Przed nabyciem nieruchomości sprawdzamy zazwyczaj jej stan prawny, techniczny czy też użytkowy, ale prawie nigdy nie zastanawiamy się nad jej wartością w aspekcie cyklu życia produktu, jakim nieruchomość również jest.
Zagadnienie żywotności produktu powinno być dobrze znane dla inwestora działającego na rynku nieruchomości. Nie mniej na tak specyficznym rynku poszczególne produkty różnią się między sobą w tak istotny sposób, że niemożliwa jest nawet próba stworzenia dla nich krzywej cyklu życia jako modelu. Można natomiast spróbować przeanalizować relacje, jakie zachodzą między wartością nieruchomości wyrażoną ceną rynkową, a okresem trwałości budynku. Wartość nieruchomości na skutek eksploatacji maleje, a następnie może wzrosnąć dzięki remontom, adaptacjom, modernizacjom czy zmianom funkcji obiektu. Zabiegi podnoszące standard budynku przyczyniają się do utrzymania popytu np. na lokale znajdujące się w takim obiekcie.
Ważne jest również podejście do budynku jako całości składającej się z warstw. Co ma też przełożenie na ich trwałość, a w rezultacie wartość. Mianowicie:
1) działka (nie ulega zniszczeniu)
2) konstrukcja (trwałość 30-300 lat w zależności od użytych materiałów)
3) elewacje i pokrycie dachu (20-40 lat)
4) instalacje (15-30 lat)
5) układ wnętrza (10-30 lat)
6) wyposażenie (zależy od preferencji użytkownika).
Przy podjęciu decyzji inwestycyjnej warto więc zastanowić się, co tak naprawdę chcemy kupić. Znajomość okresów trwałości poszczególnych elementów budynku lub lokalu może nam uświadomić zakres najpilniejszych prac remontowych czy modernizacyjnych. Łatwiej wtedy jest ocenić wielkość dodatkowych nakładów finansowych, a w rezultacie atrakcyjność inwestycji.
Jeśli zdecydujemy się na zakup „podstarzałej” nieruchomości, mamy kilka możliwości przywrócenia jej choćby do czasów dojrzałej, ale zadbanej „czterdziestki”. Można zasadniczo poprawić jakość budynku, ale pod warunkiem, że ulega zmianie jednocześnie otoczenie urbanistyczne nieruchomości i uwarunkowania społeczne, np. zrewitalizowana kamieniczka usytuowana w centrum miasta może stać się miejscem luksusowych apartamentów o bardzo wysokich cenach o ile w sąsiedztwie nie ma już mało atrakcyjnych lokatorów. Warto niekiedy pokusić się o zmianę funkcji obiektu – dom wielorodzinny przekształcić w obiekt usługowy (biura, siedzibę firmy, szkołę), zdewastowaną halę fabryczną zamienić w centrum sztuki, restaurację czy klub muzyczny. Natomiast, gdy inwestor zdecyduje się na rozbudowę budynku, powstaną wtedy dwa produkty – część dobudowana oraz nowa całość. Inną decyzją może być wyburzenie budynku, gdzie działka stanowi najsilniejszy walor takiej nieruchomości. Drastyczna zmiana otoczenia również może wpłynąć na taką decyzję.
Ostatecznie można zaniechać jakichkolwiek działań, wtedy cena nieruchomości i jej wartość użytkowa zacznie się z roku na rok obniżać. Tylko jaki w tym sens?
