O księgach wieczystych mówi się, że to jest rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Z ustawy wynika, że księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Czy sposób w jaki prezentuje się zapisy w księdze wieczystej jest zrozumiały dla przeciętnego obywatela?
W potocznym znaczeniu tego słowa, księgi wieczyste (dalej KW), są jakimś tam rejestrem, ale nie w rozumieniu prawa. Prof. Sośniak w 1979 r. zapowiadał likwidację KW i przejęcie ich funkcji przez rejestr geodezyjny. Takie były wtedy zamiary. Tymczasem jedną ze zdobyczy lat 1980/81 - o czym mało kto pamięta - jest wzmocnienie instytucji KW. W 1982 r. weszła w życie ustawa o księgach wieczystych. Wydawało się wtedy, że własność prywatna będzie wzmocniona. I tak było do pewnego momentu. Wszystko popsuto aktualną wersją elektronicznej KW.
Nie jestem przeciwnikiem elektronicznej KW w ogóle – jest ona potrzebna – ale nie w takiej wersji, w jakiej nam ją zafundowano za publiczne pieniądze. Głównym celem instytucji KW jest ochrona prawa własności. Tymczasem przy takim oprogramowaniu, obowiązujących procedurach i popełnianych błędach, stała się ona zwykłym rejestrem i własności nie chroni, bo: jest dla ludzi zupełnie nieczytelna. Nie miałem do tej pory ani jednego klienta, który by się przyznał, że z tego odpisu cokolwiek rozumie. Po to KW istnieje i jest jawna, aby każdy – czytając odpis z niej – mógł zrozumieć, kto jest właścicielem, czego jest właścicielem i jakie obciążenia na nieruchomości ciążą.
W mojej praktyce spotkałem się z tym, że co innego widziałem na ekranie monitora w sądzie, a co innego na wydruku odpisu z KW. Oprogramowanie nie radzi sobie z ilością danych. Oprogramowanie nie daje gwarancji, że na tą samą nieruchomość nie zostanie założona druga księga wieczysta. Jeżeli to ma być zwykły rejestr, to rzeczywiście wystarczyłby rejestr geodezyjny. Jego dublowanie wprowadza tylko bałagan, mnoży koszty i marnuje czas. To, co zrobiono z elektroniczną księgą wieczystą i sposób, w jaki ją wdrożono, jest jawnym naruszeniem prawa własności!!!
W latach 1964-1991 KW prowadziły państwowe biura notarialne, potem przekazano je do sądów twierdząc, że tylko sąd jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste.
Wszystko zależy od ludzi. Jedne biura prowadziły je dobrze, a inne sobie nie radziły. Tak samo jest teraz w sądach. Ilość błędów zależy od wykonujących tę pracę ludzi i ich przeszkolenia.
Ale to właśnie temu, że KW były prowadzone przez biura notarialne zawdzięczamy, że tylko w naszym kraju – spośród wszystkich krajów demokracji ludowej – KW przetrwały. Dlatego po przemianach 1989 roku było nam w tym względzie łatwiej. Było to zasługą notariuszy. W szczególności było to ważne w stosunku do własności prywatnej, bo w stosunku do własności państwowej KW sprawiały wrażenie śmietnika. Do dzisiaj sądy borykają się z tym problemem, ale to nie było winą notariuszy. Jedną z barier jest fakt, że do sądów nie trafiają osoby posiadające doświadczenie z praktyki sądowej w zakresie sądzenia spraw cywilnych nieprocesowych, spraw majątkowych i orzekających w sprawach majątków małoletnich. Jest to błąd w systemie szkolenia, polegający na niezrozumieniu problemu przez ministerstwo sprawiedliwości, które uważa, że problem ksiąg wieczystych, to „przepisywanie z karteczki do książeczki”.
Odnoszę wrażenie, że prawo w naszym kraju tworzą ludzie na państwowych etatach, nie mający zielonego pojęcia o prawach rynku wynikających ze zmiany ustroju?
Ma Pan rację, oni psują prawo, a każda nowelizacja wprowadza tylko zamieszanie. Nie bierze się pod uwagę tego, co powinno stanowić najważniejszą cechę prawa – jego stabilność.
Z sondy przeprowadzonej przez nasz magazyn w kraju wynika, że wpis do księgi wieczystej trwa w różnych sądach w kraju od 1 do 6 miesięcy. Jak to wpływa na bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami?
W naszym kraju sędziowie wieczysto-księgowi nie sądzą – oni zajmują się statystyką. Winne są nierozumne procedury. Nie rozumiem np. czemu, jeżeli zdecydowano o wdrażaniu elektronicznej księgi wieczystej – do dzisiaj nie wdrożono wysyłania przez notariuszy wniosków wynikających z zawartej umowy notarialnej do sądu drogą elektroniczną. Natychmiastowe wpisanie wzmianki o wniosku znacznie poprawiłoby bezpieczeństwo obrotu.
Jeśli mówimy o bezpieczeństwie obrotu nieruchomościami, to co pan myśli o procedurach bankowych, wymuszających przeniesienie własności nieruchomości przed zapłatą za nią?
Na początku transformacji mówiło się, że w kraju są dwie instytucje gwarantujące prawo własności: banki i notariat. Tak już niestety nie jest. Banki utraciły przymiot instytucji zaufania publicznego. Stały się marketem, w którym sprzedaje się produkty finansowe. Banki są na tyle bogatymi instytucjami, że powinno je być stać na dobrą obsługę prawną. Na podstawie dokumentów bankowych, które przynoszą klienci – ja tego powiedzieć nie mogę.
Podoba mi się rozwiązanie z rynku amerykańskiego, gdzie bank przelewa kredyt przed zawarciem umowy sprzedaży na konto firmy sporządzającej taką umowę. Firma ta z chwilą podpisania umowy sprzedaży najpierw reguluje z tego kredytu zadłużenia i zobowiązania właściciela, a reszta, która pozostanie, przelewana jest na jego konto. U nas banki narzucając określoną umowę i procedury, zabezpieczają swój interes kosztem bezpieczeństwa sprzedających.
Po co daleko szukać, we Francji też to jakoś funkcjonuje. Jeżeli kupujący nie ma pieniędzy, to notariusz załatwia kredyt kupującemu, pieniądze wpływają na jego konto. Po zawarciu umowy sprzedaży i złożeniu wniosku do księgi wieczystej, notariusz przelewa pieniądze sprzedającemu. Są więc sposoby gwarancji zapłaty za sprzedaną nieruchomość.
Uprawnione więc jest stwierdzenie, że państwo nie zapewnia swoim obywatelom bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami?
Można orłu nałożyć koronę, odwoływać się do dawnych wzorów, ale ludzie pozostali ci sami. Mentalność się nie zmieniła. Na to, żeby pracować uczciwie i rzetelnie nie wpływa żaden ustrój. Na to wpływa dobry system prawny, jego egzekwowanie i system szkolenia. Człowiek od zwierzęcia różni się m.in. tym, że ma rozum, więc powinien tego rozumu używać. A tego przy tworzeniu prawa w naszym kraju nie widzę. Mam pretensje do środowiska notariuszy i sędziów, których to bezpośrednio dotyczy, a którzy nie mówią głośno nic o tym, że te księgi wieczyste są złe, że nie spełniają funkcji, do których zostały powołane. Sądzę też, że tematem ksiąg wieczystych i związanym z tym problemem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami powinien zająć się Rzecznik Praw Obywatelskich.
