str. 4
Sierpień 08/2007 (108)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
R
ozmawiając z klientami
jako pośrednik, widzę,
że wielu z nich ma fał-
szywe wyobrażenie, co to zna-
czy prawo własności działki.
A mówiąc bardziej konkret-
nie mylą prawo do własności
z prawem do decydowania jak
posiadaną działkę można za-
gospodarować – na co ją prze-
znaczyć.
Jest to o tyle ważne, że
cel jakiemu ma służyć dana
działka – czyli przeznaczenie
tego terenu ma decydujący
wpływ na jej wartość:
Np. grunty rolne sprzedaje
się na Śląsku w zależności od
klasy i położenia w cenach
1-10 zł/m
2
tymczasem grunty
przeznaczone pod działal-
ność komercyjną (zarobkową)
mogą osiągać ceny kilkuset zł
za 1 m
2
i więcej. To zrozu-
miałe, że sprzedając działkę
właściciel chce uzyskać za nią
jak najwyższą ceną.
Często więc klienci zgłasza-
jąc nam teren do sprzedania
oświadczają, że chcą ją sprze-
dać pod budowę stacji benzy-
nowej (bo słyszeli, że wtedy
można uzyskać wysoką cenę),
a tymczasem po sprawdzeniu
okazuje się, że działka znajduje
się na terenie przeznaczonym
pod uprawy rolne. Pierwsza
reakcja – to oczywiście niedo-
wierzanie i podejrzenie, że po-
średnik ma jakieś nieczyste in-
tencje (może sam chce tanio
kupić?). Część klientów spraw-
dza naszą informację i wraca
podpisać umowę, a część pró-
buje samodzielnej sprzedaży
przez ogłoszenie.
Prawo do decydowania
o tym jak ma być zagospoda-
rowany dany teren – należy
do władz samorządowych.
To Rada Gminy poprzez pod-
jęcie uchwały zatwierdzają-
cej miejscowy plan zagospo-
darowania przestrzennego,
stanowi miejscowe prawo,
które rozstrzyga – co i gdzie
można.
Oczywiście właściciel da-
nego terenu nie jest całkowi-
cie bezwolny. Po ogłoszeniu,
że gmina przystępuje do opra-
cowania takiego planu – każdy
posiadacz jakiejś działki może
zgłosić wniosek o zmianę prze-
znaczenia np. działki rolnej na
budowlaną. Jeżeli wniosek ten
nie będzie sprzeczny z ogól-
nymi założeniami, dotyczą-
cymi sposobu zagospodaro-
wania terenów gminnych, to
przy opracowaniu planu zo-
stanie uwzględniony.
Niektórzy właściciele grun-
tów uznają to pewnie za ogra-
niczenie ich prawa własności,
ale nie może być inaczej. Spró-
bujmy sobie wyobrazić nasze
otoczenie, gdyby każdy na
swojej działce mógł bez żad-
nych ograniczeń robić to na
co miałby ochotę. Czy można
by wówczas znaleźć dla sie-
bie właściwe miejsce do życia.
Kto z nas chciałby mieć za pło-
tem składnicę złomu, fabrykę
b. senatora Stokłosy, albo sta-
cję benzynową? To właśnie na
podstawie takiego prawa po-
wstają w gminach dzielnice,
w których z przyjemnością
się mieszka (cicho, zielono)
oraz dzielnice o przeznacze-
niu przemysłowym.
W praktyce z powodu błę-
dów z przeszłości lub ułom-
ności ludzkiej natury wśród
urzędników
decydujących
o tych sprawach na terenie
gminy, często jako pośrednicy
spotykamy się na Śląsku z do-
mami mieszkalnymi wciśnię-
tymi pomiędzy zakłady prze-
mysłowe (koksownie, huty lub
kopalnie).
To stąd biorą się lepsze
i gorsze dzielnice w miastach,
w których kupuje się nieru-
chomości chętnie i wówczas
drogo, albo niechętnie – ale za
to tanio.
Zanim więc drodzy klienci
ustalicie z pośrednikiem cenę
sprzedaży działki, pozwólcie
mu najpierw sprawdzić, co
na jej temat mówi miejscowy
plan zagospodarowania prze-
strzennego i dopasujcie ocze-
kiwaną cenę do rzeczywisto-
ści. A jeżeli traficie do po-
średnika, który tego nie bę-
dzie sprawdzał, to uciekajcie
od niego, gdzie pieprz rośnie.
Aby łatwiej można sobie
było wyobrazić, jak różno-
rodne może być w planie prze-
znaczenie terenu, obok przed-
stawiam fragmenty z planu
sporządzonego dla centrum
Gliwic.
Domy:
Domy w cenie ok. 200.000 zł
– skrócone przykłady z bieżącej oferty
CHAŁUPKI
– pow. raciborski
– wolnostojący
pow. domu 150 m
2
,
pow. działki 2500 m
2
Dommoże być dwurodzinny z 1931
roku, położony blisko granicy z Repu-
bliką Czech. 3 kondygnacje, 6 pokoi,
łazienka, 2/wc, 3 pomieszczenia do
adaptacji, możliwość adaptacji stry-
chu na cele mieszkalne.
(...)
OKRAJNIK
– pow. żywiecki
– wolnostojący
pow. domu 100 m
2
,
pow. działki 5226 m
2
Ładnie położony budynek miesz-
kalny, murowany,częściowopodpiw-
niczony,na działce z ładnymwidokiem
i dobrymdojazdem.Wbudynku 4 po-
koje, łazienka, kuchnia, garaż, kotłow-
nia. Istniejemożliwość zagospodaro-
wania poddasza. Media: prąd, woda,
kanalizacja, cowęglowe.
(...)
SŁAWIKÓW
– pow. raciborski
– wolnostojący
pow. domu 174 m
2
,
pow. działki 1234 m
2
12 km od Raciborza. Dom piętrowy
+ bud. gospod o pow.ok 45 m
2
.
5pokoi,kuchnia,łazienka.Noweokna
PCV.Wcenieumeblowanie.CO-wę-
giel, szambo. Działka 12 a budowlana
+42apola.Całanieruchomośćznaj-
dujesięwpięknymmiejscuzwidokiem
naodległądolinęOdry.
(...)
BIERNA
– pow. żywiecki
– wolnostojący
pow. domu 65 m
2
,
pow. działki 1700 m
2
Zabudowana budynkiem mieszkal-
nym,podp. o pow. ok.65m
2
. z pod-
daszem do adaptacji. Działka ogro-
dzona. PARTER: przedpokój, kuch-
nia, 2 pokoje PODDASZE: do ada-
ptacji. Media: energia elektryczna,
wodociąg gminny, gaz. Dojazd ca-
łoroczny drogą asfaltową.
(...)
AKTUALNIE W OFERCIE:
201 domów w tym:
wolnostojących - 159 ofert
bliźniaczych
- 15 ofert
szeregowych - 16 ofert
letniskowych - 8 ofert
kompleks domów - 2 oferty
Najtańszy w ofercie:
45.000 zł wolnostojący
Kamesznica pow. żywiecki
Najdroższy w ofercie:
1.900.000 zł dom wolnostojący
Świerklaniec pow. tarnogórski
PORADY
Co można a własnej działce?
Dla każdego ogólnego rodzaju przeznaczenia, plan zawiera szereg koniecznych do spełnienia warunków szczegółowych.
Poniżej przykład Kategorii MN:
Prawo decydowania o zagospodarowaniu danego terenu należy do gminy.
To jak będzie wyglądać otoczenie naszej działki i co na niej ma się znaleźć można odczytać z planów zagospodarowania
przestrzennego, dobrze więc zanim kupisz działkę zapoznać się z legendą. Poniżej przedstawiamy tylko niektóre skróty:
1) Przeznaczenie podstawowe:
a) zabudowa mieszkaniowa jednoro-
dzinna i wielorodzinna.
2) Przeznaczenie uzupełniające:
a) działalność usługowa i usługi nie-
uciążliwe - z wykluczeniem lokaliza-
cji nowych hurtowni, usług produkcyj-
nych oraz warsztatów powodujących
znaczące zwiększenie ruchu samocho-
dowego,
b) zabudowa gospodarcza (garaże, bu-
dynki pomocnicze za wyjątkiem inwen-
tarskich),
c) uzbrojenie działki oraz dojazdy,
d) zieleń i ogrody przydomowe.
3) Zasady zabudowy i zagospodarowa-
nia terenu:
a) utrzymanie, przebudowa, rozbudowa
i uzupełnienia istniejącej zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej i wielo-
rodzinnej oraz towarzyszącej zabudowy
usługowej,
b) intensywność zabudowy minimum
0,4,
c) utrzymanie linii rozgraniczających ist-
niejących ulic (prowadzonych po gra-
nicach własności) oraz istniejących li-
nii zabudowy,
d) wysokość nowej zabudowy mieszka-
niowej wielorodzinnej maksymalnie -
do 15,0 m, licząc od poziomu gruntu
do kalenicy dachu,
e) wysokość nowej zabudowy jednoro-
dzinnej w formie wolnostojącej, bliźnia-
czej, lub szeregowej i towarzyszącej jej
zabudowy usługowej maksymalnie - do
12,0 m, licząc od poziomu gruntu do
kalenicy dachu,
f) zmiany na istniejących obiektach wy-
znaczonych do ochrony konserwa-
torskiej oraz realizacja nowych obiek-
tów na nieruchomościach położonych
w strefach ochrony konserwatorskiej
wymagają działań określonych w roz-
dziale 5 uchwały,
g) wysokość zabudowy gospodarczej,
w tym garaży jednokondygnacyjnych
do 3,50 m licząc od poziomu gruntu do
kalenicy dachu,
h) preferowane formy dachów: syme-
tryczne dwuspadowe bądź czterospa-
dowe z dopuszczeniem dachów naczół-
kowych. Zalecany kąt pochylenia po-
łaci dachowych budynków mieszkal-
nych i usługowych: 30-45°, budyn-
ków gospodarczych: 15-30°. Zalecana
kolorystyka dachów: czerwony, czer-
wono-brązowy, brązowy lub ciemno
szary, kolorystyka tynków: jasna, sto-
nowana. Dla obiektów usługowych, go-
spodarczych, infrastruktury technicz-
nej, dopuszcza się dachy o niższym na-
chyleniu,
i) zastosowanie innych form dachu niż
preferowane i zalecane w pkt. h), wy-
maga spełnienia warunku zachowa-
nia jednorodności rozwiązań w skali ze-
społu zabudowy lub ciągu ulicznego,
j) adaptacja pomieszczeń bądź realizacja
odrębnych obiektów usługowych towa-
rzyszących zabudowie mieszkaniowej,
nie może powodować szkodliwych od-
działywań dla zdrowia ludzi i środowi-
ska oraz zmiany charakteru otoczenia
i obniżenia jego estetyki. Wymagane
jest nawiązanie gabarytami i formą ar-
chitektoniczną obiektów usługowych do
zabudowy mieszkaniowej,
k) realizacja usług wymaga zapewnie-
nia odpowiedniej ilości miejsc parkin-
gowych w ramach posiadanej nieru-
chomości,
l) przeznaczenie min. 30% powierzchni
nieruchomości zabudowy wolnostoją-
cej i bliźniaczej pod zieleń biologicz-
nie czynną,
ł) przeznaczenie min. 20% powierzchni
nieruchomości zabudowy zwartej (sze-
regowej i wielorodzinnej) pod zieleń
biologicznie czynną,
Adam Nitka
Członek Polskiego Stowarzyszenia
Doradców Rynku Nieruchomości.
Agencja „Nitka&Czapla” - Gliwice
Partner
UM
- tereny
usługowo-
mieszkaniowe
o wysokiej
intensywności
zabudowy
MW
- tereny
mieszkaniowo-
usługowe
o wysokiej
intensywności
zabudowy
M
tereny
mieszkaniowe
o średniej
intensywności
zabudowy,
MN
tereny
mieszkaniowe
o niskiej
intensywności
zabudowy,
MNn
tereny
`mieszkaniowe
o niskiej
intensywności
zabudowy -
nowe
U
tereny usług
różnych -
istniejące,
UN
tereny usług
różnych -
nowe,
UKR
tereny
usług kultu
religijnego,
UA
tereny usług
administracji,
UN
tereny usług
nauki,
UO
tereny usług
oświaty,
UZ
tereny usług
zdrowia,
US
tereny usług
sportu,
UK
tereny usług
kultury,
P
tereny obiektów
produkcyjnych,
składów
i magazynów,
ZP
tereny zieleni
parkowej,
ZU
tereny zieleni
urządzonej,
ZZ
tereny trwałych
użytków
zielonych,
ZD
tereny ogrodów
działkowych,
MN
tereny
mieszkaniowe
o niskiej
intensywności
zabudowy,
