Grudzień 12/2007 (112)
str. 7
Więcej informacji w Internecie pod adresem
REKLAMA
Wodzisław Śląski
Stanisław
Domian
Biuro Nieruchom. CENTRUM
Partner
Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się ka-
mienice z których można wyodrębnić część handlową, część
biurową i część mieszkalną. Oczywiście ważna jest też loka-
lizacja, im bliżej głównych traktów handlowych tym lepiej.
Klienci często pytają z czego i kiedy budynek został zbudo-
wany. W starych kamienicach cena metra kwadratowego po-
wierzchni wydaje się atrakcyjna w porównaniu do nowych,
nowszych budynków. Problem polega na tym, że są to najczę-
ściej duże mieszkania i w sumie czynsz staje się bardzo wysoki.
Podobnie jak mieszkania, na rynku pojawiają się też domy,
budowane kilka, kilkanaście lat temu. Tu jakość wykonania
ma bardzo duże znaczenie dla kupujących. Tzw „klocki” z
lat siedemdziesiątych, lub osiemdziesiątych, pomimo niskiej
ceny nie sprzedają się dobrze.
Chorzów
Anna
Skrabaczewska
Biuro Nieruchom. FORTE
Partner
Zainteresowanie konkretną nieruchomością zależy przede
wszystkim od jej lokalizacji. Kamienice przy głównych uli-
cach mają spore wzięcie przede wszystkim wśród inwestorów
poszukujących miejsca na biura. Podaż powierzchni biuro-
wej daleko odbiega od popytu. Część budynków ma jednak
nieuregulowany stan prawny, a to powoduje, że są problemy
z ich sprzedażą. Wśród starych kamienic spore jest też zróż-
nicowanie pod względem stanu technicznego. Da się jednak
jeszcze wybrać naprawdę dobre i interesujące budynki. Co-
raz częściej pojawiają się u nas inwestorzy z zagranicy, któ-
rzy traktują nasze nieruchomości jako dobrą lokatę kapi-
tału. Taki trend obserwujemy od około roku. Kamienice w
dobrym stanie technicznym interesują też osoby, które zain-
teresowane są wyłącznie zaspokojeniem swoich celów miesz-
kaniowych. Choć w rejonie Chorzowa trwa realizacja kilku
nowych projektów developerskich, zainteresowanie mieszka-
niami w starych kamienicach wciąż utrzymuje się na stałym
i dość wysokim poziomie.
Bielsko-Biała
Marcin
Skuza
Biuro Nieruchom. UCIŃSKI
Partner
Problem z mieszkaniami w starych, stylowych kamieni-
cach polega na tym, że… ich podaż jest bardzo niewielka.
Bardzo aktywni są w tym segmencie rynku inwestorzy ze-
wnętrzni, szczególnie z Krakowa, którzy uznali Bielsko za
wciąż nieoszacowany cenowo rejon. Chętnie kupowane są
zarówno budynki dobrze utrzymane, jak i w gorszym sta-
nie technicznym wymagające gruntownych remontów.
Coraz mniejsze zainteresowanie obserwuje się natomiast w
przypadku starszychmieszkań zlokalizowanych w dziesięcio-
piętrowych wieżowcach. Kupujący bacznie przyglądają się bu-
dynkom i wolą wybrać niższe, czteropiętrowe bloki, najlepiej
wykonane z cegły niż tzw „wielką płytę”.
RACIBÓRZ
WOJCIECH
RUCHAŁA
Biuro Nieruchom. MANAGER
Partner
Trudno u nas porównać rynek starych kamienic do no-
wych budynków, bo…rynek pierwotny jest bardzo ograni-
czony. To co ostatnio zbudowano już sprzedano. Mieszka-
nia w starych kamienicach są ciągle atrakcyjnym kąskiem
dla inwestorów. Są tam, ładne i funkcjonalne mieszkania,
chociaż na klatkach schodowych widać wieloletnie zaniedba-
nia remontowe. Nasze kamienice były przez lata administro-
wane w większości przez ZBM i teraz wspólnoty mieszka-
niowe mają z nimi sporo problemów. Inwestorów to jednak
nie odstrasza, bo w Raciborzu wciąż ceny są niższe niż w in-
nych miastach, a ludzie mają relatywnie dużą siłę nabywczą.
Obok starych kamienic mamy jeszcze wielokondygnacyjne
bloki budowane niegdyś dla ludzi pracujących w górnictwie.
Przez wiele lat miały one nienajlepszą opinie i dość trudno
się sprzedawały. Teraz sytuacja się zmienia, bo sporo ludzi
wyjechało z miasta.
SONDA Z RYNKU
A
ktualną sytuację na
śląskim rynku miesz-
kaniowym
można
określić jednym słowem– dez-
orientacja.
Po prawie rocznym okresie
hossy i wysokim wzroście cen
na rynku nastąpił zastój, który
wynika z:
· braku akceptacji kupujących
dla zaistniałego poziomu
cen;
· spadku zdolności kredytowej
nabywców;
· pojawienia się wreszcie w
wielu miastach na Śląsku
oferty deweloperów;
· zapowiedzi wzrostów opro-
centowania kredytów;
Brak akceptacji dla aktual-
nego poziomu cen wynika z
ich sztucznego napompowa-
nia, wynikłego z kilku powo-
dów:
Właściciele mieszkań na
rynku wtórnymwykorzystując
duży popyt, napędzany tanimi
i powszechnymi kredytami,
określając ceny swoich miesz-
kań wzorowali się na cenach
zaproponowanych przez de-
weloperów dla nowych miesz-
kań. W niektórych przypad-
kach dochodziło do humory-
stycznych sytuacji, gdy właści-
ciele zaniedbanegomieszkania
usytuowanego w wieżowcu z
wielkiej płyty, usytuowanego
w fatalnej dzielnicy, żądali
ceny analogicznej, jak dla no-
wego mieszkania powołując
się na przykłady cen narzuca-
nych przez deweloperów.
Z kolei wielu deweloperów,
kształtowało swoje ceny na za-
sadzie, że deweloper musi uzy-
skać 100% przebicia na wybu-
dowanych mieszkaniach. W
niektórych przypadkach wyso-
kie ceny były uzasadnione jako-
ścią wykonania i użytychmate-
riałów. Ale wiele przypadków,
to niska jakość i najtańsze ma-
teriały – za to ceny wysokie.
Do pompowania cen przy-
czynili się także niektórzy po-
średnicy – nieudacznicy, którzy
nie radzą sobie na rynku i po to,
aby tylko dostać mieszkanie do
sprzedania, obiecywali właści-
cielom księżycowe ceny, byle
tylko podpisali z nimi umowę
pośrednictwa. Efektem tego
było pojawienie się niereal-
nych cen w prasie, które powo-
dowały, że na nich z kolei wzo-
rowali się następni klienci.
W tej chwili rozrzut cen np.
w Gliwicach dla mieszkań z
wtórnego rynku ma rozpię-
tość od 2700 zł/m
2
do 5000 zł/
m
2
. Najzabawniejsze jest to, że
w cenie ok. 3000 zł/m
2
można
znaleźć mieszkanie po kapital-
nym remoncie, a w cenie ok.
5000 zł/m
2
można się spo-
tkać z ruderą do kapitalnego
remontu. I żadna racjonalna
argumentacja nie trafia do ich
właściciela. Efekt tego jest taki,
że mieszkania ok. 3000 zł/m
2
,
klienci jeżdżą oglądać i kupują,
a te droższe leżą i pies z kulawą
nogą się nimi nie interesuje.
Mamy więc przed sobą okres
urealniania tych księżycowych
cen, co wróży pewien zastój na
rynku do czasu, aż niektórzy
zrozumieją, że piękny sen się
skończył.
Ma to też swoje ekono-
miczne uzasadnienie. 2 lata
temu za 100 000 zł można było
kupić mieszkanie 3 pokojowe
o metrażu ok. 60 m
2
. Teraz za
taką samą kwotę można sobie
kupić najwyżej kawalerkę.
Jeżeli więc ktoś ma zdolność
kredytową na 100 000 zł i ma
rodzinę 3-4 osobową – to nie
kupi sobie kawalerki, bo to mu
nie rozwiązuje żadnych pro-
blemów. A przecież zarobki w
tym samym czasie nie wzro-
sły o 100%. Tak więc na rynku
pozostali zamożniejsi klienci,
których jest niewielu i którzy
za kwoty powyżej 200 000 zł
nie kupią byle czego, w byle
jakim stanie i byle gdzie.
Myślę też że w ciągu naj-
bliższych 2 lat spadną też ceny
mieszkań deweloperskich. Z
prostego powodu. Bo jedno-
cześnie trafi na rynek wiele
nowych mieszkań z bardzo
wielu rozpoczętych nowych
inwestycji, o których jeszcze
nie słychać na rynku. Skoń-
czą się wtedy złote czasy sprze-
dawania dziury w ziemi, nie-
dotrzymywania umów przez
deweloperów, a wielu parta-
czy po prostu zbankrutuje, na
swojej byle jakości i budowa-
niu mieszkań w kiepskiej lo-
kalizacji. W cenie pozostaną
mieszkania doskonale zloka-
lizowane i wybudowane w wy-
sokim standardzie – te mogą
nawet dalej drożeć. Ale wtedy
ludzie zaczną odróżniać to co
rzeczywiście jest apartamen-
tem, od tego co tylko dewelo-
per nazwał apartamentem.
Podobnie będzie z miesz-
kaniami na rynku wtórnym.
Ponieważ mało jest mieszkań
atrakcyjnych i dobrze zloka-
lizowanych – to mogą one
nieznacznie dalej drożeć. Za-
liczam do nich np. mieszka-
nia w starych atrakcyjnych
architektonicznie kamieni-
cach, usytuowane w dobrych
i modnych dzielnicach, któ-
rych na rynku jest niewiele.
Ale ten wielkopłytowy chłam
zapewne stanieje.
Myślę, że istniejący ciągle
problem mieszkanie stare,
czy nowe rozstrzygną prawa
ekonomii, ale nie tylko. Za-
wsze decydujące będą jeszcze
ludzkie preferencje, bo prze-
cież mieszkanie kupuje się na
długie lata.
Nadszedł czas wyboru
Adam Nitka
Członek Polskiego Stowarzyszenia
Doradców Rynku Nieruchomości.
Agencja „Nitka&Czapla” - Gliwice
Partner
��������������������
��������������������
��������������������
