Na poziom rynkowy ceny mieszkania wpływa bardzo wiele czynników. Najważniejszy z nich to czynnik ekonomiczny. W zależności od tego jakie są relacje między podażą - czyli ilością ofert sprzedaży, a popytem - czyli ilością klientów posiadających środki finansowe, chcących te mieszkania kupić.
Jeżeli popyt jest większy od podaży, czyli ilości mieszkań do sprzedaży jest mniej niż chętnych na nie, wówczas kupujący licytując się nawzajem przed właścicielami sami podbijają ceny, wpływając w ten sposób na wzrost tzw. ceny rynkowej. Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia przy nadwyżce podaży nad popytem. Z taką sytuacją mamy do czynienia aktualnie. Ponieważ mieszkań do sprzedaży jest więcej niż klientów mających pieniądze na kupno, kupujący mają komfort wyboru, nie muszą się spieszyć z podejmowaniem decyzji i mocno targują się.
Biorąc pod uwagę statystyki, które mówią, że w naszym kraju brakuje samodzielnych mieszkań dla ok. 2 mln rodzin, wydawało by się, że na najbliższe lata popyt jest zapewniony. Niestety poziom zamożności społeczeństwa, szczególnie tej jego części, która własnych mieszkań potrzebuje jest na tyle niski, że nie stać ich na kupno. Głównym podmiotem, który może pomóc w takiej sytuacji, są banki ze swoimi kredytami. To one poprzez swoją politykę kredytową wpływają na popyt, a więc również na ceny mieszkań. To właśnie przeżywamy aktualnie. Utrudnione uzyskanie kredytów - mało kupujących - spadek cen.
Obserwując sytuację na naszym rynku mieszkaniowym w ostatnich 3 latach, dało się zauważyć też bardzo szkodliwe zjawisko sztucznego pompowania cen w wyniku zwiększonego popytu. Paradoksalnie wykorzystany został do tego Internet - jedno z głównych źródeł informacji. Mnożące się jak króliki nowe portale internetowe, umożliwiały wprowadzanie do internetu ofert nieruchomości do sprzedaży, za darmo, albo prawie za darmo. Wprowadzali te oferty właściciele i pośrednicy podając ceny ofertowe, będące ich wyobrażeniem wartości. Na portalu Gratka można było znaleźć tą samą ofertę wprowadzoną kilka razy, za każdym razem z inną wirtualną ceną. W ten sposób Gratka i inne portale, stały się śmietnikiem kształtującym ceny. Bowiem tzw. „analitycy” z tych portali w oparciu o ceny odzwierciedlające marzenia właścicieli, tworzyli analizy i wyliczali średnie ceny, które następnie powielane były w gazetach. Właściciel, który podejmował decyzję o sprzedaży mieszkania, widząc taką „cenę średnią” w internecie lub mediach, dokładał do tego zapas na targowanie się oraz na to, że jego mieszkanie jest przecież lepsze niż średnie i wprowadzał ofertę do Internetu, a tam już czekali analitycy, żeby obliczyć kolejną średnią.
Swój bardzo znaczny wkład do tego mechanizmu, wnieśli niektórzy pseudo deweloperzy, którzy doszli do wniosku, że jest okazja, brak nowych mieszkań na rynku, to trzeba dołożyć 100% zysku, żeby się lepiej opłacało. Właściciele mieszkań gotowych, widząc ceny deweloperów za niewykończone mieszkania, publikowane w internecie i prasie, mieli więc dodatkowy impuls do ustalania wyższych cen ofertowych. I tak w wyniku pazerności i głupoty, kształtowały się ceny mieszkań w okresie niedawnej hossy.
Swoją dobrą rolę mogli w tym okresie odegrać pośrednicy, bowiem nikt inny tak, jak ta grupa zawodowa ma do czynienia z cenami transakcyjnymi, czyli tymi po których mieszkania były faktycznie sprzedawane. Mogli tłumaczyć właścicielom, że to droga do nikąd. Niestety znaczna część pośredników, dokładając do głupoty i pazerności jeszcze swoją niekompetencję doskonale się wpisywała w ten mechanizm. Przyjmując bez tłumaczenia ceny proponowane przez właścicieli, albo jeszcze gorzej, aby tylko dostać ofertę do sprzedaży, proponowali wyższe ceny niż chcieli właściciele.
Mechanizm działał tak skutecznie, że ceny rosły i rosły, a wielu kupujących, mających dostępny łatwy kredyt, dało się na to nabrać i przepłacili, a teraz zastanawiają się z czego spłacić kredyt. Efekt takiego pompowania cen obserwujemy teraz w zachowaniach sprzedających pokazanych na innej stronie - w raporcie z rynku mieszkaniowego. Większość z nich dalej marzy o powrocie księżycowych cen. Tak się wypacza rzeczywistość.
