Gminy nie powinny pobierać opłaty planistycznej na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego od tych właścicieli (użytkowników wieczystych), których nieruchomość była objęta wcześniej starym planem pod warunkiem, że stary i nowy plan przewidywał takie same przeznaczenie.
Dla właścicieli, którzy ponieśli takie opłaty wyrok oznacza, że mogą żądać zwrotu opłaty planistycznej w ciągu miesiąca od daty publikacji wyroku Trybunału. Termin ten upływa 16 marca 2010 r. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. (P 58/08).
Opłata planistyczna a darowizna na rzecz osób bliskich
W nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono pojęcie zbycia nieruchomości, co wskazuje na wszystkie formy przeniesienia własności. Tak więc również w wypadku darowizny zbywca powinien być obciążony opłatą za wzrost wartości nieruchomości. NSA stwierdził, że określenie „zbycie" użyte w tej ustawie nie obejmuje zmiany właściciela nieruchomości, której jest następstwem. Uchwała z dnia 10 grudnia 2009 r. w składzie siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II OPS 3/09).
Opłata planistyczna
Działka rolna o niewielkiej wartości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego może się stać ciekawą działką mieszkaniową. Właściciel musi jednak uważnie podejmować decyzje związane z jej sprzedażą. Może się okazać, że z zyskiem będzie musiał podzielić się z gminą.
Zawsze na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości na mocy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rośnie jej wartość. Wtedy po stronie właściciela lub użytkownika powstaje obowiązek zapłaty opłaty – potocznie renty planistycznej, gdyby sprzedaż nastąpiła w ciągu 5 lat od daty uchwalenia planu. Płacą ci, którzy zbywają, a więc nie tylko gdy sprzedają, ale także np. darują na rzecz osób obcych lub wniosą aportem do spółki. Wysokość opłaty ustalają same gminy – maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Najciekawsze w tym wszystkim jest to, że planując sprzedaż nie można dowiedzieć się jaką konkretną kwotę gmina sobie zażyczy. Tą informacją zostaniemy zaszczyceni, czy też zaskoczeni dopiero po sprzedaży nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy z urzędu wyceni nową wartość działki niezależnie od ceny transakcji zawartej w akcie notarialnym. Potem otrzymamy decyzję o wielkości opłaty.
Opłata planistyczna jest obligatoryjna, to znaczy, że gmina nie może zrezygnować z jej pobierania. Obowiązuje jednak tylko przez pięć lat od dnia, w którym uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo od dnia, gdy weszła w życie jego zmiana.
Smutny przykład
Jeszcze do niedawna Pani Janina (lat 75) była właścicielką 3 ha ziemi rolnej klasy IV położonej na terenie wiejskim. W bardzo bliskim sąsiedztwie wybudowano kluczową autostradę i zrobiono zjazdy. Gmina uchwaliła miejscowy plan, na skutek czego działka zmieniła kwalifikację z rolnej na inwestycyjną (produkcja, magazyny, centra logistyczne, stacja paliw, itd.). Z dnia na dzień jej ziemia zyskała na wartości. Pani Janina nie orientowała się w sytuacji rynkowej. Wykorzystał to Pan Edek, kupując od staruszki ziemię za 80 tys. zł. Po 4 miesiącach do Pani Janiny przyszło wezwanie do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 1,5 mln zł. Naliczono 20% opłatę planistyczną od różnicy między obecną, a poprzednią wartością działki, którą gmina wyceniła na 7,5 mln zł.
Niestety Pani Janina niedługo potem zmarła. Rodzina musiała odrzucić spadek (gospodarstwo rolne), ponieważ gdyby go przyjęła, przejęłaby też konieczność spłaty długu. Nieruchomość przejęła oczywiście... gmina.
Opłata adiacencka
Opłaty planistycznej nie należy mylić z opłatą adiacencką. W praktyce wartość nieruchomości może wzrosnąć także na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scalenia i podziału nieruchomości. Owa infrastruktura techniczna, której budowa może pociągać za sobą obciążenie opłatą adiacencką, to obok urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych także urządzenia ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne – pod ziemią i nad ziemią. Przepis można odpowiednio stosować do nieruchomości położonej na terenie pozbawionym planu. Wystarczy aby wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydał decyzję o warunkach zabudowy wywołującą np. wzrost lub spadek wartości nieruchomości.
Stawka procentowa tej opłaty ustalona przez radę gminy, nie może przekraczać 50% przyrostu wartości nieruchomości. Opłata adiacencka obciążająca właścicieli czy użytkowników wieczystych w związku z przyrostem wartości nieruchomości może być ustalona do 3 lat od powstania warunków do przyłączenia. Potem obciążenie nią jest niedopuszczalne. Co ważne, na poczet opłaty adiacenckiej może być zaliczona wartość wydatków poniesionych przez właściciela na budowę sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej.
Inne
Transakcji powodującej obowiązek zapłaty opłaty planistycznej nie da się ukryć. Gmina dowiaduje się o każdej sprzedaży, zamianie czy też darowiźnie, ponieważ przepisy zobowiązują notariuszy do przekazywania urzędowi gminy wypisu aktu notarialnego. Jeżeli właściciel nie zgadza się z decyzją gminy, może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.
Uwaga jeszcze na Urząd Skarbowy (oprócz ewentualnego podatku dochodowego) – jeżeli sprzedajemy więcej niż jedną działkę sprawdźmy, czy nie powstanie obowiązek odprowadzenia podatku VAT w wysokości 22% po sprzedaży nieruchomości. Radzę więc uważać, bo intratna sprzedaż działki (działek) może się okazać totalną katastrofą dla sprzedającego.
