Zdarza się, że właściciel wynajmowanej nieruchomości musi ją sprzedać. Sprzedaż nieruchomości z najemcą może być jednak kłopotliwa, gdy jest to lokal mieszkalny. Przykładowo: właściciel wynajmuje na cele mieszkalne lokal kobiecie na czas nieokreślony. Najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu oraz innych opłat, jednakże w chwili obecnej nie posiada żadnych środków do życia.
Przeznaczenie lokalu na cele mieszkalne ma istotne znaczenie, gdyż najemca podlega ochronie wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyłączona jest zatem możliwość wypowiedzenia umowy najmu na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym, dającym w tym zakresie więcej swobody. Wyłączona jest też możliwość wypowiedzenia umowy przez przyszłego nabywcę nieruchomości. Zawsze wprawdzie istnieje możliwość rozwiązania takiej umowy w drodze porozumienia stron, jednak najemcy często nie chcą rezygnować z najmu.
Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?
Zaległość wynosząca równowartość czynszu za 3 miesiące, pozwala na podjęcie kroków dla zakończenia najmu. Żeby wypowiedzieć umowę najemcy, który zalega z czynszem, koniecznie należy poinformować go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy termin do zapłaty. Jeśli najemca nie zapłaci w wyznaczonym terminie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca. Np. gdy najemca otrzyma wypowiedzenie 10 maja, to najem zostanie zakończony 30 czerwca. Wypowiedzenie musi określać przyczynę, w tym przypadku zaleganie z płatnością za 3 miesiące (jeśli czynsz jest płatny miesięcznie). Wypowiedzenie musi zostać sporządzone na piśmie i doręczone najemcy. Skuteczne wypowiedzenie powoduje utratę tytułu prawnego do lokalu przez najemcę. Nie ma on zatem prawa do zamieszkiwania w nim. Powinien go opuścić i zdać wynajmującemu. Nie oznacza to jednak, że tak postąpi. W takim przypadku trzeba wytoczyć mu przed sądem rejonowym powództwo o eksmisję. Wyrok sądu nie kończy problemów wynajmującego. Sąd może bowiem określić prawo najemcy do lokalu socjalnego, gdy kobieta jest w ciąży albo np. ma status osoby bezrobotnej. W przypadku orzeczenia o lokalu socjalnym, gmina ma obowiązek zapewnienia najemcy lokalu (których na ogół nie ma). Zasadniczo polskie prawo nie przewiduje tzw. eksmisji na bruk. Jeśli zatem gmina nie dostarczyła lokalu, wynajmujący musi wskazać inny lokal, do którego będzie mogła tymczasowo przenieść się eksmitowana. Doprowadzenie do zwolnienia lokalu przez najemcę trwa minimum kilka miesięcy, a w szczególnie trudnych sytuacjach, dłużej niż rok. W tym czasie wynajmujący musi tolerować w swoim lokalu obecność najemcy, dalej narasta również zadłużenie.
Co zrobić jeśli najemca płaci czynsz?
Wynajmujący chce zbyć nieruchomość, ale jest to możliwe tylko wtedy, gdy nie będzie ona zajmowana przez najemcę (takie są warunki nabywcy). Jeżeli nie uda się załatwić sprawy polubownie,jedynym wyjściem jest powództwo o rozwiązanie umowy najmu przez sąd. Warunkiem wydania orzeczenia przez sąd jest zaistnienie ważnych przyczyn innych niż niewłaściwe zachowanie najemcy. Duże znaczenie ma ustalenie przez sąd doniosłości przyczyny rozwiązania najmu i okoliczności dotyczących najemcy i wynajmującego. Sąd weźmie pod uwagę, czy najemca może zamieszkać w innym lokalu, jego warunki osobiste itd. Będą też badane okoliczności dotyczące motywacji wynajmującego. W tym przypadku nie ma konieczności wytaczania dalszego powództwa o eksmisję, gdyż sąd rozwiązując umowę najmu orzeka jednocześnie o nakazie eksmisji. Należy pamiętać, że trzeba będzie udowodnić, że rozwiązanie umowy jest konieczne i nie ma możliwości zakończenia najmu w inny sposób. Sąd ocenia okoliczności leżące po stronie wynajmującego, np. przymusowa sytuacja, chęć i możliwość uzyskania znacznego zysku, a także okoliczności po stronie najemcy, np. możliwość zamieszkania w innym miejscu, sytuacja majątkowa, niezbędność lokalu itd. Wszystkie wcześniejsze uwagi co do wykonania eksmisji, będą miały zastosowanie także w stosunku do tego sposobu zakończenia najmu lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że czas do fizycznego opuszczenia lokalu przez najemcę może być nazbyt długi, co skomplikuje sprzedaż. Dużo zależy od okoliczności sprawy, a przede wszystkim od postawy najemcy. Często zdarza się, że wynajmujący jest tak związany przepisami oraz umową, że zakończenie najmu i uwolnienie lokalu od najemcy może być skrajnie trudne, żeby nie powiedzieć niemożliwe.
