str. 4
Październik 10/2007 (110)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
PORADY
Domy:
Domy w cenie pow. 1 000.000 zł
– skrócone przykłady z bieżącej oferty
TYCHY
2 mln.zł
– wolnostojący
pow. domu 359 m
2
,
pow. działki 1920 m
2
Pięknaarchitektura,położonywcen-
trummiasta, w zacisznymmiejscu,
na pięknej działce. Salon dwupozio-
mowy -
I poziom
to miejsce z ko-
minkiem i wyjście na ogród -
II po-
ziom
toczęść jadalnazaneksemku-
chennym, toaleta dla gości, gabinet
lub innypokój,garderoba,pomiesz-
czenia gospodarcze -
III poziom
to
sypialnia. (...)
BRENNA
1,8 mln.zł
– wolnostojąca rezydencja
pow. domu 530 m
2
,
pow. działki 3970 m
2
Komfortowa, rezydencja w najład-
nieszej miejscowości Beskidu Ślą-
skiego. Przepiękny widok na góry.
W sąsiedztwie malowniczo wijący
się strumyk. 10 pokoi, 4 łazienki,
garażna2samochody.Biologiczna
oczyszczalnia ścieków. Duży, do-
brze zagospodarowany ogród.
W cenie zabudowa kuchni i łazie-
nek, wraz z wyposażeniem. (...)
ŚWIERKLANIEC 1,7 mln.zł
– pow. tarnogórski
– wolnostojący
pow. domu 500 m
2
,
pow. działki 4073 m
2
Dużydom z1999rpiętrowywpełni
podpiwniczony, składający się z 10
pokoi, 2 kuchni, 4 łazienek z wc,
garaż w budynku na 2 auta, pral-
nia, spiżarka, hol, garderoba, 2 ta-
rasy,2balkony,kotłownia,ponadto
wiata na stanowiska dla kolejnych
2 samochodów oraz parking przed
wjazdem na 5 aut.
(...)
� BIELSKO-BIAŁA STRACONKA
– wolnostojący 1,55 mln.zł
pow. domu 364 m
2
,
pow. działki 5900 m
2
Malowniczo położona rezydencja
317 m
2
, parterowa z użytkowym
poddaszem,podpiwniczona;parter:
salonopow.65m
2
dużywidokowy
taras, gabinet, garderoba, kuchnia,
spiżarnia, wc; poddasze: 3 pokoje,
garderoba, 2 łazienki, pralnia, holl.
Rezydencja z dostępem do lasu-
,widokiem na panoramę miasta i
pasmo Beskidów. (...)
AKTUALNIE W OFERCIE:
199 domów w tym:
wolnostojących - 150 ofert
bliźniaczych
- 21 ofert
szeregowych - 19 ofert
letniskowych - 8 ofert
kompleks domów - 1 oferta
Najtańszy w ofercie:
40.000 zł letniskowy
Milówka Laliki pow. żywiecki
Najdroższy w ofercie:
2.000.000 zł dom
wolnostojący Tychy
N
I
E
R
U
C
H
O
M
O
Ś
C
I
dostępne również w serwisie
działki niezabudowane inwestycyjne i mieszkaniowe
obiekty przemysłowe, biurowe, handlowe, hotelowo - turystyczne
40-039 Katowice, ul. Powstańców 30
tel: 032/757 27 20; 757 27 17; 757 23 88; 757 27 24; 757 27 25,
fax: 032/757 23 79, kom: 696 009 952
O
dpowiadając najkrócej
na to pytanie, trzeba
odpowiedzieć twier-
dząco–tak.Alepytającdalej–czy
to jest dobry, czy zły interes? -
trzebaodpowiedzieć–zależy.Jak
powszechniewiadomo,zadobry
interesuznajesiętaki,któryprzy-
nosidużyzysk.Jednakżewielkość
zysku wprost zależy o wielkości
ryzyka jakie trzeba ponieść, aby
tenzyskosiągnąćorazodwielko-
ści zainwestowanego kapitału.
Dokładnie tak samo jest
z najmem. Na wysokość zysku
z najmu wpływają 3 czynniki:
a/
lokalizacja obiektuwynajmo-
wanego;
b/
wysokośćnakładówponiesio-
nych na jego wyposażenie;
c/
szczęście, od którego zależy
na jakiego najemcę trafimy.
Lokalizacjatopodstawowyczyn-
nik.Abytouzasadnićwystarczypo-
równaćwysokość czynszunajmu
dla takiego samegoobiektuwróż-
nychmiejscowościach.
Porównajmy więc czynsze
najmu w różnych miejscowo-
ściach dla mieszkania 2 pokojo-
wego o pow. ok. 50 m
2
. Porów-
namy czynsze najmu, które nie
obejmują czynszudo spółdzielni
lubwspólnoty i opłat eksploata-
cyjnych.
Podaję czynsze w prze-
dziale min. - max:
Warszawa
1400 – 3500 zł /miesiąc;
Poznań
700 – 1400 zł /miesiąc;
Racibórz
300 – 650 zł /miesiąc;
Porównajmy opłacalność
wynajmowania na przykła-
dzie ofert skrajnych:
Wynajmujący wWarszawie
za 3500 zł / mies. ma zysk:
czynsz3500zł–podatek19%
= 3080 zł/mies.
WprzypadkuWarszawy, aby
mieć zysk namaksymalnympo-
ziomie 3080 zł/mies. trzeba wy-
daćok.600.000złnazakuptakiego
mieszkania oraz kilkadziesiąt ty-
sięcy (załóżmy 50.000 zł) na jego
wyposażeniewwysokimstandar-
dzie, łączniewięc 650.000 zł.
Powynajęciu nasz roczny do-
chód po opodatkowaniu wynie-
sie 36.960 zł. Czyli roczny zwrot
z zainwestowanej wmieszkanie
kwoty wynosi 5,7%. Mieszkanie
zwróci nam się po ok. 17 latach.
Wynajmujący najtańsze
mieszkanie w Raciborzu za
czynsz 300 zł/mies. ma zysk:
czynsz 300zł – podatek 19%
= 243,-zł/mies.
W zakup takiego miesz-
kania zainwestować trzeba
75.000 zł. Za taki czynsz wy-
najmowane są mieszkania pu-
ste bez żadnego wyposażenia.
Całkowita więc inwestycja, to
cena jego zakupu, czyli 75.000
zł. Roczny zwrot z zainwesto-
wanej kwoty zakupu to 3,9%,
a więc mieszkanie to zwróci
nam się po ok. 25 latach.
Dla uproszczenia nie liczy-
łem dodatkowych kosztów
najmu, np. wynagrodzenia po-
średnika, lub prawnika sporzą-
dzającego umowę najmu.
Z tych dwóch przykładów
wynika, że wynajem luksuso-
wego mieszkania w Warsza-
wie to niezły interes, w po-
równaniu z Raciborzem. Jed-
nakże właściciel z Warszawy
musiał zainwestować 9 razy
więcej i w zamian za to ma
solidny zysk. Ale czy stopa
zwrotu 5,7% to taki koko-
sowy interes? Za przyzwo-
itą stopę zwrotu uważa się od
10% w górę.
W przypadku mieszkania
w Raciborzu, to w ogóle ża-
den interes, przecież lokata
w pierwszym lepszym banku
jest na poziomie 4%.
I w tym momencie czas
wspomnieć o czynniku c/,
który wymieniłem jako trzeci
mający wpływ na wysokość
zysku z najmu – czyli o szczę-
ściu. Powyższe wyliczenia
mają sens przy założeniu,
że trafiliśmy na uczciwego
i porządnego najemcę, który
rzetelnie płaci i zwraca miesz-
kanie po okresie najmu w sta-
nie niepogorszonym. Należy
jednak pamiętać, że żyjemy
w kraju, w którym % ludzi za-
radnych, pod którym to po-
jęciem rozumie się oszustwo
i złodziejstwo jest stosun-
kowo wysoki.
Jeżeli więc trafimy na ta-
kiego „zaradnego”, który nie
będzie płacił czynszu i opłat
eksploatacyjnych, zniszczy
mieszkanie, wyrzuci klu-
cze i wyjedzie w świat – to
od powyższych zysków mu-
simy odjąć straty które po-
niesiemy. Ryzyko znacznie
większych strat ma właści-
ciel z Warszawy, który od-
dał mieszkanie o wysokim
standardzie, luksusowo wy-
posażone, niż ten z Racibo-
rza, który oddał mieszka-
nie „gołe”. Ze względu na to
ryzyko, szczególnie ważną
rolę odgrywa dobrze sporzą-
dzona umowa najmu, która
dobrze zabezpieczy wynaj-
mującego i może zminima-
lizować straty. Nie warto
więc oszczędzać i robić sobie
umowę samemu – nie znając
się na tym.
Myślę, że opisane dwa
skrajne przykłady umożliwiają
spojrzenie trzeźwym wzro-
kiem na ten rzekomo bajkowy
interes jakim jest wynajmowa-
nie mieszkań. Żeby tak było
trzeba mieć pieniądze, szczę-
ście i umieć wszystko dobrze
policzyć. Czyli znowu wycho-
dzi, że najlepiej być zdrowym,
mądrym i bogatym.
Wynajem – czy to taki interes?
Adam Nitka
Członek Polskiego Stowarzyszenia
Doradców Rynku Nieruchomości.
Agencja „Nitka&Czapla” - Gliwice
Partner
Żywiec
Rafał
Tetłak
Agencja ARDOM
Partner
Na terenie Żywca w agencjach nieruchomości prawie nie
istnieje rynek najmu. Niewielkie zapotrzebowanie i podaż
powodują, że pojedyńcze umowy najmu zawierane są bez-
pośrednio pomiędzy stronami.
Tarnowskie Góry
Ireneusz
Szpala
BEATA Nieruchomości
Partner
Jest spory popyt na wynajem małych mieszkań, ale słaba
jest podaż takich mieszkań. Większe mieszkania lub domy
trudniej się wynajmuje, że względu na wyższy czynsz najmu.
Np. ½ domu o pow. ok. 100 m
2
czynsz najmu 1500,- zł
Tychy
ROMUALD
CHRUŚCICKI
Nieruchomości ROMEKS
Partner
Jest duży popyt na małe mieszkania których czynsz najmu
nie przekracza 1000,-zł, ale z kolei podaż takich mieszkań
jest mała. Prawie nie istnieje rynek najmu domów. Za na-
jem mieszkania 2 pokojowego o pow. ok. 50m
2
trzeba zapła-
cić ok. 700-800 zł miesięcznie.
Jastrzębie Zdrój
Robert
Kotwicki
Biuro AKCES
Partner
Widoczny jest popyt na małe mieszkania, natomiast słaba
jest ich podaż. Rynek najmu domów prawie nie istnieje.
Za najem mieszkania 2 pokojowego ok. 50 m
2
trzeba zapła-
cić czynsz najmu 200-400 zł.
Katowice
Adam
Bryda
Kancelaria RENOMA BRYDA
Partner
W ostatnim czasie obserwuje się równowagę rynku najmu
na średnim poziomie. Zarówno zapotrzebowanie jak i podaż
są niewielkie. Przypuszczam, że rynek ożywi sie w paździe-
niku, za przyczyną studentów rozpoczynających zajęcia. Za
mieszkanie 2 pokojowe ok. 50 m
2
trzeba w Katowicach za-
płacić czynsz najmu ok.1000,-zł.
Uwaga: Wymieniony w sondzie – czynsz najmu należy rozumieć
jako opłatę za najem na rzecz właściciela mieszkania bez opłat
eksploatacyjnych oraz czynszów na rzecz wspólnoty lub spół-
dzielni mieszkaniowej.
Z REGIONU
R
E
K
L
A
M
A
