Zaryzykuję twierdzenie, że ceny mieszkań na rynku wtórnym od czasów hossy w latach 2007/2008 systematycznie maleją i powoli wracają do stanu sprzed hossy na rynku nieruchomości.
Moim zdaniem aktualne ceny transakcyjne odzwierciedlają aktualny stan zamożności przeciętnego klienta na śląskim rynku nieruchomości. Szeroka reklama kredytowa banków ma znaczenie wyłącznie marketingowe, ponieważ większość klientów zainteresowanych zakupem nie ma zdolności kredytowej przy procedurach narzuconych przez banki. Znaczny spadek ilości transakcji obserwuje się w całym kraju. Wyjątkami są duże miasta, w których jest dużo wysokopłatnych miejsc pracy, zapewniających zdolność kredytową. Cała reszta kraju jest w podobnej sytuacji.
Co dalej? Jeżeli nie zostanie złagodzona polityka kredytowa, nie zmieni się nic. Nawet jeżeli gdzieś o kilka procent wzrosną płace, nie zmieni to sytuacji na rynku. Polityka banków w zakresie kredytów hipotecznych jest tym bardziej zastanawiająca, że jak stwierdził w dniu 20 czerwca 2011 Adam Łącki, prezes Zarządu Krajowego Rejestru Długów: „…zagrożone kredyty hipoteczne to tylko 1,85% wszystkich udzielonych pożyczek, a w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich tylko 1,34%…”
Głównym zagrożeniem dla banków są kredyty konsumpcyjne. Zagrożonych jest aż 17% tego rodzaju pożyczek. Podsumowując, nie ma co oczekiwać, że w najbliższych kilku latach ceny wzrosną do poziomu tych z 2008 r. Im szybciej właściciele mieszkań oswoją się z tą myślą, tym więcej mieszkań zostanie sprzedanych.
Powyższe wnioski dotyczą również rynku deweloperskiego. Czas oprzytomnieć.
1. Większość miast wykazuje spadek ilości transakcji w drugiej połowie roku.
2. Ze względu na niewielką ilość transakcji, o cenach transakcyjnych można powiedzieć tylko tyle, że są stabilne na przestrzeni całego roku.
3. Ceny średnie są znacznie niższe od cen ofertowych widocznych w internecie.
4. Zaskakująco niskie są ceny minimalne we wszystkich miastach. To zapewne mieszkania w najgorszej lokalizacji w zaniedbanych budynkach do kapitalnego remontu.
5. Ceny maksymalne to mieszkania w super lokalizacji, po remoncie, o wysokim standardzie.
6. Na rynku deweloperskim w całym roku 2010 odbyło się 3 razy mniej transakcji sprzedaży niż na rynku wtórnym.
Analizę przeprowadzono na podstawie danych transakcyjnych z bazy „Śląsk” prowadzonej przez grupę ponad 100 rzeczoznawców majątkowych z całego województwa śląskiego, którą współtworzy autor niniejszej analizy. Baza ta zawiera dane z aktów notarialnych udostępnione rzeczoznawcom przez starostwa powiatowe i spółdzielnie mieszkaniowe i stanowi podstawę do wyceny nieruchomości.
