str. 2
Grudzień 12/2007 (112)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
TRENDY
Miesięcznik ukazuje się
w pierwszym tyg. miesiąca
Wydawca:
SYSTEM OFEROWANIA
NIERUCHOMOŚCI
Sp. z o.o.
Adres redakcji:
40-077 Katowice,
ul. Matejki 2
tel. +48 (32) 3522222
e-mail:
Redaguje Kolegium
Redaktor naczelny
Pośrednik – Doradca
Rynku Nieruchomości
mgr inż. Adam Nitka
Sekretarz redakcji:
Monika Winczewska
Nasi eksperci:
mgr inż. architekt – Pośrednik
Mariola Polak-Opyrchał
,
Monika Łupińska - Duda
mgr prawa - Pośrednik
Wojciech Dynaś
mgr inż. bud. - Pośrednik
Ireneusz Szpala,
Rzeczoznawca
- Doradca Rynku Nieruchomości
mgr inż. bud.
Wojtek Nurek
Dział ogłoszeń:
SzanowniPaństwo
Każde publikowane ogłoszenie nie-
ruchomości ma status
„Pewna Oferta” i jej kupno
jest pozbawione ryzyka.
Publikujemy wyłącznie
sprawdzone oferty nieruchomości
licencjonowanych pośredników
z biur partnerskich SON.
Nie przyjmujemy ogłoszeń nieru-
chomości od osób fizycznych.
Jeśli chcesz, aby reklama Twojej
nieruchomości ukazała się
w Systemie Oferowania
Nieruchomości
m.in. w gazecie, zgłoś ją
do biura wybranego
z listy partnerów SON
na ostatniej stronie gazety.
UWAGA:
Reklamy nieruchomości
nie stanowią oferty handlowej
w rozumieniu prawa.
Wydawca nie ponosi odpowiedzial-
ności za błędy w przygotowaniu
materiałów do druku.
Dział Reklamy:
Nasz Informator to jeden z pew-
niejszych i nadzwyczaj efektywnych
sposobów dotarcia do Klienta.
Firmy, które chcą zareklamować
swoją usługę lub produkt
klientom jescze na etapie planowa-
nia i decyzji prosimy o kontakt:
+48 (32) 352 2222
lub
Mariusz Gorzyński
+ 48 (32) 262 96 41
Obsługa wydawnicza,
kolportaż, prenumerata:
VenaPress
+48 0601 98 13 14,
Prenumerata:
RUCH. Infolinia 0 800 200 600
Układ ofert, układ gazety
oraz makieta zastrzeżone:
© 2003 SON Sp. z o.o.
© 2003 VenaPress
nakład nie mniejszy niż:
15 000 egz.
z-B
Mieszkania:
Mieszkania w cenie ok. 120.000 zł
– skrócone przykłady z bieżącej oferty
CHORZÓW
– 2 pok.
pow. 50 m
2
Bardzo dobrze skomunikowana lo-
kalizacja.Mieszkanie 2-pokojowe, z
niskimi kosztami eksploatacji. Spo-
kojnaokolica.9piętro.
(...)
BYTOM
– 2 pok.
pow. 58 m
2
Piętro I. Atrakcyjne mieszkanie
dwupokojowe w dzielnicy Stro-
szek. Super wygodne i komfor-
towe, po remoncie.
(...)
ZABRZE
– 2 pok.
pow. 45 m
2
Rozkładowemieszkanie,położone
w spokojnej zielonej dzielnicy Za-
brza - k/ stadionu Górnika Zabrze.
Ipiętrowkamienicy.Dwaustawne
pokojezosobnymiwejściami.Wy-
maga niewielkiego remontu. (...)
TYCHY
– 1 pok.
pow. 35 m
2
Jednopokojowezbalkonem,kuch-
niazoknempołączonazpokojem,
w którym wydzielono aneks sy-
pialny.Czynszok.200zł.Stantech-
niczny-standardowy-dozamiesz-
kania. Wymaga renowacji. (...)
AKTUALNIE W OFERCIE:
276 mieszkań
w tym:
1 pokojowych - 42 oferty
2 pokojowych - 96 ofert
3 pokojowych - 97 ofert
4 pokojowych - 35 ofert
5 pokojowych> - 5 ofert
Najtańsze w ofercie:
48.000 zł 2-pokojowe
40,50m
2
wWieprzu pow. żywiecki
Najdroższe w ofercie:
850.000 zł 5-pokojowe
159 m
2
Bielsko-Biała
Ilość ofert w bazie wzrosła od poprzedniego miesiąca o 15%. Właściciele nie są skłonni do obniżania cen, dlatego
spada ilość transakcji.
KOMENTARZ EKSPERTA
:
— Czy jest coś takiego jak
stare i dobre mieszkanie?
— Oczywiście. Znam kilka
przykładów dobrze położo-
nych i odpowiednio utrzyma-
nych kamienic. Takie przy-
padki mają miejsce wtedy, gdy
kamienica administrowana jest
przezwspólnotęmieszkaniową,
która potrafi dbać o posiadany
zasób. W starych kamienicach
są również funkcjonalnie za-
projektowane mieszkania.
—Na co jednaknależy zwra-
cać uwagę chcąc kupić miesz-
kanie w starym budynku?
— Na pewno na stan tech-
niczny. To jest podstawa, bo
pamiętać trzeba, że wszel-
kiego typu remonty pocią-
gają za sobą bardzo duże wy-
datki. W budynkach starych
najczęściej problemy sprawiać
mogą instalacje, przede wszyst-
kim wodno-kanalizacyjne, ale
i elektryczne. Kolejnym punk-
tem są elewacje i dachy. Je-
śli tu nie były prowadzone na
bieżąco remonty, trzeba liczyć
się z naprawdę dużymi wydat-
kami. To niestety jest dość po-
wszechny problem, bo gminy,
które miały w swoich zasobach
najwięcej kamienic ograni-
czały się często do przeprowa-
dzania tylko koniecznych na-
praw. Kapitalnych remontów
nie przeprowadzano zbyt czę-
sto. Powstające w takich zaso-
bach wspólnotymieszkaniowe,
które chcą doprowadzić budy-
nek do należytego stanu, stają
przed koniecznością przepro-
wadzenia kosztownych remon-
tów. Problemem jest też fakt, że
wwielu kamienicach wcześniej
najemcami byli emeryci, którzy
dzięki bonifikatom mogli wy-
kupić zajmowane lokale za sto-
sunkowo niskie kwoty. Teraz są
właścicielami, ale na sfinanso-
wanie poważniejszych remon-
tów już ich po prostu nie stać.
—Czyli historia się powta-
rza: poprzednio gminy twier-
dziły, że nie stać je na przepro-
wadzenie remontów.
— Bo tak niskie były stawki
czynszowe. Ustalano je nie
w oparciu o koszty utrzyma-
nia budynku. Remonty reali-
zowano więc tam, gdzie ist-
niało zagrożenie dla bezpie-
czeństwa.
—Jak śląskie kamienice wy-
trzymują szkody górnicze?W
Bytomiu nie opłaca się ponoć
w ogóle inwestować w stare
kamienice.
— Sytuacja zależy od loka-
lizacji konkretnej nierucho-
mości. W śródmieściu Kato-
wic kamienice w jednakowym
stopniu narażone są na szkody
górnicze, ale zainteresowanie
nimi wśród inwestorów jest i
tak duże. Nieco inaczej sytu-
acja wygląda w Bytomiu. Tam
kamienice są faktycznie tańsze
i na pewno wynika to po czę-
ści ze złego stanu technicznego.
Trzeba jednak pamiętać, że w
tymmieście jest duże bezrobo-
cie oraz wiele problemów spo-
łecznych, co skutecznie obniża
ceny nieruchomości.
— W Poznaniu czy w Ło-
dzi ceny nieruchomości wy-
windowali w górę inwesto-
rzy zewnętrzni, często zagra-
niczni. Czy śląskie kamienice
są atrakcyjne dla kapitału z ze-
wnątrz?
— Jak najbardziej. To
zresztą już da się zaobserwo-
wać na przykładzie Katowic.
Widzimy wzmożony obrót ka-
mienicami i ciągłe zaintere-
sowanie przygotowywanymi
transakcjami. Na razie doty-
czy to głównie śródmieścia.
Tu stawki czynszowe są naj-
wyższe, więc i zwrot zainwe-
stowanego kapitału może być
najszybszy. Te zmiany nastą-
piły bardzo szybko, wzrost do-
konał się właściwie na prze-
strzeni ostatnich dwóch lat.
Zainteresowanie jest tak duże,
że wielu inwestorów nie ma
szans na realizacje zaplano-
wanych transakcji.
— Czy oglądają inne pro-
pozycje?
— Tak, dużym powodze-
niem cieszy się ostatnio Cho-
rzów, a szczególnie rejonwokół
ulicy Wolności, czyli centrum
miasta. Wyraźnie widać, że dla
inwestorów to atrakcyjny seg-
ment rynku i wiele wskazuje na
to, że może to być dość trwały
trend.
— Czy śródmiejskie kamie-
nice w miastach województwa
śląskiegozachowająswójdotych-
czasowy charakter, czyli prze-
ważnielokalimieszkalnych?
— Z tym może być róż-
nie. W śródmieściu Katowic
coraz wyraźniej brakuje po-
wierzchni biurowych, hotelo-
wych itp. Najlepszym rozwią-
zaniem będzie więc łączenie
różnych funkcji w obrębie ka-
mienicy: np. lokale biurowe na
niższych kondygnacjach, a po-
koje gościnne czy mieszkania
do wynajęcia na wyższych. Na
taki pomysł wpadło już kilku
inwestorów.
— Jakie są różnice pomię-
dzy przedwojennymi kamie-
nicami, a budynkami stawia-
nymi stosunkowo niedawno,
na przykład w latach sześć-
dziesiątych?
— Te budowane w latach
pięćdziesiątych, czy sześćdzie-
siątych jeszcze jakoś się trzy-
mają. Najgorzej wyglądają bu-
dynki stawiane w latach sie-
demdziesiątych. Te starsze są
w miarę funkcjonalne, przy-
jazne dla mieszkańca. Nie ma
tam różnego rodzaju klitek,
które są zmorą budownictwa
z lat siedemdziesiątych. Wtedy
kwitła „radosna twórczość”, fa-
talne wykonawstwo, a znalezie-
nie kąta prostego graniczy z cu-
dem.
— Co na to inwestorzy?
—Oni wiedzą o tym dosko-
nale i już widać, że niektóre bu-
dynki właśnie z tego powodu
nie cieszą się zainteresowaniem
kupujących. Sądzę, że będzie to
miało dalsze konsekwencje.
— Ale patrząc na ceny
transakcyjne, trudno dostrzec
te różnice. Ustalając cenę wy-
woławcząwłaściciel kieruje się
średnią dla danego obszaru, a
nie stanem budynku.
— Na razie mamy wciąż
dość spory deficyt mieszkań,
a to powoduje, że liczy się
przede wszystkim cena metra
kwadratowego, a mniej jego
stan. Jeśli pojawiają się róż-
nice, to faktycznie niewielkie.
Sądzę jednak, że to będzie się
zmieniać. Szukający mieszka-
nia stara się znaleźć najpierw
takie, które spełnia wszystkie
wymagane przez niego kryte-
ria. Jeśli np. nie ma lokalu w
budynku wybudowanym z ce-
gły (a takie są preferowane),
to wtedy po prostu bierze się
to co jest.
— W jaki sposób można
sprawdzić to, czy wspólnota
mieszkaniowa potrafi dbać o
swoje zasoby?
— To jest bardzo istotny
problem. Generalnie można
powiedzieć, że istnieje znacząca
różnica pomiędzy budynkami,
które administrowane były
przez spółdzielnie mieszka-
niowe, a tymi, które znajdowały
się w zasobach gminnych. Spół-
dzielnie bardziej dbały o swoje
budynki. Najlepiej jednak sa-
memu sprawdzić co i kiedy
było robione. Każda wspólnota
ma odpowiednie dokumenty,
w których opisana jest histo-
ria, jak i plany na przyszłość.
Warto te dokumenty poznać.
Dla przykładu powiem o sytu-
acji, z którą ostatnio się zetknę-
łam. Najemcy dwóchmieszkań
jednego z budynków wykupili
od gminy swojemieszkania, nie
wiedząc, że kilkamiesięcywcze-
śniej wspólnota podjęła decyzję
o konieczności przeprowadze-
nia w bieżącym roku gruntow-
nego remontu instalacji. Była
to sprzedaż z bonifikatą, więc
cena mieszkania nie była wy-
soka, ale za to skutkowała ko-
niecznością partycypowania
w dość wysokich kosztach re-
montu, na które nowi nabywcy
nie byli przygotowani.
—Kogo o takie informacje
należy pytać?
—Zarządcę nieruchomości.
On zna stan budynku i plany na
najbliższe lata. Na tej podstawie
można oszacować jakie będą
koszty utrzymania lokalu.
Rozmawiał:
Jarosław Latacz
Moda na kamienice
Rozm wa z BERNADETĄ BUCHALIK
ze Spółki Partnerskiej Sigma Capital
Mamy wciąż dość spory deficyt
mieszkań, a to powoduje, że liczy się
przede wszystkim cena metra
kwadratowego, a mniej jego stan.
