Analiza rynku małych i średnich lokali mieszkalnych o powierzchni do 60 m2 na obszarze województwa śląskiego sprzedanych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2009 r.
Na obszarze całego województwa śląskiego średnia ilość transakcji wynosi 1750 w kwartale i 7000 rocznie. W roku 2008 ilość transakcji wzrosła o 29,9% w stosunku do roku 2007. W roku 2009 nastąpił nieznaczny spadek tej ilości o 4,2%. Odpowiednio średnia cena 1 m2 mieszkania liczona dla całego województwa w roku 2008 wzrosła o 19,5%, a w roku 2009 spadła o 0,3%. Dla roku 2009 cena ta wynosi 2825 zł. (Analiza obejmuje transakcje rynkowe w których cena 1 m2 jest wyższa niż 1000 zł. Nie uwzględnia transakcji związanych z przekształceniem spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe lub własność). Przedstawione wyniki analizy zaprzeczają powszechnej opinii o kryzysie na rynku mieszkaniowym. Kryzys odczuwany w biurach pośrednictwa nieruchomości spowodowany jest prawdopodobnie skokowym przyrostem ilości biur.
Rynek mieszkań na obszarze województwa śląskiego jest rynkiem bardzo lokalnym. 80% tego rynku koncentruje się na obszarze 24 miast wybranych do analizy. Ceny mieszkań oraz ilość zawieranych transakcji w poszczególnych miastach są bardzo zróżnicowane. Ceny średnie wyliczono w analizie jedynie dla zobrazowania zróżnicowania rynku poszczególnych miast i określenia trendów zmian w czasie. Nie mogą one stanowić podstawy do ustalania cen ofertowych. Pomimo, że rynek mieszkań jest najbardziej przejrzysty i rozwinięty, ustalenie właściwej ceny wymaga dobrej znajomości rynku konkretnego miasta, dzielnicy, osiedla i ulicy.
Na podstawie ilości transakcji zarejestrowanych w latach 2007 – 2009 można stwierdzić, że najbardziej rozwinięty rynek mieszkań występuje kolejno w Bielsku Białej (2341), Katowicach (2237), Częstochowie (1676) i Sosnowcu (1421).
Ceny mieszkań były bardzo zróżnicowane. Zawierały się w przedziale od 1000 zł/m2 do 9848 zł/m2. Były również ceny niższe, ale dla niniejszej analizy przyjęto dolną granicę cen rynkowych na poziomie 1000 zł/m2. Maksymalną cenę 9848 zł/m2 uzyskano za apartament sprzedany w Wiśle we wrześniu 2009 r. Dla wybranych do analizy miast maksymalne ceny uzyskano w Katowicach (7119 zł/m2 w roku 2007, 7687 zł/m2 w roku 2008, 7386 zł/m2 w roku 2009).
Średnia cena mieszkań w roku 2009 w poszczególnych miastach zawiera się w przedziale od 2044 zł/m2 w Wodzisławiu Śląskim do 3559 zł/m2 w Katowicach. Najbardziej stabilnym rynkiem mierzonym ilością transakcji były Katowice. Ilość transakcji w latach 2007- 2009 wynosiła kolejno 719, 742, 776 zachowując lekki trend rosnący. Zmiana średnich cen wynosiła odpowiednio 2008/2007 +20,1% oraz 2009/2008 – 5,3%.
Analizę przeprowadzono na podstawie danych transakcyjnych z bazy „Śląsk” prowadzonej przez grupę ponad 100 rzeczoznawców majątkowych z całego województwa śląskiego, którą współtworzy autor niniejszej analizy. Baza ta zawiera dane z aktów notarialnych udostępnione rzeczoznawcom przez starostwa powiatowe i spółdzielnie mieszkaniowe i stanowi podstawę do wyceny nieruchomości.
