str. 6
Sierpień 08/2007 (108)
Więcej informacji w Internecie pod adresem
RYNKI
R
osja jest największym
krajem świata i zajmuje
7 miejsce na świecie
pod względem liczby miesz-
kańców.
W czasach ZSRR bycie wła-
ścicielem nieruchomości było
niemożliwe. Istnienie prywat-
nej własności w Rosji zostało
zadeklarowane w Nowej Kon-
stytucji Rosyjskiej (1993 r.).
Ideę rozwinięto później w ro-
syjskim kodeksie cywilnym.
Proces prywatyzacji zaczęto
dosyć bezładnie, gdyż nie było
ku temu wzorców ani wypra-
cowanych procedur. Wpły-
nęło to pozytywnie na orga-
nizację procesu prywatyzacji.
Rząd rozpoczął tworzenie Pań-
stwowego Rejestru Nierucho-
mości. W roku 2001 budynki
związano z gruntami, na któ-
rych stały. Od tego czasu reje-
stracja prawa własności prze-
biega jednocześnie z rejestra-
cją prawa własności gruntu, na
którym stoją. Obecnie czynno-
ści dotyczące zbycia nierucho-
mości gruntowych są coraz le-
piej zorganizowane.
Wielki
budowniczy - państwo
Obecnie w Rosji ok. 80%
zasobów mieszkaniowych jest
sprywatyzowanych. Pozostałe
20% posiada państwo i gminy,
głównie z przeznaczeniem dla
zaspokojenia potrzeb dla tych,
których nie stać na zakup wła-
snego mieszkania. Jako jeden
z głównych priorytetów rząd
rosyjski uznał budownictwo
mieszkaniowe.
W
pierwszej
połowie
2006 roku oddano w Rosji
o 12% więcej mieszkań w sto-
sunku do roku poprzedniego.
Ich całkowita powierzchnia
wzrosła o około 10%. Oczekuje
się, że w najbliższej przyszłości
popyt na mieszkania znacznie
się zwiększy na skutek oddzia-
ływania kilku czynników:
• federalnego programu Do-
stępne Mieszkanie (wpro-
wadzanego w skali kraju od
początku 2006 roku),
• boomu na kredyty hipo-
teczne nabierającego tempa
w warunkach malejących
stóp procentowych,
• zbyt niskiej powierzchni
mieszkania (20 m
2
/miesz-
kańca)
• tworzącej się w Rosji klasy
średniej.
Pomimo nagłośnionej przez
Putina „wielkiej akcji bu-
dowlanej” w Rosji powstaje
obecnie prawie dwa i pół
razy mniej mieszkań niż
u schyłku ZSRR.
Od 2006 roku wszyscy
w Rosji, bez względu na wy-
sokość dochodów, płacą jed-
nakowy, 13 % podatek docho-
dowy ale ulgi podatkowe wciąż
obowiązują. Każdy podatnik,
który buduje dom lub miesz-
kanie albo je kupuje, także na
rynku wtórnym, może sobie
odpisać od dochodu maksy-
malnie równowartość 33 tys.
dolarów. Ponadto osoby ku-
pujące bądź budujące domy
lub mieszkania nie muszą do-
kumentować źródeł pochodze-
nia pieniędzy wydanych na tę
inwestycję.
Księgi wieczyste
W ZSRR nikt nie zaprzą-
tał sobie głowy księgami
wieczystymi skoro wszyst-
kie nieruchomości były pań-
stwowe. Zatem dopiero ustawa
z 1991 roku uruchomiła bez-
płatną prywatyzację niemal
wszystkich mieszkań w Ro-
sji. System ksiąg wieczystych
w Rosji znacznie różni się
od polskiego. Prowadzeniem
ksiąg nie zajmują się sądy, lecz
specjalne państwowe urzędy
rejestracyjne. Nowe mieszka-
nia mają do razu zakładane
księgi wieczyste.
Kredyty hipoteczne
Rosyjski rząd ma świado-
mość, że bez znacznego przy-
rostu liczby budowanych
mieszkań Rosji grozi wzrost
napięcia społecznego.
Aby rozkręcić budownic-
two mieszkaniowe na prowin-
cji tworzy się, i to z dużym po-
wodzeniem, system kredytów
hipotecznych, bazując na mo-
delu amerykańskim. Jeśli chce
się kupić mieszkanie, to wy-
starczy pokazać w banku, iż
posiada się 30 procent kwoty
na pierwszą wpłatę. Następnie
bank sprawdza ukazane do-
chody i wylicza, ile może poży-
czyć. Pewnym problemem jest
długość okresu kredytowania,
ponieważ banki dysponują na
ogół krótkoterminowymi de-
pozytami. W tej chwili kre-
dyty hipoteczne są udzielane
najczęściej na dziesięć lat, ale
ten okres systematycznie się
wydłuża, dzięki uruchomie-
niu wtórnego rynku kredy-
tów hipotecznych. Powstała
już spółka akcyjna, na razie
ze 100% kapitałem państwo-
wym, która zdobywa pienią-
dze na skup kredytów, emi-
tując papiery wartościowe za-
bezpieczone hipoteką. Z kolei
te papiery kupują duże pań-
stwowe banki, fundusze, które
właśnie powstają w ramach re-
formy emerytalnej, oraz duże
korporacje naftowe i gazowe.
Rosyjska rejestracja
Jeśli nieruchomość jest
zbywana od państwa, musi
być nabyta w drodze oferto-
wej. Podobnie jak w Polsce.
Jeśli jest nabywana od prywat-
nych właścicieli, może być na-
byta na podstawie bezpośred-
niej umowy sprzedaży, która
musi zostać później zarejestro-
wana.
Nieruchomości na cele
mieszkaniowe są zazwyczaj
nabywane od osób prywat-
nych. Tutaj procedura jest
oczywista: należy zebrać od-
powiednie dokumenty, pod-
pisać umowę i złożyć wniosek
o jej rejestrację. Prawo wła-
sności ulega przeniesieniu tak
szybko jak tylko umowa zo-
stanie zarejestrowana. Trzeba
zwrócić szczególną uwagę by
dokonać wstępnej analizy hi-
storii stanu prawnego nieru-
chomości. Jeśli w jakimś mo-
mencie istniały osoby (dzieci),
których prawa nie zostały
uwzględnione w toku prywa-
tyzacji, umowa może zostać
unieważniona.
Trzeba pamiętać, że przej-
ście prawa własności doko-
nuje się wraz z urzędową re-
jestracją, a nie wraz z podpisa-
niem umowy oraz, że rejestra-
cja prawa własności gruntu
musi nastąpić jednocześnie
z rejestracją prawa własności
budynku.
Rejestracja trwa 1 mie-
siąc od momentu wypełnie-
nia wniosku i załączenia do-
kumentów. Nie ma wymogu
uwierzytelniania u notariusza
umowy sprzedaży nierucho-
mości, wystarczy, że umowa
jest sporządzona na piśmie
i podpisana przez właściwie
umocowanych przedstawi-
cieli stron. Jeśli strony zde-
cydują się na notarialne po-
świadczenie umowy, stawka
taksy notarialnej wynosi 1%
ceny sprzedaży.
Moskiewski boom
Ceny moskiewskich miesz-
kań biją rekord za rekordem.
Moskwa o wiele wyprzedza
pod tym względem wszyst-
kich najbliższych konkuren-
tów, potwierdzając opinię,
że jest jednym z najdroższych
miast świata.
Cena moskiewskiego miesz-
kania obecnie wynosi około
3,5 tysiąca dolarów/m
2
. Dla
miasta, gdzie średnie zarobki
dopiero niedawno zbliżyły się
do wielkości około 900 dolarów
to niewyobrażalnie drogo. Pro-
kuratura Generalna i Federalna
Służba Antymonopolowa (FAS)
próbują obecnie wyjaśnić czy ta
sytuacja została spowodowana
świadomą polityką, podejrze-
wając moskiewskich inwesto-
rów o zmowę cenową.
Budowniczowie i agenci
nieruchomości usprawiedli-
wiają się, opowiadają o wy-
sokich cenach moskiewskiej
ziemi, o kolosalnych wydat-
kach na cudowne nowinki no-
woczesnej kanalizacji i na inne
systemy inżynieryjne, które
mają zastosowanie w nowych
elitarnych budynkach w sto-
licy, wyłącznie według stan-
dardów europejskich. Panuje
opinia, że rynek moskiewski
jest potencjalnie gotowy na
średnią wartość mieszkania
na poziomie nawet 6-6,5 ty-
siąca dolarów/m
2
.
Nie tylko emerytom, ale
i stosunkowo młodym lu-
dziom korzystniej jest sprze-
dać lub wynająć komuś swoje
moskiewskie
mieszkanie
i osiedlić się gdzieś poza mia-
stem, gdzie i życie i zakwatero-
wanie jest o wiele tańsze. Tam
też prawdopodobnie będą szu-
kać pracy. Miliony przyjezd-
nych z Azerbejdżanu, Moł-
dawii, Ukrainy zadowalają się
łóżkiem w hotelu pracowni-
czym lub w wynajmowanym
mieszkaniu. Własnego lokalu
w stolicy Rosji nie będą mieli
nigdy, nawet jeśli osiądą tutaj
na długie lata.
Tymczasem władze mia-
sta nie tracą optymizmu. Oży-
wiony popyt stwarza warunki,
w jakich pozostaje tylko,
jak mówi mer Moskwy Ju-
rij Łużkow - „budować, bu-
dować i budować”. Do końca
roku w Moskwie planuje się
wznieść 4,7 miliona m
2
miesz-
kań. Nie wszystkie pójdą na
sprzedaż, ponad jedna trzecia
ma zostać rozdzielona zgod-
nie z programami socjalnymi.
Z tego władze stolicy nie za-
mierzają rezygnować, nawet
w sytuacji ogromnego popytu
komercyjnego na moskiewskie
mieszkania.
Wciąż drożejące miesz-
kania moskiewskie to niesa-
mowicie atrakcyjne narzę-
dzie inwestycyjne, porówny-
walne pod względem opła-
calności chyba tylko z nafto-
wymi transakcjami termino-
wymi. Popyt przynajmniej
dwukrotnie przewyższa po-
daż, nowe mieszkania są mo-
mentalnie rozkupywane już na
etapie układania fundamen-
tów. Do Moskwy po mieszka-
nia przyjechała nie tylko „cała
Rosja”, ale i zamożna część
„postradzieckiej
Eurazji”.
I nie tylko z rublami lecz rów-
nież z dolarami, euro, funtami
angielskimi, frankami szwaj-
carskimi, ze sprytem i żyłką
do interesów, a najważniej-
sze - z niezłomną wolą posia-
dania nieruchomości w rosyj-
skiej stolicy.
Za miesiąc:
Włoskie nieruchomości.
Rosja - wielki kraj i możliwości
Monika
Łupińska–Duda
Agencja NITKA & CZAPLA
Gliwice
Partner
R
E
K
L
A
M
A
Trwa!
w porównaniu
do innych
trafiamy
idealnie
w cel
potwierdzony
stały nakład
20 000 egz.
Nasi Klienci to w 99 %
poszukujący inwestorzy
Dodaj ogłoszenie!
Zadzwoń po szczegóły nowej oferty 032 352 22 22
Buuum
Dodaj ogłoszenie!
Masz firmę?
�
������
�
����������
�
������������
���������������������������������
���������������������������������������
��������������
������������������������������������������������������������������������
�����������������������������������������������������������������������������������
������������������������������������������
���������������������������������������
�������������������������������
�
�������������������������������������
�
�����������������������������������������
na nieruchomości
R
E
K
L
A
M
A
