str. 8
Listopad 11/2007 (111)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
PORADY
USŁUGI
DLA
NIERUCHOMOŚCI
Połącz się
BAZA FIRM
Z TWOJEGO REGIONU
- DOPISZ FIRMĘ!
������������������������������
��������������������������������
�������������������
SZUKASZ?
ZNALAZŁEŚ!
architekt
ogrodnik
cieśla
instalator
murarz
ochrona
dekarz
mat.budowlane
przeprowadzki
R
E
K
L
A
M
A
Zgodnie z zapisem ustawy
ogospodarcenieruchomościami,
przedmiotem działalności za-
wodowej pośrednikóww obrocie
nieruchomościami – jest wyko-
nywanie czynności zmierzają-
cych do zawarcia umowy sprze-
daży, wynajmu i in. Tak więc
wynagrodzenie pośrednika, to
zapłata w umówionej wysokości
za wykonywane przez niego - na
swój koszt - czynności, aby do-
prowadzić do umowy np. sprze-
daży. Niektórzy pośrednicy uza-
leżniają (moim zdaniem nie-
słusznie) wypłatę wynagrodze-
nia od efektu swojej pracy, czyli
od zawarcia transakcji.
Dlaczego uważam, że jest
to błąd. Popatrzmy jak to jest
w innych zawodach. Czy wyna-
grodzenie adwokata lub radcy
prawnego zależy od tego czy wy-
gra sprawę sądową? Czy wyna-
grodzenie lekarza jest uzależ-
nione od całkowitego wylecze-
nia klienta? Czy wynagrodze-
nie biura maklerskiego zależy
od zysku ich klienta inwestu-
jącego na giełdzie? Nie, bo jest
to klasyczna usługa, gdzie płaci
się za wykonaną pracę, a nie za
efekt. Nie widzę więc powodu,
aby klienci i niektórzy „dora-
dzający” im dziennikarze dzi-
wili się, że oczekuje wynagro-
dzenia pośrednik, którego za-
trudnił do pracy na własną
rzecz klient, podpisując umowę
pośrednictwa. Przecież pracu-
jąc dla klienta, pośrednik ponosi
koszty tej pracy.
Natomiast całkiem inną
sprawą jest, czy pośrednik wy-
konał prawidłowo i wszystko to,
do czego się zobowiązał w umo-
wie pośrednictwa. Wprzypadku
żądania wynagrodzenia bez
osiągnięcia efektu w postaci
sprzedaży, pośrednik powinien
umieć udokumentować wyko-
naną przez siebie pracę. Tego
klient ma prawo zażądać. Naj-
częściej jest tak, że sprawa lą-
duje w sądzie, który oceniając
dowody wydaje odpowiednie
orzeczenie.
Z prac Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dla pośredników w obrocie nieruchom.
R
elacje pomiędzy klien-
tem, a pośrednikiem to
najczęściej decydujący
element dobrze przeprowadzo-
nej transakcji. Aby była ona ko-
rzystna dla obu stron, potrzebne
jest dokładne zrozumienie obu
stron. Najważniejsze elementy
trzeba jednak wyjaśnić przed
podpisaniem umowy.
Rynek nieruchomości – to
ostatniomodny temat, a w pra-
sie często pojawiają się infor-
macje na ten temat. Dla pośred-
nika to bardzo dobra wiado-
mość, bo przeciętny obywatel
potrzebuje informacji, abymóc
się poruszać na tym rynku. Pro-
blem jednak w tym, że w wielu
przypadkach przekazuje się nie
tylko proste informacje o fak-
tach, ale opatruje się własnym
komentarzem, który świadczy
tylko o jednym, że piszący nie
rozumie o czym
pisze. Powoduje to
dezorientację lu-
dzi i tworzy dodat-
kowe źródło niepo-
rozumień.
Częstym tema-
tem takich komen-
tarzy są umowy na
wyłączność propo-
nowane przez do-
świadczonych do-
brze wykwalifiko-
wanych pośredni-
ków.
Oprócz niezna-
jących zagadnienia
dziennikarzy stra-
szenie umowami na
wyłączność upra-
wiają też różni przy-
padkowi pośrednicy, którzy są
zakałą środowiska, psują opinię
o nim i nigdy nie powinni tego
zawodu uprawiać.
Klienci są informowani,
że umowy takie są niedopusz-
czalne, bo rzekomo ograniczają
prawa klienta, awięc są dla niego
niekorzystne. Co może sobie
pomyśleć człowiek, który sły-
szy lub czyta takie teksty?
Będziew towierzył tak długo,
dopóki ktoś mu nie wytłuma-
czy, że to wszystko bzdury i jest
dokładnie odwrotnie.
Dlatego też postaramy się
opisać najważniejsze elementy
poszczególnych etapów pracy
pośrednika z klientem. Przed-
stawimy też za i przeciw umów
zawieranych przez klientów
z pośrednikami.
Oczekiwania klientów
pośrednika.
Zanimspróbujęwyjaśnić róż-
nice pomiędzy umowami, aby
klient mógł świadomie dobrze
wybrać, spróbujmy się zastano-
wić jakie są oczekiwania klien-
tów wobec pośredników oraz
pośredników wobec klientów.
Czego oczekuje
klient sprzedający?
- szybkiej sprzedaży;
- znalezienia dobrego kupca
(tego co najwięcej zapłaci);
- pomocy w załatwieniu po-
trzebnych dokumentów;
- pomocy przy wyprostowa-
niu ew. zaszłości w doku-
mentach;
- dobrej organizacji procedury
sprzedaży;
- organizacji zapłaty, zapew-
niającej bezpieczeństwo roz-
liczenia
- pomocy przy wydaniu nieru-
chomości;
- dobrego doradztwa na każ-
dym etapie transakcji
Czego oczekuje
kupujący?
- zapewnienia możliwości wy-
boru;
- wyczerpującej informacji
o nieruchomości;
- zapewnienia dobrej organiza-
cji transakcji;
- zapewnienia bezpieczeństwa
w sprawach zapłaty i wyda-
nia nieruchomości
- dobrego doradztwa na każ-
dym etapie transakcji
Rola reklamy w obrocie nie-
ruchomościami.
Znalezienie nabywcy na nie-
ruchomość polega na dotar-
ciu do tego jednego jedynego
klienta, którego gust w tym
zakresie jest zbliżony do gu-
stu właściciela nieruchomo-
ści. Musi on bowiem zaak-
ceptować to co wybudował
lub urządził jej właściciel lub
zaakceptować fakt, że oprócz
kosztu zakupu poniesie do-
datkowo koszty koniecznych
zmian. Jak dotrzeć do takiego
klienta?
Pośrednik ma do wyboru
2 podstawowe możliwości.
- nie robić nic i czekać, aż
zgłosi się do niego klient, który
akurat czegoś takiego poszu-
kuje;
- zainwestować swoje pie-
niądze w reklamę nierucho-
mości;
Można też wybrać wyjście
pośrednie – reklamować po
jak najniższych kosztach wła-
snych. Przykładem
takiego działania są ogło-
szenia typu – „Dom 150m
2
,
dz.1000 m
2
sprzedam tel...”.
Tylko co toma wspólnego z re-
klamą?
Z czego większość
klientów nie zdaje
sobie sprawy?
Z konsekwencji jakie ponosi
pośrednik podpisując z klien-
temumowę pośrednic-
twa. Konsekwencją za-
warcia umowy jest bo-
wiem udzielenie temu
klientowi swego ro-
dzaju „kredytu” przez
pośrednika!!! Więk-
szość pośredników nie
pobiera bowiem od
swoich klientów żad-
nych opłat przy podpi-
saniu umowy.
Tymczasemdo czasu
zrealizowania umowy,
pośrednik z własnych
pieniędzy finansuje
wszystkie czynności
związane z umową,
a wynikające z okre-
ślonych powyżej ocze-
kiwań klientów. A naj-
wyższe koszty pośrednika sta-
nowi reklama nieruchomości.
Realizacja umowy pośrednic-
twa rzadko trwa krócej niż kilka
miesięcy – koszty te są więc nie-
małe, a bezpośrednio zależą od
zakresu obowiązków pośred-
nika zapisanych w umowie.
Czy każdy klient zdaje sobie
sprawę z tego, że podpisując
umowę – zagania pośrednika do
pracy i naraża go na koszty?
Nie mogą więc dziwić ocze-
kiwania pośrednika, że po re-
alizacji umowy, chce odzyskać
wydane wcześniej pieniądze
w postaci należnego mu zgod-
nie z zawartą umową wynagro-
dzenia. Oczekiwania pośred-
nika przekładają się na zapisy
o karach umownych na rzecz
pośrednika, zawarte w umo-
wach pośrednictwa.
W następnym numerze In-
westuj w Nieruchomości opi-
szemy dokładnie wszystkie za
i przeciw podpisywanych z po-
średnikami umów.
Adam Nitka
Ustawa nakłada na pośrednika obowiązek zawierania
pisemnej umowy pośrednictwa ze swoim klientem.
Coś za coś
Czy pośrednik może żądać wynagrodzenia
gdy nie doprowadził do transakcji?
Do KOZ-y marsz!
„
Do pośrednika Jana K.
zgłosiło się rodzeństwo
Andrzej J., Bartosz J., Czesław
J. pragnące skorzystać z jego
pomocy przy sprzedaży domu,
który odziedziczyli po swoich
rodzicach. Okazali pośredni-
kowi kompletne dokumenty
dotyczące sprzedawanej nie-
ruchomości. Po negocjacjach
wszyscy podpisali umowę po-
średnictwa w sprzedaży nieru-
chomości z klauzulą wyłącz-
ności, przekazując równocze-
śnie za pokwitowaniem klu-
cze od sprzedawanego domu.
Pośrednik przystąpił do wy-
konywania czynności zawo-
dowych.
Nieruchomość
należała
do kategorii trudno sprzeda-
walnych z uwagi na wielkość
domu, jego położenie i oczeki-
wania cenowe sprzedających.
Akcja marketingowa, prowa-
dzona przez pośrednika Jana
K. była prowadzona bardzo
szeroko. Nieruchomość rekla-
mowano nie tylko w lokalnej
prasie i Internecie, lecz rów-
nież w prasie o zasięgu krajo-
wym. Zainteresowanie ogło-
szeniami było bardzo duże.
Pośrednik Jan K. wielokrotnie
pokazywał nieruchomość po-
tencjalnym zainteresowanym
jednak nikt z oglądających nie
potwierdził chęci zakupu. Po
około 10 miesiącach z pośred-
nikiem skontaktował się Adam
D., wyrażający zainteresowa-
nie nieruchomością. Adam
D. obejrzał dom oraz wyra-
ził chęć negocjacji ze sprzeda-
jącymi. Długie negocjacje za-
kończyły się podpisaniempro-
tokołu uzgodnień wraz z usta-
leniem terminu podpisania
umowy przedwstępnej.
Po kilku dniach do pośred-
nika zgłosili się Andrzej J., Bar-
tosz J., Czesław J. informując
go, że wynegocjowana cena jest
znacznie niższa od ich pierwot-
nych oczekiwań i w tej sytu-
acji nie przystąpią do umowy
przedwstępnej. Równocześnie
rozwiązali umowę z pośred-
nikiem Janem K., uzasadnia-
jąc to oczekiwaniem na lepszą
koniunkturę. Pośrednik przy-
jął ich wyjaśnienie za dobrą
monetę i nie zażądał od swo-
ich klientówwynagrodzenia za
wykonaną pracę.
Po kilku miesiącach w trak-
cie pobytu w Wydziale Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejono-
wego pośrednik Jan K. spraw-
dził księgę wieczystą prowa-
dzoną dla opisanej wyżej nie-
ruchomości i ze zdziwieniem
stwierdził, że Andrzej J. odku-
pił udziały od Bartosza J. i Cze-
sława J. i jest obecnie jedynym
właścicielem nieruchomości.
Dalsze „śledztwo” prowadzone
przez pośrednika Jana K. ujaw-
niło, że Andrzej J. kupił udziały
od Bartosza J. i Czesława J. po
cenie uzgodnionej w protokole
uzgodnień z AdamemD. W tej
sytuacji pośrednik wystąpił do
rodzeństwa J. o zapłatę należ-
nej mu prowizji. Andrzej J.,
Bartosz J., Czesław J. odmówili
zapłaty, stwierdzając, że trans-
akcja nie została sfinalizowana
za pośrednictwem Jana K.
Pośrednik wystąpił do sądu
z pozwem przeciwko rodzeń-
stwu J. o zapłatę prowizji
i sprawę wygrał.
W odpowiedzi Andrzej J.
złożył skargę na pośrednika
Jana K. do Komisji Odpowie-
dzialności Zawodowej, która
w postępowaniu pośrednika
Jana K. nie dopatrzyła się naru-
szenia przepisów prawa, stan-
dardów zawodowych oraz za-
sad etyki zawodowej.
Wręcz przeciwnie uznała,
że pośrednik Jan K. wykonał
czynności zawodowe na rzecz
swoich klientów prawidłowo
i wykazał pełne zaangażowa-
nie w sfinalizowaniu transak-
cji. Komisja przychyliła się
do tezy pośrednika, że zama-
wiający próbowali wykorzy-
stać pracę pośrednika do zba-
dania rynku nieruchomości,
nie mając zamiaru zapłacić
pośrednikowi należnego wy-
nagrodzenia i oddaliła skargę
Andrzeja J.
„
Adam Nitka
Członek Polskiego Stowarzyszenia
Doradców Rynku Nieruchomości.
Agencja „Nitka&Czapla” - Gliwice
Partner
Wrubryce tej przedstawiać będziemy przypadki skarg na pośred-
ników w obrocie nieruchomościami, rozpatrywanych przez KOZ
powołaną przyMinisterstwie Budownictwa, zakończonych prawo-
mocnymi orzeczeniami i opublikowanych na stronach interneto-
wych Ministerstwa Budownictwa.
K
OMENTARZ
R
EDAKCJI
:
