Osoby zainteresowane kupnem, czy sprzedażą nieruchomości, bądź Ci, którzy z innych względów śledzą ich ceny rynkowe, często są zdumieni, jak dwie pozornie podobne do siebie nieruchomości wykazują różną wartość.
Co zatem wpływa na wartość rynkową nieruchomości?
Otóż są to cechy rynkowe, które z reguły mają charakter lokalny i w zależności od rodzaju rynku są skrupulatnie analizowane przez osoby wyceniające, czyli rzeczoznawców majątkowych. To właśnie dzięki badaniu rynku na podstawie wiarygodnych danych dotyczących już sprzedanych nieruchomości podobnych, a zwłaszcza ich cen, wyłaniane są cechy rynkowe nieruchomości, które mają bezpośredni wpływ na ostateczną wartość rynkową. Cechy te, to w szczególności właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe.
Nabywca nieruchomości kieruje się podczas ich nabywania na ogół kilkoma kryteriami, które wynikają z rynkowych cech nieruchomości. Dlatego też rzeczoznawca, określając te cechy, musi patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców. Do najważniejszych cech mających faktyczny wpływ na wartość zaliczamy przede wszystkim lokalizację, czyli położenie nieruchomości – jest to najważniejszy atrybut wpływający bezpośrednio na wartość rynkową bez względu na rodzaj nieruchomości.
W przypadku lokali mieszkalnych bierze się pod uwagę kondygnację. Najbardziej atrakcyjne dla nabywców są mieszkania usytuowane na I lub II piętrze. Zaś w przypadku lokali użytkowych najbardziej pożądane są te zlokalizowane na parterze. Bardzo ważną cechą są także parametry fizyczne nieruchomości, czyli powierzchnia, kubatura, czy liczba kondygnacji. W zależności od rodzaju nieruchomości nabywca bardzo często sugeruje się powierzchnią, czy to działki, czy lokalu mieszkalnego, bądź użytkowego.
ZAWSZE BRANA JEST TAKŻE POD UWAGĘ FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO I PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Jest to cecha, na którą zwracają uwagę zwłaszcza rzeczoznawcy majątkowi wyceniający daną nieruchomość. Następnie na wartość lokali mieszkalnych wpływ ma także sąsiedztwo oraz bliskie otoczenie, chodzi tu przede wszystkim o dostępność do obiektów użyteczności publicznej, takich jak szkoły, przychodnie, czy centrum handlowe.
W przypadku działek przeznaczonych pod zabudowę zawsze zwraca się uwagę na stopień uzbrojenia oraz dostępność do drogi głównej oraz dojazd do nieruchomości. Jest to cecha bardzo często brana pod uwagę zwłaszcza, gdy dotyczy nieruchomości usytuowanych na nowo powstałych osiedlach domków jednorodzinnych, czy nowo wydzielonych terenach pod zabudowę zlokalizowanych na obrzeżach miasta.
Ponadto na wartość rynkową nieruchomości zabudowanych wpływ ma także stan techniczny i stopień zużycia budynku. Wiadomym jest, że im nieruchomość zachowana jest w lepszym stanie, tym później wymaga mniejszych nakładów finansowych.
Wszystkie powyżej wymienione cechy – atrybuty rynkowe nieruchomości – są tymi, które najczęściej decydują o wartości i cenie nieruchomości. Każda nieruchomość jest indywidualnie analizowana w oparciu o badany rynek lokalny, uwzględniając wszystkie te cechy, które według wiedzy rzeczoznawcy mają największy wpływ na jej wartość rynkowa.
