Inwestuj w Nieruchomości 08/2007 - page 5

Sierpień 08/2007 (108)
str. 5
Więcej informacji w Internecie pod adresem
PORADY
����������������
����������������������
�������������������������
�����������������������������������������
������������������������
������������������������������������
������������
������������������
��������������
�����������������������������������
���������������������������
�����������������������������
�������������
������������
���������
��������
������������
�����������������
�����������������
����������
����������
�������
������������������
������������������
�������������
������������������������
����������������������������������������������������������������������������������������
��������
�����
������������
�����������
��������������������������
R
E
K
L
A
M
A
W
Polsce nie ma
wdrożonego sys-
temu, ani narzędzi
do zbierania danych z rynku
nieruchomości, służących do
przeprowadzenia wiarygod-
nych badań i analiz.
Od czasu wzrostu koniunk-
tury na rynku nieruchomości,
prawie wszystkie gazety oraz
portale internetowe zapełniły
się tekstami różnych anality-
ków i ekspertów, omawiają-
cymi sytuację na rynku nieru-
chomości.
W tekstach tych często ope-
ruje się pojęciem średniej ceny
mieszkania bądź działki. Czyta-
jący te teksty, niejednokrotnie
na ich podstawie podejmują
bardzo ważne decyzje związane
z kupnem lub sprzedażą nieru-
chomości. To duży błąd.
Kategoria średniej ceny,
może być przydatna w różnego
rodzaju badaniach statystycz-
nych pod warunkiem, że śred-
nia została rzetelnie wyliczona.
Jednakże takie dane nie są do-
stępne dla przeciętnego czy-
telnika prasy lub tekstów na
portalu. Oni mają do czynie-
nia ze średnią ceną obliczoną
przez piszących dziennikarzy
na podstawie ogłoszeń w ga-
zetach lub na portalach. A tak
wyliczona średnia jest liczbą
kompletnie bezwartościową,
wprowadzającą w błąd. Dla-
czego?
Aby wyliczyć prawidłową
średnią, to do porównań
trzeba wziąć określoną liczbę
nie różniących się pomiędzy
sobą przedmiotów (np. miesz-
kań). Czy to jest możliwe
w przypadku mieszkań – oczy-
wiście tak, ale jak do tej pory
nikt w Polsce takich obliczeń
nie jest w stanie zrobić.
Czym się mogą
różnić mieszkania
Pisałem już niejeden raz,
że rynek nieruchomości jest
rynkiem bardzo lokalnym.
Ceny nieruchomości różnią
się nie tylko w poszczególnych
miejscowościach, ale również
w dzielnicach tych miejscowo-
ści, a często również poszcze-
gólne dzielnice mają lokaliza-
cje lepsze lub gorsze, bo oprócz
lokalizacji budynku w mieście,
każdy z nich ma jeszcze inne
otoczenie. Gdy porównamy
cenę mieszkania w dzielnicy
najgorszej (czyli najtańszej)
oraz najlepszej (czyli najdroż-
szej) – to mogą się one różnić
o 100 % lub dużo więcej.
Jeśli więc obliczymy śred-
nią z mieszkania najtań-
szego położonego w złej
dzielnicy – np. 2.000,-zł/m
2
oraz z mieszkania naj-
droższego w dobrej dziel-
nicy – np. 4000,-zł/m
2
- to wy-
niesie ona – 3000,-zł/m
2
.
Jeżeli z tą średnią zapozna
się osoba posiadająca miesz-
kanie w złej dzielnicy – to da-
jąc ogłoszenie w sprawie sprze-
daży swojego mieszkania – wy-
ceni je po 3000,- zł/m
2
– a więc
zawyży cenę o 50%.
W takim samym przy-
padku – właściciel mieszkania
w najlepszej dzielnicy – za-
niży cenę swojego mieszkania.
Tylko dlatego, że zasugerował
się „średnią ogłoszeniową”,
A wspomniałem dopiero
o jednym parametrze miesz-
kania – lokalizacji. Czym jesz-
cze mogą się różnić mieszkania
pomiędzy sobą, co może rów-
nież wpłynąć na ich wartość?
Jest tego trochę jak przed-
stawiamy w tabelkach obok.
Uruchamiając swoją wy-
obraźnię, każdy dopisze jesz-
cze wiele innych przykładów.
Każdy z nich ma wpływ na
wartość. Jeżeli więc nasza
średnia ma być średnią wia-
rygodną, dającą możliwość
wyciągnięcia prawidłowego
wniosku, to powinna być wy-
liczona z przykładów iden-
tycznych mieszkań o dużej
ilości takich samych parame-
trów. To samo dotyczy wielu
innych wniosków, które wy-
ciąga się w analizach rynku.
Skąd wziąć dane do
porównań i obliczeń
Czy w gazetach i na porta-
lach udostępnia się nam wiary-
godne dane? – Na pewno nie!
Są to dane szczątkowe, a więc
mało wiarygodne. Dlaczego nie
ma takich danych? – bo nikt
w Polsce ich nie zbiera w pro-
fesjonalny sposób!!!
— Bo nie ma w Polsce, ani
wdrożonego systemu, ani
narzędzi do zbierania takich
danych.
Można by zadać pytanie – to
na jakiej podstawie w naszym
kraju podejmuje się decyzje
strategiczne dla rynku nieru-
chomości – no właśnie, na ja-
kiej podstawie?
Przybliżonymi, ale niepeł-
nymi danymi dysponują grupy
zawodowe pracujące na rynku
nieruchomości: rzeczoznawcy
i pośrednicy. Zorganizowani
rzeczoznawcy dysponują du-
żymi bazami cen transakcyj-
nych, jednakże ich źródłem
są akty notarialne, które nie
zwierają szczegółowych opi-
sów mieszkań. Więc różni-
cami możliwymi do wyłapa-
nia są tylko lokalizacja i po-
wierzchnia – rzadko coś wię-
cej. Pośrednicy w obrocie nie-
ruchomościami, którzy pra-
cują na dobrym profesjonal-
nym programie komputero-
wym, mają wprawdzie wszyst-
kie potrzebne dane do porów-
nań, ale baza ich ofert ograni-
cza się tylko do ofert własnej
firmy, a więc nie ma ich za
dużo. Np. gdy w mieście jest
30 agencji, a dodatkowo po-
łowa transakcji odbywa się
poza nimi.
Polsce potrzebny jest wiary-
godny system informacji o nie-
ruchomościach, do którego
dane wprowadzać będą wszy-
scy pracujący na rynku nieru-
chomości. Dopiero z takiego
rejestru można będzie sporzą-
dzać analizy i opracowania dla
właściwego gospodarowania
olbrzymim majątkiem, jakim
są nieruchomości.
A na razie uwaga na tzw.
średnie ceny.
Adam Nitka
Członek Polskiego
Stowarzyszenia
Doradców Rynku
Nieruchomości.
Typowe różnice w tych samych parametrach nieruchomości
blok wysoki (11 pięter)
blok niski (do 4 pięter)
blok z wielkiej płyty
blok z cegły
budynek – rudera
piękna zabytkowa kamienica
parter lub ostatnie piętro
pierwsze lub drugie piętro
centralne ogrzewanie, gaz
ogrzewanie piecowe brak gazu
pokoje przejściowe
pokoje nieprzejściowe
kuchnia bez okna
kuchnia z oknem
mieszkanie przed remontem mieszkanie po remoncie
budynek nieocieplony
budynek ocieplony
głośna ruchliwa ulica
ulica cicha, spokojna
małe (jedno, dwupokojowe)
duże (cztero, pięciopokojowe)
Mit średniej ceny
1,2,3,4 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,...24
Powered by FlippingBook