Kluczową sprawą dla każdego obywatela dokonującego transakcji na rynku nieruchomości jest bezpieczeństwo transakcji. Sprzedający, pojmuje to bezpieczeństwo, jako gwarancję uzyskania zapłaty za nieruchomość, natomiast Kupujący, jako gwarancję wydania nieruchomości w uzgodnionym stanie.
W ostatnich latach znakomita większość transakcji finansowanych jest za pomocą kredytu bankowego. Można to przetłumaczyć tak: większość Kupujących nie ma pieniędzy na sfinansowanie zakupu – są więc grupą podwyższonego ryzyka jeśli chodzi o zapłatę za nieruchomość, gdyż wypłata kredytu uzależniona jest od zapisów zawartych w umowie kredytowej, która w tym przypadku musi być tym gwarantem bezpieczeństwa. Czy rzeczywiście jest?
Coraz bardziej radosna twórczość bankowych prawników, działających za zgodą swoich zarządów, Związku Banków Polskich, pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego, umieszcza w umowach tak kuriozalne zapisy, że trudno je inaczej nazwać inaczej jak d...kryciem dla bankowych urzędników.
Niektóre z tych zapisów stanowią w rozumieniu art. 385.3 kodeksu cywilnego niedozwolone klauzule umowne (co na to UOKiK?), inne z nich mają stanowić zabezpieczenie banków na wypadek wszystkiego co można (sic).
Wszystko to razem wprowadza totalny bałagan i zagrożenie dla obywateli w zakresie obrotu nieruchomościami. Po to w każdym kraju stanowi się prawo, aby obywatelom zapewnić poczucie bezpieczeństwa. Niestety nie w Polsce.
Parę słów wyjaśnienia aby czytelnicy zrozumieli w czym problem.
Zgodnie w obowiązującym prawem, momentem przenoszącym własność nieruchomości na Kupującego jest złożenie podpisu w notarialnej umowie zbycia. Czyli inaczej mówiąc z chwilą podpisania aktu notarialnego, właścicielem nieruchomości, nieodwołalnie staje się Kupujący. Aby Sprzedający miał pełne bezpieczeństwo zapłaty, musiałaby ona nastąpić gotówką w momencie podpisywania umowy. Każdy inny przypadek stwarza zagrożenie braku zapłaty i w przypadku jej braku wymaga angażowania sądu lub komornika. Tymczasem to, co bankowcy nazywają umową kredytową wymusza dla uruchomienia kredytu:
a/ dostarczenie podpisanego aktu notarialnego;
b/ zawarcia polisy ubezpieczeniowej i dokonania jej cesji na bank;
c/ obciążenia hipoteki nieruchomości na rzecz banku;
d/ złożenia weksla in blanco;
e/ zawarcie polisy na życie;
f/ złożenia wniosku o uruchomienie kredytu przez Kupującego oraz wiele innych wymagań;
To wszystko, w związku z warunkiem a/, odbywa się już po podpisaniu aktu notarialnego – czyli właścicielem nie jest już Sprzedający, który bez żadnych możliwości działania, zdany jest na łaskę banku, kiedy ten uruchomi kredyt.
Tymczasem niektóre banki oprócz tego, że ustanawiają terminy wypłaty kredytu nawet do 30 dni od spełnienia przez Kupującego wszystkich zapisanych w umowie warunków, wstawiają do umowy zapisy umożliwiające bankowi odstąpienie od umowy, bądź odmówienie wypłaty kredytu po podpisaniu aktu notarialnego.
Najczęściej spotykany zapis, stanowiący olbrzymie niebezpieczeństwo, z zawartych już umów kredytowych z którymi miałem do czynienia:
„....Bank odstępuje od umowy i odmawia wypłaty kredytu, jeżeli przed wypłatą kredytu (a po podpisaniu aktu uwaga autora) zaszły okoliczności nieznane bankowi w dniu podpisania umowy kredytowej, które stwarzają – w ocenie banku - zagrożenie dla terminowej wypłaty kredytu. (Jednostronna decyzja banku, Kupujący może próbować ją obalać tylko sądownie – autor).
Bank nie wypłaci również kredytu, jeżeli po podpisaniu aktu notarialnego Kupujący nie spełni choćby jednego z warunków a/ - f/ określonych powyżej. Sprzedający jest wówczas w sytuacji bez wyjścia, na nic nie ma wpływu. Tzn. przepraszam – ma wyjście zgłosić się do sądu o unieważnienie umowy i wpłacić na dzień dobry wpis sądowy 8% od wartości nieruchomości (np. z 500.000 to jest kwota 4000zł !). Być może po kilku latach uda mu się coś wysądzić – co wcale nie jest pewne, ale na pewno kosztowne.
Wyobraźmy sobie dodatkowo, że Sprzedający miał z tych pieniędzy zapłacić za kupno nowego domu lub mieszkania – co bardzo często się zdarza – bo gdzieś się musi wyprowadzić. Wpłacił już zadatek na nowe mieszkanie i w tej sytuacji, ten zadatek mu przepadnie (kwoty rzędu kilka - kilkadziesiąt tysięcy).
Procedury narzucone przez banki poprzez zapisy w umowie kredytowej stanowią zagrożenie bezpieczeństwa, również w przypadku nieuczciwości Kupującego. Np. po podpisaniu aktu notarialnego, Kupujący:
1. nie spełni któregoś z warunków a/ - e/ ;
2. celowo nie złoży wniosku o uruchomienie kredytu ;
3. skorzysta z prawa odstąpienia od umowy kredytowej (a więc od wypłaty kredytu)
Przypadek 3. może zaistnieć dzięki umieszczeniu w umowie kredytowej (czytaj narzuconej przez bank) np. takich zapisów, cytuję:
„ Kredytobiorcy przysługuje prawo odstapienia od niniejszej umowy (kredytowej – autor), jeżeli bank nie udostępni środków z tytułu kredytu w ciągu 3 dni roboczych po spełnieniu przez Kredytobiorcę warunków wypłaty kredytu.....”
Cytat pochodzi z umowy w banku PEKAO S.A., w której termin wypłaty zastrzeżony został do 45 dni od daty jej podpisania. Bank mógł więc wypłacić kredyt zgodnie z umową zawet po czterdziestu dniach, a nieuczciwy kredytobiorca, może to wykorzystać i odstapić od kredytu. Jego sytuacja jest superkomfortowa dla nieuczciwego Kupującego. Jest właścicielem nieruchomości, bank zdejmuje hipotekę, nie ma więc długów, a ma nieruchomość kosztem Sprzedającego. Może ją sobie obciążać innymi kredytami lub pożyczkami, dopóki Sprzedający nie wygra po kilku latach spraw sądowych.
Można by zadać pytanie – a co cię pośredniku obchodzi umowa pomiędzy bankiem, a Kupującym?, po co wtykasz swój nos w nie swoje sprawy?. Odpowiedź brzmi – bo muszę. Bo to mój obowiązek ustawowy – należyta staranność w świadczeniu usługi.
Moim obowiązkiem jest uświadomić Sprzedającego co mu grozi, jakie jest ryzyko, zanim podejmie decyzję, że przystąpi do aktu notarialnego na takich warunkach, gdzie nic od niego nie zależy, a wszystko zależy od Kupującego i banku,
wg. ich swobodnego uznania. Klienci przychodzą dobrowolnie do pośredników m.in. po to aby im zapewnić bezpieczeństwo transakcji.
Nie pisałbym o tym, gdyby nie coraz częściej spotykane przypadki dochodzące do moich uszu z kraju,
o odstąpieniu banku od wypłaty kredytu – już po zawarciu aktu notarialnego. Ostatni przypadek jaki słyszałem nastąpił z powodu, że bank w chwili podpisywania umowy kredytowej, mając zaświadczenia o zarobkach z których wynikało, gdzie jest zatrudniony – dopiero po zawarciu aktu notarialnego „przypomniał sobie, że Kredytobiorca pracuje w przemyśle motoryzacyjnym, a ta branża jest dla banku „trefna”.
Za głupotę pracowników bankowych - dzięki takim zapisom w umowie - konsekwencje ponosił będzie ten co sprzedał nieruchomość i Kredytobiorca nie ze swojej winy !!.
Taka sytuacja jest możliwa dzięki temu, że polskie prawo dopuszcza wymuszanie przez banki procedur stanowiących zagrożenie dla rynku. To ewidentna luka prawna zawiniona przez ustawodawcę – czyli organy Państwa.
Dodatkowe zagrożenia wprowadza kolejna niedoróbka prawna Państwa – brak centralnego rejestru danych o nieruchomościach oraz brak możliwości sprawdzania w jednym miejscu zadłużeń właściciela nieruchomości, co z kolei zagraża Kupującemu.
Panie Ministrze Infrastruktury, panowie posłowie jak długo jeszcze będzie trwał taki stan na rynku nieruchomości? Kiedy polscy pośrednicy będą mogli dobrze i w pełni działać w imieniu swoich klientów.
Panowie bankowcy, jeżeli w ogóle interesuje Was udzielanie kredytów hipotecznych, to tworząc swoje procedury bezpieczeństwa, zwróćcie uwagę, że nie jesteście jedynym podmiotem transakcji na rynku nieruchomości
i dopóki takie zapisy nie zostaną usunięte z umów kredytowych, to ja i zapewne inni pośrednicy będą doradzać swoim klientom Sprzedającym rezygnację ze sprzedaży nieruchomości klientom tych banków.
