Wieczyste użytkowanie, jako prawo do dysponowania nieruchomością, swymi korzeniami sięga starożytnego Rzymu, w którym znano emfiteuzę – dziedziczne i zbywalne prawo trwałego (wieczystego) użytkowania cudzego terenu za opłatą daniny. Chybiony jest także argument, jakoby prawo takie nie funkcjonowało w krajach europejskich. Wystarczy bowiem wskazać, występujące we Francji, dzierżawę wieczystą i dzierżawę w celu zabudowy oraz prawo zabudowy w Niemczech, które w istocie pełnią rolę podobną do wieczystego użytkowania w prawie polskim.
Czym jest użytkowanie wieczyste? Jednym z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i ograniczonych praw rzeczowych, polegającym na oddaniu na czas określony tj. nie dłuższy niż 99 lat (z możliwością przedłużenia) do użytkowania nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub Jednostek Samorządu Terytorialnego.
Użytkowanie wieczyste powszechnie kojarzy się z peerelowską schedą nieprzystającą do wolnorynkowej gospodarki dzisiejszych czasów. Nic bardziej mylnego!
Prawa użytkownika
Wieczysty użytkownik może w granicach określonych przez prawo, nie naruszając zasad współżycia społecznego oraz umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz nim rozporządzać (m.in. zbywać, wydzierżawiać, dysponować na cele budowlane). Z prawem użytkowania wieczystego związana jest własność budynków i urządzeń wzniesionym na użytkowanym gruncie.
Największą korzyścią dla użytkownika wieczystego płynącą z posiadania tego prawa jest „rozłożona na raty” płatność za grunt. Opłata pierwsza oraz opłaty roczne, de facto, są właśnie rozłożeniem w czasie obciążenia związanego z zakupem gruntu. Co prawda trzeba się liczyć z możliwością corocznej aktualizacji wysokości opłaty, jednakże w praktyce odbywa się ona co kilka lub kilkanaście lat, a przed nieuzasadnioną aktualizacją użytkownika wieczystego chroni droga odwoławcza, na której może domagać się weryfikacji opłaty. Może to również uczynić w każdym innym czasie, zwracając się do właściciela (Skarbu Państwa, Jednostek Samorządu Terytorialnego) o zmianę wysokości w związku ze spadkiem cen nieruchomości na rynku.
Teraz obowiązki
Biorąc grunt w użytkowanie wieczyste należy liczyć się z określonymi obowiązkami. Na początkowym etapie jest ich nieco więcej, to znaczy: w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustalony został przez właściciela sposób oraz termin jej zagospodarowania, a w szczególności data rozpoczęcia oraz zakończenia zabudowy. Uchybienie tym terminom skutkować może naliczeniem dodatkowych opłat rocznych, a nawet rozwiązaniem umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste. Może się tak stać również w przypadku korzystania z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.
Biorąc grunt w użytkowanie wieczyste należy liczyć się z określonymi obowiązkami!
Największe zalety tej formy udostępniania nieruchomości gruntowych ujawniają się z punktu widzenia miasta, jego zagospodarowania i rozwoju urbanistycznego i to z korzyścią dla mieszkańców, również tych przyszłych. Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na budowę osiedla domów jednorodzinnych, w wysokim stopniu gwarantuje jego powstanie w określonym czasie. Jeżeli celem będzie np.: budowa komercyjnych obiektów rekreacyjno-sportowych na osiedlu mieszkaniowym, to jego mieszkańcy mogą być pewni, że w określonym czasie ich potrzeby w tej dziedzinie zostaną zaspokojone, a jeżeli nie, to miasto poszuka innego inwestora, bo będzie mogło rozwiązać umowę użytkowania wieczystego. W przypadku sprzedaży prawa własności nie ma takiej możliwości.
Kto na tym zyska?
Przyczyną wprowadzenia tego prawa było przekonanie, że grunty w obrębie miast powinny należeć do Skarbu Państwa. Od tego czasu zmienił się w Polsce ustrój polityczny, gospodarka, stosunek do własności, a założenie to straciło na aktualności. Są jednak sytuacje, w których prawo wieczystego użytkowania gruntu powinno być jedynym możliwym do uzyskania. Jak chociażby udział w gruncie związany z własnością lokalu w budynkach wielolokalowych. Zapewne zaoszczędziłoby to wielu problemów w przypadku wyburzenia budynku, co w większości przypadków prędzej czy później nastąpi. Prawo użytkowania wieczystego wygasa lub zostaje rozwiązane, a grunt można przeznaczyć na kolejną inwestycję, w zależności od aktualnych potrzeb mieszkańców. Nie jest to już takie proste w przypadku właścicieli gruntu. A jeżeli mieszkań było 100...?
Dysponując prawem użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, chcąc uzyskać kredyt na budowę domu, możemy natknąć się na pewne trudności. Co prawda nie ma przeszkód natury prawnej, by prawo to stanowiło zabezpieczenie hipoteczne, jest jednak dla banku pewne ryzyko. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego, wygasają ustanowione na nim obciążenia. Wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. O ile w przypadku nieruchomości zabudowanej instytucja udzielająca kredytu ma zabezpieczone zaspokojenie roszczeń, tak w przypadku nieruchomości niezabudowanej nie jest to już takie proste w kontekście możliwości rozwiązania przez właściciela użytkowania wieczystego.
Podsumowując, użytkowanie wieczyste jest na tyle nowoczesną konstrukcją prawną i formą dysponowania nieruchomością gruntową, że jego umiejętne ustanawianie może przysparzać korzyści i właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu… a że opłaty bywają aktualizowane – to i tak niewielkie koszty w porównaniu do kosztów związanych z kredytem udzielonym przez instytucje finansowe.
Podstawy prawne:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 16, poz. 93 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r., nr 26, poz. 2603 ze zm.)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
