu przetargowym.
- Co z budynkami zamiesz-
kałymi jeszcze przez lokato-
rów?
-
Zakładowe budynki miesz-
kalne podlegają wyłącznie
sprzedaży w trybie ustawy
z dnia 15 grudnia 2000 r. o
zasadach zbywania mieszkań
będących własnością przed-
siębiorstw państwowych, nie-
których spółek handlowych
z udziałem Skarbu Państwa,
państwowych osób prawnych
oraz niektórych mieszkań bę-
dącychwłasnością Skarbu Pań-
stwa, która wyłącza, pod ry-
gorem nieważności, inny tryb
zbycia lokali mieszkalnych niż
określony w ustawie.
- Czy przewidziane jest za-
strzeżenie w postaci np. prawa
pierwokupu dla niektórych
grup inwestorów?
–
W prowadzonych proce-
sach sprzedaży nie przewidu-
jemy stosowania ograniczeń
w postaci np. prawa pierwo-
kupu.
- Czy oprócz sprzedaży
możliwe są inne formy re-
alizacji transakcji, na przy-
kład dzierżawa?
–
Oprócz sprzedaży do-
puszczalną formą zbycia
nieruchomości KW S.A. jest
ich odpłatne przekazanie na
rzecz gminnych jednostek
samorządowych w trybie
art. 66 ustawy ordynacja po-
datkowa. Forma odpłatnego
udostępniania nieruchomo-
ści na zasadach najmu / dzier-
żawy jest szeroko stosowana
w przypadku lokali mieszkal-
nych, które jak wspomnia-
łem są sprzedawane na zasa-
dach określonych w ustawie.
W przypadku majątku po-
zaprodukcyjnego wskazane
formy są stosowane wyłącz-
nie w okresie poprzedzają-
cym zbycie nieruchomości.
Incydentalnie są stosowane
w obrębie nieruchomości
produkcyjnych kopalń na
potrzeby firm świadczących
usługi na rzecz zakładów gór-
niczych.
Rozmawiał:
Jarosław Latacz
Pogórnicze atrakcje
Rozmowa z
ARTUREM
KOSIŃSKIM,
wiceprezesem
zarządu
Kompanii
Węglowej SA
Łączna wartość
nieruchomości planowanych
do zbycia wynosi prawie
240 milionów złotych
Domy:
Domy w cenie ok. 270.000 zł
– skrócone przykłady z bieżącej oferty
BIELSKO – BIAŁA
– wolnostojący
pow. domu 100 m
2
,
pow. działki 2500 m
2
Nowy, dwukondygnacyjny dom
jednorodzinny w spokojnej, zie-
lonej okolicy ulokowany na 25 a
działce, w części zalesionej.
(...)
PYSKOWICE
– wolnostojący
pow. domu 150 m
2
,
pow. działki 960 m
2
Nowy, dwukondygnacyjny dom
jednorodzinny w spokojnej, zie-
lonej okolicy ulokowany na 25 a
działce, w części zalesionej.
(...)
BOJSZÓW
– pow. gliwicki
– wolnostojący
pow. domu 160 m
2
,
pow. działki 615 m
2
Domekprzedwojenny,opow160
m
2
doremontu,działka615
m
2
,ogrodzona
i zagospodarowana.Domekoklasycz-
nejbryle.
(...)
PIEKARY
– szeregowy
pow. domu 110 m
2
,
pow. działki 256 m
2
Dom szeregowy, położony na
osiedlu domków jednorodzinnych,
wpobliżucentrumhandlowe,przed-
szkole i szkoła. Budynek w stanie
surowym zamkniętym. (...)
AKTUALNIE W OFERCIE:
194 domy w tym:
wolnostojących - 141 ofert
bliźniaczych
- 21 ofert
szeregowych - 18 ofert
letniskowych - 10 ofert
kompleks domów - 1 oferta
Najtańszy w ofercie:
40.000 zł letniskowy
Milówka Laliki pow. żywiecki
Najdroższy w ofercie:
1.800.000 zł dom
wolnostojący Brenna
Popyt na domki w cenie poniżej 300 000 zł przy jednoczesnym ograniczeniu podaży takich domów. Małe zaintereso-
wanie domami nowszymi w cenach od 500.000 zł. Rosnąca podaż domów deweloperskich z zawyżonymi cenami rynko-
wymi. Podnoszenie cen przez sprzedających nie spotyka się z zainteresowaniem tymi nieruchomościami kupujących.
Nieruchomości Kompanii Węglowej znajdziesz w naszej gazecie oraz w Internecie pod adresem
KOMENTARZ EKSPERTA
:
