Ostatnio dużo szumu zrobiło się wokół instytucji najmu okazjonalnego. Stało się to wszystko w wyniku nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, która wprowadziła najem okazjonalny jako odrębną instytucję prawa cywilnego. Nowe przepisy dość szczegółowo określają ramy zastosowania tego szczególnego rodzaju najmu. To właśnie zbyt wąskie ramy zastosowania nowej instytucji stały się podstawą krytyki nowych rozwiązań przez wiele środowisk związanych z obrotem nieruchomościami. Przyjrzyjmy się zatem kto może skorzystać z dobrodziejstw niesionych przez instytucję najmu okazjonalnego.
Co można wynająć w ramach najmu okazjonalnego?
Na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być wynajęty jedynie lokal, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Związane jest to oczywiście z faktem zamieszczenia tej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz koniecznością wprowadzania szczególnych rozwiązań w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Pamiętać należy, że lokalem jest wydzielone ścianami pomieszczenie, które ze względu na swój stan techniczny nadaje się do zamieszkiwania. Pomieszczenie to nie musi być własnością wynajmującego. Wystarczy, że wynajmujący dysponuje innym tytułem prawnym do lokalu w postaci np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Natomiast nie będzie można wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego innej rzeczy niż lokal, w tym także nieruchomości nie będącej lokalem. Nie będzie można także zastosować najmu okazjonalnego w sytuacji, gdy strony mają zamiar zawrzeć umowę najmu lokalu, który nie będzie służył do zamieszkiwania w nim osób. Należy wskazać tutaj przede wszystkim na lokale użytkowe służące prowadzeniu działalności gospodarczej, ale także na lokale, w których jest prowadzona inna działalność np. charytatywna.
Warunki jakie musi spełniać wynajmujący.
Wynajmującym w oparciu o najem okazjonalny może być jedynie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jednoznacznie odrzucono zatem możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego przez inne podmioty niż osoby fizyczne np. spółki osobowe tj. jawną, partnerską, komandytową, komandytowo-akcyjną; spółki kapitałowe tj. spółkę z o.o. i spółkę akcyjną. Oczywiście z najmu okazjonalnego nie będzie mógł skorzystać żaden podmiot publiczny, w tym jednostka samorządu terytorialnego np. gmina. Jest to dość istotna kwestia, gdyż lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, który administrowany jest zazwyczaj przez miejskie zarządy budynków mieszkalnych będą mogły być wynajmowane jedynie na dotychczasowych warunkach.
Jedynie osoby fizyczne będą mogły wynająć lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Nie oznacza to jednak, że każda osoba będzie mogła być wynajmującym. Jeśli bowiem prowadzi ona działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, to może zawrzeć umowę najmu jedynie na zasadach ogólnych dotyczących lokali mieszkalnych.
Należy zwrócić uwagę, iż działalność gospodarcza powinna być związana z wynajmowaniem lokali. Jeśli osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, ale w innym zakresie np. handlową lub budowlaną, to może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego. Przykładowo można wskazać na osobę, która prowadzi własną działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług informatycznych. Dodatkowo dysponuje ona lokalem nadającym się do wynajęcia na cele mieszkaniowe. Będzie ona mogła wynająć ten lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego, gdyż nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej.
Warto także przypomnieć o zagrożeniu jakie związane jest z wynajęciem więcej ilości lokali. Pisaliśmy już wcześniej, że w takich sytuacjach Urzędy Skarbowe często uznają, że jest to już prowadzenie działalności gospodarczej. Taka interpretacja skutkuje tym, że należy zapłacić podatek VAT, a ponadto nie korzysta się z dobrodziejstw najmu okazjonalnego. Oczywiście nie oznacza to, że Urząd Skarbowy ma racje. Jednakże takie postępowanie Urzędów Skarbowych może skutecznie odstraszyć potencjalnych wynajmujących od skorzystania z najmu okazjonalnego.
Podsumowanie:
Najem okazjonalny będzie mógł być wykorzystywany głównie przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, wynajmujące lokale mieszkalne incydentalnie i nie mające zamiaru nazbyt wiązać się umową z najemcą.
