W roku 2009 w Rzeszowie oddano do użytkowania ok. 1570 lokali mieszkalnych. Na tle ostatnich lat to sporo, bo dotychczasowa średnia nie przekraczała 1000 mieszkań rocznie. Warto jednak zauważyć, że nie jest to efekt rosnącego popytu lecz wynik optymizmu developerów i klientów z roku 2007, kiedy to wiele osób podejmowało decyzje o zakupach nieruchomości, czy budowie.
Aby zrozumieć obecną sytuację, trzeba poznać odpowiedź na pytanie o motyw zakupów, a więc czy kupujemy mieszkanie zaspokajając własne potrzeby mieszkaniowe, czy też jest to rodzaj inwestycji, np. z przeznaczeniem na wynajem. Bardzo duże znaczenie ma też aktualna polityka finansowa banków, jak i inicjatywy rządowe wspierające budownictwo. Większość kredytów hipotecznych udzielana jest w dużych miastach – ok. 80%, z czego tylko na Warszawę w 2009 r. przypadało 30% wszystkich kredytów. Najbardziej znaną formą wsparcia mieszkalnictwa w ostatnim czasie jest program „rodzina na swoim”. Jest to program realnie wpływający na rynek nieruchomości. Wystarczy przytoczyć kilka danych statystycznych. W roku 2009 w Polsce w ramach tego programu łącznie sfinansowano zakupy nieruchomości na kwotę ponad 4 mld zł, co stanowiło odpowiednio 16% ilości udzielonych kredytów i 13% biorąc pod uwagę ich wartość. To znacząco wpłynęło na sytuację rynkową. Niepokojącą informacją jest fakt, iż rząd zamierza w najbliższym czasie - od lipca 2011 r. ograniczyć program wyłącznie do budownictwa nowego, a więc rynku pierwotnego, bez możliwości dofinansowania kredytów na rynku wtórnym oraz zapowiedzi zakończenia całego programu na koniec roku 2012.
Wybierając mieszkanie jesteśmy racjonalni, kierujemy się głównie ceną, lokalizacją i metrażem.
Jakie rozwiązania?
Nie byłoby to tak istotne, gdyby w zamian planowano wprowadzić inne rozwiązania wspomagające sektor budownictwa i nieruchomości. Niestety dzisiaj spośród nowych propozycji znane są tylko rozwiązania w zakresie tzw. „hipoteki odwróconej”, tj. rodzaju pożyczki pod zastaw mieszkania udzielanej starszym osobom - z zamiarem przejęcia go przez bank. Rozwiązanie to umożliwia odmrożenie kapitału i wprowadzenie go na rynek, ale nie stymuluje wzrostu budownictwa. Drugim rozwiązaniem, o którym coraz częściej się mówi, jest wprowadzenie kas oszczędnościowo-budowlanych na wzór niemiecki czy czeski. Jest to jednak element długofalowej polityki mieszkaniowej i na jego efekty trzeba będzie poczekać. Pamiętajmy też, że wpływ kredytowania ma ogromne znaczenie dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Warto przyjrzeć się cyfrom. Na koniec 2009 r. łączna wartość kredytów na ten cel w Polsce wyniosła ok. 214 mld zł, co stanowi ok. 18% PKB. Jest to spora kwota, choć porównując ze średnią europejską – ok. 47% to wciąż niewiele.
Należy stwierdzić, że w Polsce brakuje ponad 1 mln mieszkań. Potwierdzają to choćby dane porównawcze ilości mieszkań na 1000 mieszkańców (w Niemczech - ok. 460, we Francji - ok. 500, w Polsce - ok. 340). Popyt jednak uzależniony jest od wielu czynników, wystarczy wskazać, że w kraju w roku 2009 oddano do użytkowania ok. 164 tys. mieszkań. W 2009 r. spadła jednak liczba nowo rozpoczynanych budów o ok. 20% i pozwoleń na budowę o ok. 24% , choć nie dotyczy to Rzeszowa. Należy więc zastanowić się, w jak dużym stopniu wpłynie to na sytuację rynkową. Początek tego roku to odwrócenie trendu i znaczący wzrost liczby rozpoczynanych budów. W ostatnim czasie obserwowaliśmy masowe „zamrożenia” lub etapizowania projektów.
Zaczyna się ruch
Dziś developerzy zaczynają znowu budować, natomiast ich stare inwestycje, choć jeszcze nie w pełni wyprzedane, powoli ubywają z rynku . Wynika z niego, że 3,75% konsumentów planuje dokonać w najbliższych 5 latach zakupu nieruchomości. W liczbach bezwzględnych to spora ilość. Przeważająca większość kupujących zainteresowana jest mieszkaniami małymi i średnimi. Z pewnością jest to efekt możliwości finansowych. Analiza cen rynkowych (średnia za rok 2009 – ok. 4282 zł/m2) pokazuje jednak, że jest niezwykle ciężko kupić mieszkanie tej wielkości za niewielką kwotę. Wybierając mieszkanie jesteśmy racjonalni, kierujemy się głównie ceną, lokalizacją i metrażem. Był czas, kiedy wszyscy developerzy budowali wyłącznie „apartamenty”, nie zawsze wiedząc nawet, co mieści się w ramach tego pojęcia, dziś słuchając rynku, przerzucają się na budowę mieszkań „popularnych”.
Czas zakupów
Podsumowując, należy zastanowić się nad najczęściej zadawanym przez klientów pytaniem, jaki będzie rynek nieruchomości w najbliższym czasie, czy warto teraz dokonywać zakupów? Odpowiadając na nie powinniśmy, poza wcześniej omówionymi czynnikami, zwłaszcza finansowaniem i stymulującymi programami rządowymi, jeszcze zastanowić się nad prawdopodobną podażą. I tu niestety jest największy problem. Znam rynek rzeszowski, który jest dość stabilny jeśli chodzi o liczbę wydawanych pozwoleń na budowę, jednakże biorąc pod uwagę gotowe i obecnie przygotowywane projekty mieszkaniowe można stwierdzić, że w niedługim czasie będzie istniała szansa na realizację nawet ok. 2-5 tys. mieszkań. Nie oznacza to, że tak się stanie. Developerzy raczej będą dzielić rozpoczęte budowy na etapy, by nie tworzyć wzajemnej konkurencji, czasem względem innych własnych projektów. Do głosu dojdzie konkurencja jakościowa, lokalizacyjna, dodatkowymi funkcjami lub wykończeniem, czy choćby infrastrukturą dodatkową osiedla. Wskazanym rozwiązaniem byłyby też udogodnienia podatkowe. Ponad wszelką wątpliwość należy jednak stwierdzić, że kupno nieruchomości to zawsze dobra lokata kapitału, zwłaszcza w długookresowej perspektywie. Nasz lokalny rynek potwierdza tę zasadę, wystarczy przeanalizować wzrost cen z ostatnich 10 lat. Kupując mieszkanie pamiętajmy jednak, aby decyzje te podejmować rozważnie, dokładnie analizując stan prawny, umowy i negocjując ceny. W ostatnim czasie zaobserwowaliśmy, że różnica pomiędzy cenami wywoławczymi, ofertowymi, a realnymi cenami transakcyjnymi wzrosła i sięga często powyżej 10- 15%. W Rzeszowie spośród 61 tys. istniejących mieszkań spora część, bo powyżej 35% jest starsza niż 40 lat. Doradzamy więc, aby osoby decydujące się na kupno mieszkań nabywały nowsze, atrakcyjnie położone lokum, którego wartość nie będzie spadać. Już dziś są bowiem spore różnice pomiędzy popularnością poszczególnych dzielnic. W niektórych z nich, aby sprzedać, trzeba uzbroić się w cierpliwość i poczekać nawet powyżej roku lub znacznie obniżyć cenę.
