Wokół opłacalności najmu mieszkań krążą różne mity, często poparte przykładami z innych krajów. Jak jest naprawdę?
Nie ma na to pytanie jednej uniwersalnej odpowiedzi. Aby to ocenić, trzeba uwzględnić, oprócz kosztów nabycia i wyposażenia mieszkania, wysokość przychodów z czynszu oraz ryzyko związane z wynajmem. Sytuacją idealną jest kupić tanio, wynająć drogo i bez ryzyka. Ale idealnych sytuacji nie ma.
Trzeba więc policzyć, bowiem każdy przypadek jest inny.
Jak widać z danych przytoczonych w raporcie, wysokość czynszów w poszczególnych miastach jest bardzo różna. Inna będzie więc zyskowność wynajmu mieszkania w Raciborzu, gdzie czynsz wynosi 200 zł miesięcznie, a inna w przypadku mieszkania w Katowicach, gdzie za wynajem dostaniemy 1200 zł miesięcznie. Jednakże, podczas gdy za mieszkanie w Raciborzu zapłacimy 90 tys. zł, to w Katowicach musi ono kosztować ok. 110 - 120 tys. zł.
Kupując mieszkanie na wynajem oczekujemy, że dzięki wpływom z czynszów uzyskamy dodatkowe pieniądze, które inwestorzy nazywają zwrotem z inwestycji. Banki oferują nam aktualnie zwrot z inwestycji w postaci lokat na poziomie do ok. 6% rocznie. Ryzyko w takim przypadku związane z bankructwem banku jest niewielkie. Tymczasem ryzyko związane z najmem jest dużo wyższe (o tym dalej). Logiczne jest, że jeżeli ryzykujemy więcej, to liczymy na wyższy zwrot np. przynajmniej 10% rocznie. Mówimy wówczas o 10-letnim zwrocie z zainwestowanego kapitału. Ostatnio inwestorzy jako minimalny okres zwrotu z inwestycji określają swoje minimalne wymagania. Największe zapotrzebowanie na mieszkania do najmu jest w grupie ludzi biednych, nie posiadających własnego lokum, słabo wynagradzanych, nie mających zdolności kredytowej, aby kupić sobie lokum. Jest to grupa największa, ale też o największym stopniu ryzyka.
Z tego też powodu najem rozwija się w takich miejscowościach, gdzie największymi potrzebującymi są firmy. Niski stopień ryzyka (wobec firm nie działa ustawa o ochronie lokatorów), firmy są pewniejszymi oraz lepszymi płatnikami (są w stanie płacić wyższe czynsze).
Na rynku istnieje pewna ekonomiczna prawidłowość. Im większe ryzyko związane z zarobkiem, tym większy jest zysk. W każdym przypadku, trzeba więc indywidualnie kalkulować i liczyć, liczyć, liczyć.
Przykład:
Spróbujmy na przykładach z raportu, policzyć opłacalność najmu najprościej jak można, bez uwzględniania ryzyka i należnych podatków dla dwóch różnych przypadków.
Racibórz
90.000 zł - koszt zakupu mieszkania, czynsz najmu – 200 zł/mies.
90.000 zł : 200 zł = 450 miesięcy = 37,5 roku - po 37,5 latach nastąpi zwrot zainwestowanej kwoty.
Lokata w banku - 6%/rok 100 % :
6 % / rok = 16,666 – po 16,66 latach nastąpi zwrot
Wniosek: w Raciborzu, przy tak niskim czynszu, lepiej bez ryzyka wpłacić pieniądze na lokatę bankową
Katowice
110.000 zł – koszt zakupu, czynsz najmu 1200 zł/mies.
110.000 zł : 1200 zł = 91 miesięcy = 7,6 roku – po 7,6 roku nastąpi zwrot zainwestowanej kwoty. Bank oferuje zwrot kwoty zainwestowanej po 16,66 latach.
Wniosek: wygląda na to, że przy takim czynszu w Katowicach opłaca się wynajmować. Ale co z tym ryzykiem, związanym z wynajmem mieszkania?
Główne przyczyny ryzyka tkwią w niskiej kulturze i skłonnościach do nieuczciwości dużej części naszego społeczeństwa.
- najemca nie będzie płacił za czynsz i opłaty – narasta dług;
- najemca będzie dewastował mieszkanie lub jego wyposażenie;
- trudność w zgodnym z prawem pozbyciu się uciążliwego lokatora (min. kilkanaście miesięcy);
- okresowe trudności z wynajmem – brak chętnych.
