Sierpień 08/2007 (108)
str. 5
Więcej informacji w Internecie pod adresem
PORADY
����������������
����������������������
�������������������������
�����������������������������������������
������������������������
������������������������������������
������������
������������������
��������������
�����������������������������������
���������������������������
�����������������������������
�������������
������������
���������
��������
������������
�����������������
�����������������
����������
����������
�������
������������������
������������������
�������������
������������������������
����������������������������������������������������������������������������������������
��������
�����
������������
�����������
��������������������������
R
E
K
L
A
M
A
W
Polsce nie ma
wdrożonego sys-
temu, ani narzędzi
do zbierania danych z rynku
nieruchomości, służących do
przeprowadzenia wiarygod-
nych badań i analiz.
Od czasu wzrostu koniunk-
tury na rynku nieruchomości,
prawie wszystkie gazety oraz
portale internetowe zapełniły
się tekstami różnych anality-
ków i ekspertów, omawiają-
cymi sytuację na rynku nieru-
chomości.
W tekstach tych często ope-
ruje się pojęciem średniej ceny
mieszkania bądź działki. Czyta-
jący te teksty, niejednokrotnie
na ich podstawie podejmują
bardzo ważne decyzje związane
z kupnem lub sprzedażą nieru-
chomości. To duży błąd.
Kategoria średniej ceny,
może być przydatna w różnego
rodzaju badaniach statystycz-
nych pod warunkiem, że śred-
nia została rzetelnie wyliczona.
Jednakże takie dane nie są do-
stępne dla przeciętnego czy-
telnika prasy lub tekstów na
portalu. Oni mają do czynie-
nia ze średnią ceną obliczoną
przez piszących dziennikarzy
na podstawie ogłoszeń w ga-
zetach lub na portalach. A tak
wyliczona średnia jest liczbą
kompletnie bezwartościową,
wprowadzającą w błąd. Dla-
czego?
Aby wyliczyć prawidłową
średnią, to do porównań
trzeba wziąć określoną liczbę
nie różniących się pomiędzy
sobą przedmiotów (np. miesz-
kań). Czy to jest możliwe
w przypadku mieszkań – oczy-
wiście tak, ale jak do tej pory
nikt w Polsce takich obliczeń
nie jest w stanie zrobić.
Czym się mogą
różnić mieszkania
Pisałem już niejeden raz,
że rynek nieruchomości jest
rynkiem bardzo lokalnym.
Ceny nieruchomości różnią
się nie tylko w poszczególnych
miejscowościach, ale również
w dzielnicach tych miejscowo-
ści, a często również poszcze-
gólne dzielnice mają lokaliza-
cje lepsze lub gorsze, bo oprócz
lokalizacji budynku w mieście,
każdy z nich ma jeszcze inne
otoczenie. Gdy porównamy
cenę mieszkania w dzielnicy
najgorszej (czyli najtańszej)
oraz najlepszej (czyli najdroż-
szej) – to mogą się one różnić
o 100 % lub dużo więcej.
Jeśli więc obliczymy śred-
nią z mieszkania najtań-
szego położonego w złej
dzielnicy – np. 2.000,-zł/m
2
oraz z mieszkania naj-
droższego w dobrej dziel-
nicy – np. 4000,-zł/m
2
- to wy-
niesie ona – 3000,-zł/m
2
.
Jeżeli z tą średnią zapozna
się osoba posiadająca miesz-
kanie w złej dzielnicy – to da-
jąc ogłoszenie w sprawie sprze-
daży swojego mieszkania – wy-
ceni je po 3000,- zł/m
2
– a więc
zawyży cenę o 50%.
W takim samym przy-
padku – właściciel mieszkania
w najlepszej dzielnicy – za-
niży cenę swojego mieszkania.
Tylko dlatego, że zasugerował
się „średnią ogłoszeniową”,
A wspomniałem dopiero
o jednym parametrze miesz-
kania – lokalizacji. Czym jesz-
cze mogą się różnić mieszkania
pomiędzy sobą, co może rów-
nież wpłynąć na ich wartość?
Jest tego trochę jak przed-
stawiamy w tabelkach obok.
Uruchamiając swoją wy-
obraźnię, każdy dopisze jesz-
cze wiele innych przykładów.
Każdy z nich ma wpływ na
wartość. Jeżeli więc nasza
średnia ma być średnią wia-
rygodną, dającą możliwość
wyciągnięcia prawidłowego
wniosku, to powinna być wy-
liczona z przykładów iden-
tycznych mieszkań o dużej
ilości takich samych parame-
trów. To samo dotyczy wielu
innych wniosków, które wy-
ciąga się w analizach rynku.
Skąd wziąć dane do
porównań i obliczeń
Czy w gazetach i na porta-
lach udostępnia się nam wiary-
godne dane? – Na pewno nie!
Są to dane szczątkowe, a więc
mało wiarygodne. Dlaczego nie
ma takich danych? – bo nikt
w Polsce ich nie zbiera w pro-
fesjonalny sposób!!!
— Bo nie ma w Polsce, ani
wdrożonego systemu, ani
narzędzi do zbierania takich
danych.
Można by zadać pytanie – to
na jakiej podstawie w naszym
kraju podejmuje się decyzje
strategiczne dla rynku nieru-
chomości – no właśnie, na ja-
kiej podstawie?
Przybliżonymi, ale niepeł-
nymi danymi dysponują grupy
zawodowe pracujące na rynku
nieruchomości: rzeczoznawcy
i pośrednicy. Zorganizowani
rzeczoznawcy dysponują du-
żymi bazami cen transakcyj-
nych, jednakże ich źródłem
są akty notarialne, które nie
zwierają szczegółowych opi-
sów mieszkań. Więc różni-
cami możliwymi do wyłapa-
nia są tylko lokalizacja i po-
wierzchnia – rzadko coś wię-
cej. Pośrednicy w obrocie nie-
ruchomościami, którzy pra-
cują na dobrym profesjonal-
nym programie komputero-
wym, mają wprawdzie wszyst-
kie potrzebne dane do porów-
nań, ale baza ich ofert ograni-
cza się tylko do ofert własnej
firmy, a więc nie ma ich za
dużo. Np. gdy w mieście jest
30 agencji, a dodatkowo po-
łowa transakcji odbywa się
poza nimi.
Polsce potrzebny jest wiary-
godny system informacji o nie-
ruchomościach, do którego
dane wprowadzać będą wszy-
scy pracujący na rynku nieru-
chomości. Dopiero z takiego
rejestru można będzie sporzą-
dzać analizy i opracowania dla
właściwego gospodarowania
olbrzymim majątkiem, jakim
są nieruchomości.
A na razie uwaga na tzw.
średnie ceny.
Adam Nitka
Członek Polskiego
Stowarzyszenia
Doradców Rynku
Nieruchomości.
Typowe różnice w tych samych parametrach nieruchomości
blok wysoki (11 pięter)
blok niski (do 4 pięter)
blok z wielkiej płyty
blok z cegły
budynek – rudera
piękna zabytkowa kamienica
parter lub ostatnie piętro
pierwsze lub drugie piętro
centralne ogrzewanie, gaz
ogrzewanie piecowe brak gazu
pokoje przejściowe
pokoje nieprzejściowe
kuchnia bez okna
kuchnia z oknem
mieszkanie przed remontem mieszkanie po remoncie
budynek nieocieplony
budynek ocieplony
głośna ruchliwa ulica
ulica cicha, spokojna
małe (jedno, dwupokojowe)
duże (cztero, pięciopokojowe)
Mit średniej ceny