W poprzednim numerze pisaliśmy na temat opłacalności inwestowania w mieszkanie pod kątem jego komercyjnego wynajmowania. Jednakże przychody z wynajmu mieszkania nie są jedynym czynnikiem ekonomicznym inwestowania w mieszkanie. Równie ważnym parametrem jest wartość samego mieszkania, która zmienia się w czasie.
Gdzieś do połowy lat 90-tych, można było być pewnym, że na mieszkaniu jako towarze, nie da się stracić. Największa sprzedaż w roku, to zawsze były miesiące listopad i grudzień. Po nowym roku bowiem ceny mieszkań zawsze rosły. Jeden z czynników, który to powodował nie miał nic wspólnego z rynkiem. Czynnik ten, to tabele cen ustalane przez lokalne urzędy skarbowe do użytku wewnętrznego. Na początku każdego kolejnego roku ceny w tabelach podnoszone były 5-10% , a rynek posłusznie za nimi nadążał. Nikt nie wyobrażał sobie, że cena mieszkania może spaść w kolejnym roku.
W przypadku rynku nieruchomości bardzo duże znaczenie ma fakt, że sytuacji na rynku nieruchomości nie można rozpatrywać wyłącznie w skali globalnej, np. całego kraju
Zimny prysznic wystąpił przy pierwszym kryzysie gospodarczym w latach 2000 – 2004. Nagle okazało się, że na nieruchomości można nie tylko zarobić, ale również stracić.
Od tego okresu rynek nieruchomości w naszym kraju zaczął się kształtować stosownie do stanu gospodarki. Tam, gdzie miała się ona dobrze ceny rosły. Po raz drugi korekta cen nieruchomości nastąpiła w wyniku światowego kryzysu, który zaczął się w 2008 roku.
Na wykresach poniżej prezentujemy jak w latach 2004 – 2010 wyglądały średnie i maksymalne ceny transakcyjne w 5 wybranych miastach naszego województwa.
Widać wyraźnie zmiany cen w poszczególnych latach. Inwestując więc swoje środki finansowe w mieszkanie, musimy zdawać sobie sprawę z rynkowej zależności wartości nieruchomości w stosunku do stanu gospodarki. W przypadku rynku nieruchomości bardzo duże znaczenie ma fakt, że sytuacji na rynku nieruchomości nie można rozpatrywać wyłącznie w skali globalnej, np. całego kraju. Bardzo możliwe jest bowiem, że nawet w czasie ogólnego kryzysu, w jakiejś konkretnej miejscowości lokalna gospodarka ma się bardzo dobrze, a wraz z nią również koniunktura na nieruchomości.
Zawsze też, nawet wówczas, gdy mieszkanie kupujemy, nie w celach zarobkowych, ale – wydawałoby się – „na całe życie”, musimy pamiętać, żeby kupować mieszkanie o dobrej lokalizacji. Bo wówczas, gdy życie nas jednak zmusi do sprzedaży, po pierwsze łatwiej będzie sprzedać, a po drugie uzyskamy za nie lepszą cenę.
Jako pośrednicy nierzadko spotykamy się ostatnio z przypadkami, że osoby, które miały pecha kupować mieszkanie w zwariowanym okresie 2007/2008 za przeszacowaną cenę, na skutek splotu zdarzeń losowych są w tej chwili zmuszone do ich pilnej sprzedaży i nie mogą nawet marzyć o odzyskaniu zapłaconej wówczas ceny.
Inwestycja w nieruchomość, może być w określonej sytuacji bardzo dobrą inwestycją w porównaniu z giełdą, lokatami bankowymi lub innymi formami inwestowania. Zawsze jednak jest jakieś ale. Musi ona być gruntownie przeanalizowana i przemyślana w oparciu o rzeczywiste dane z rynku. A do nich niełatwo jest dotrzeć. Najczęściej zalewani bowiem jesteśmy informacjami od różnych internetowych „analityków”, którzy swoje wypociny opierają na wirtualnych danych z internetu, nie mających wiele wspólnego z rzeczywistością.
Jak w latach 2004 – 2010 kształtowały się ceny transakcyjne w 5 wybranych miastach naszego województwa:
