Cena mieszkania podana w akcie notarialnym, niekoniecznie musi być zgodna z jego wartością rynkową, ale wówczas możemy spodziewać się wezwania „na dywanik” do urzędu skarbowego.
Nierzadko zdarza się, że jakiś czas po zawarciu aktu notarialnego i kupnie mieszkania, dostajemy wezwanie do urzędu skarbowego, który żąda wyjaśnień, dlaczego cena w akcie notarialnym odbiega od wartości rynkowej kupionej nieruchomości.
Wezwanie urzędu skarbowego jest wynika z faktu, że zarówno z ustawy o podatku dochodowym jak i z ustawy o podatku od spadków i darowizn wynika,że w przypadku kupna, nabycia w spadku lub w drodze darowizny jakiejkolwiek nieruchomości, zobowiązani jesteśmy zapłacić podatek dochodowy lub podatek spadkowy. Podstawą do jego naliczenia jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie jej cena. Do pobrania podatku od czynności cywilno prawnych, w przypadku kupna, zobowiązany jest notariusz. Jeżeli w akcie notarialnym jest oświadczenie stron umowy, że cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej, notariusz pobiera podatek w wysokości 2% od ceny sprzedaży. Odpisy każdego aktu notarialnego, wysyłane są do urzędu skarbowego i jeżeli kontrolujący urzędnik stwierdzi, że jego zdanie cena odbiega od wartości rynkowej, ma prawo wezwać kupującego i poprosić o wyjaśnienie tej rozbieżności.
Cena mieszkania, w zależności od tego kim są dla siebie strony umowy, albo od tego w jakiej sytuacji znajduje się sprzedający, może znacznie odbiegać od jej wartości. Jest to uzasadnione w przypadku, gdy np. transakcja zawierana jest „w rodzinie”, albo sprzedający jest zadłużony i opłaca mu się sprzedać tanio, ale szybko. Tymczasem podatek jest obliczany od wartości rynkowej.
Zgodnie z ustawową definicją:
„.... Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia zawarcia umowy sprzedaży...” (w przypadku spadku uwzględnia się stan rynku z dnia śmierci spadkodawcy - red.) Urzędnicy skarbowi posiadają na własny użytek analizy średnich cen mieszkań na danym terenie i na tym opierają swą wiedzę o „przeciętnej cenie”. Wiedza ta jest jednak mocno ułomna, gdyż analizy te nie uwzględniają wystarczająco szczegółów określonych w definicji, czyli: „...tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia...” Analitycy skarbowi, nie mają tej wiedzy, więc najczęściej określają jakiś przedział cen minimum - maximum i jeżeli cena w akcie mieści się w tym zakresie, kontrolujący urzędnik zamyka sprawę.
Nikt jednak nie kocha płacenia podatków więc bywa, że dochodzi do sporu pomiędzy urzędem, a podatnikiem. W takim przypadku mamy następujące możliwości rozwiązania sporu:
- przedstawić argumenty, dowody, uprawdopodobniające niższą niż wartość cenę;
- zaakceptować zastrzeżenia urzędnika i dopłacić podatek;
- wezwać rzeczoznawcę majątkowego, aby określił wartość rynkową;
Warto więc, mając wiedzę o tych mechanizmach poboru podatków, już na etapie podpisywania umowy sprzedaży zastanowić się, czy cena pokrywa się z definicją wartości rynkowej i jeżeli jest niższa, poprosić notariusza, aby pobrał podatek od zadeklarowanej wartości rynkowej. Wówczas nie będziemy wzywani na wyjaśnienia do urzędu.
Jeżeli wiedzy tej nie mamy, możemy nie czekając na wezwanie udać się do urzędu skarbowego, poprosić o sprawdzenie transakcji. Jeżeli wyniknie różnica do dopłacenia, unikniemy wtedy odsetek za zwłokę.
