Zamieszczone obok dane transakcyjne są obrazem rzeczywistego ruchu na rynku mieszkań w wybranych miastach Śląska.
Już pobieżny rzut oka na ceny pokazuje czy kwoty w internecie są realne i jak mocno odbiegają one od rzeczywistości. Są wyłącznie efektem chciwości właścicieli. Tyle samo są warte analizy oparte na tych cenach, prezentowane przez „ekspertów” z portali internetowych w mediach. Aż strach pomyśleć, że mogą być one materiałem stanowiącym argumenty do podejmowania decyzji inwestycyjnych w budownictwie mieszkaniowym. Ciekawe ilu deweloperów zbankrutuje z tego powodu.
Nawet te przedstawione poniżej liczby, pochodzące z aktów notarialnych faktycznie zawartych transakcji sprzedaży mieszkań, trzeba traktować ostrożnie. Wynika to z uproszczenia polegającego na tym, że „do jednego worka” wrzucono wszystkie sprzedane mieszkania. Gdyby np. dokonano podziału na mieszkania o pow. do 60 m2 i powyżej 60 m2, to średnie ceny na pewno by się różniły, gdyż znacznie większy jest popyt, cena m2 i ilość zawartych transakcji dla mieszkań małych.
Przedstawione liczby mogą służyć wyłącznie do określania ogólnych tendencji i zmian na rynku nieruchomości. Nie mogą natomiast służyć celom porównawczym w konkretnych przypadkach. Żeby porównywanie miało sens, trzeba porównywać mieszkania takie same. Jaki sens ma porównywanie ceny mieszkań położonych w tym samym mieście, gdy:
– Jedno znajduje się w centrum, a drugie na peryferiach;
– Jedno znajduje się na pierwszym piętrze, a drugie na dziesiątym;
– Jedno znajduje się w pięknej kamienicy, a drugie w jedenastopiętrowym bloku;
– Jedno znajduje się przy ruchliwej ulicy, a drugie w spokojnej, zielonej dzielnicy;
– Jedno nadaje się do kapitalnego remontu, a drugie jest po kapitalnym remoncie;
Takich przykładów można znaleźć dużo więcej. Nie porównujmy więc konkretnego mieszkania do cen średnich z poniższej tabelki.
Faktyczna ilość transakcji zawartych w roku 2011 jest wyższa niż pokazana w tabeli. Wynika to z faktu, że dane te pochodzą z bazy transakcji prowadzonej przez rzeczoznawców i są one wprowadzane z ok. 3-miesięcznym opóźnieniem.
Ciekawa jest ogólna zgodność trendów, pomimo lokalnych różnic. Zasadniczy skok cenowy nastąpił pomiędzy 2007 i 2008 rokiem. Od roku 2008 ceny zmieniały się w niewielkim stopniu.
Patrząc na mieszkanie jako inwestycję, to najwyższy zwrot mieliśmy w małych miastach. Tam ceny w całym okresie wzrosły najmocniej, najczęściej w wyniku pojawienia się oferty deweloperów.
Jak widać, największa ilość transakcji oraz najwyższe ceny osiągają mieszkania w miastach, które najlepiej się rozwijają. Zarówno ilość transakcji jak i ceny m2, trudno jednak określić jako oszałamiające w skali kraju.
Skokowy przyrost ilości transakcji oraz ceny średniej w Tarnowskich Górach wynikał z faktu pojawienia się istotnej oferty deweloperskiej. Nie jest bowiem możliwe zbudowanie nowych mieszkań w cenie poniżej 3000 zł/m2, zawierającej zysk inwestora. Dlatego kilkadziesiąt sprzedanych nowych mieszkań podniosło cenę średnią.
Outsiderem w tych wynikach jest Żywiec, ale nie można wyciągać z tego wniosku, że jest on miastem słabo rozwijającym się, gdyż liczby te wynikają z faktu, że w Żywcu od lat dominuje zabudowa jednorodzinna, mieszkań na rynku jest niewiele i będzie to widoczne zapewne w kolejnym raporcie, gdy będziemy omawiać rynek domów jednorodzinnych.
Raport opracowali: Józef Kufel i Adam Nitka
na podstawie danych przekazanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami: Mariolę Polak-Opyrchał z Bielska-Białej, Roberta Kotwickiego z Jastrzębia Zdroju, Wojciecha Ruchałę z Raciborza, Adama Pochabę z Rybnika, Ireneusza Szpalę z Tarnowskich Gór, Józefa Kufla z Żywca.
