Rynek domów jest rynkiem bardzo zróżnicowanym zarówno lokalizacyjnie, jak też przedmiotowo. Dla ustalenia ceny i wartości konkretnej nieruchomości konieczna jest gruntowna znajomość właściwego lokalnego rynku. Rynek ten jest znacznie bardziej złożony od rynku mieszkań ze względu na większą liczbę czynników wpływających na wartość.
Wartość 1 m2 powierzchni użytkowej domów zawiera w sobie wartość działki, która w niektórych przypadkach może przewyższać wartość domu. W przypadku mieszkań, do wartości 1 m2 powierzchni użytkowej wchodzi jedynie udział w gruncie i częściach wspólnych budynku. Celem niniejszej analizy jest pokazanie trendów panujących na badanym rynku domów oraz porównanie ich z trendami na rynku mieszkań. Przy wyliczaniu średniej ceny transakcyjnej uwzględniono jedynie transakcje, dla których cena zawiera się w przedziale 1000 – 9000 zł/m2 powierzchni użytkowej, a pominięto przypadki skrajne. Przy analizie ilościowej uwzględniono wszystkie transakcje sprzedaży zarejestrowane w bazie „Śląsk”.
Przeprowadzona analiza pozwala przestawić następujące wnioski.
Na rynku domów występuje bardzo duże zróżnicowanie cen, które zawierają się w przedziale 100 zł/m2 – 10 000 zł/m2. Ceny łączne za dom i działkę zawierają się w przedziale od 2 tysięcy zł do 5 milionów zł.
Spada ilość transakcji sprzedaży domów w kolejnych latach. W roku 2009 było ich o 29,8% mniej, niż w roku 2007. (2007 – 4321, 2008 – 3921, 2009 – 3034). Na rynku mieszkań ilość transakcji zmienia się w niewielkim zakresie. Świadczy to o spadku popytu wynikającym z utrudnień w dostępie do kredytów. Zakup mieszkania, które zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, wymaga zazwyczaj niższych wydatków, niż zakup domu.
Średnie ceny 1 m2 pow. użyt. Wyliczone dla całego województwa śląskiego są porównywalne i zachowują trend rosnący. Największy wzrost nastąpił w roku 2007 (37,5% na rynku mieszkań i 24,3% na rynku domów), od IV kwartału 2008 r. ceny zmieniają się nieznacznie. Pomimo zmniejszonego popytu ceny domów nie maleją. Na poszczególnych rynkach lokalnych zmiany średnich cen różnią się znacznie od średniej dla całego województwa. Przykładowo w Bytomiu średnia cena w roku 2008 była wyższa od średniej ceny w roku 2007 o 3,2%, a w 2009 spadła o 3%. Na drugim biegunie są Tychy, gdzie ceny wzrosły w roku 2008 o 33,7%, a w roku 2009 o 15,8%. W Żywcu w roku 2008 ceny spadły o 14,6%, aby wzrosnąć w 2009 o 30,2%.
Występują bardzo duże różnice w zakresie ilości transakcji i cen na poszczególnych rynkach lokalnych. Najbardziej rozwinięte rynki domów występują w Bielsku-Białej, Katowicach, Częstochowie, Rybniku i Gliwicach. Na tych rynkach, za wyjątkiem Rybnika, ceny średnie są wyższe od średniej dla całego województwa śląskiego.
Rośnie udział deweloperów w rynku domów. Dla całego województwa było to: 2007 – 10,9%, 2008 – 17,2%, 2009 – 23,3%. Szczególnie mocno rynek deweloperski rozwinął się w Katowicach, gdzie udział deweloperów w rynku wynosił odpowiednio: 2007 – 50%, 2008 – 64,8%, 2009 – 61,9 %. Bardzo mocno rozwinął się również w Gliwicach: 2007 – 23,8%, 2008 – 49,3%, 2009 – 63,9 %. Przełożyło się to na wyższe ceny średnie. Deweloperzy budują tam, gdzie mogą osiągnąć zysk.
Analizę przeprowadzono na podstawie danych transakcyjnych z bazy „Śląsk” prowadzonej przez grupę ponad 100 rzeczoznawców majątkowych z całego województwa śląskiego, którą współtworzy autor niniejszej analizy. Baza ta zawiera dane z aktów notarialnych udostępnione rzeczoznawcom przez starostwa powiatowe i spółdzielnie mieszkaniowe i stanowi podstawę do wyceny nieruchomości.
