W procesie planowania przestrzennego w Polsce był i ciągle jeszcze istnieje chaos
Jak to się dzieje, że w dwóch wydawałoby się podobnych lokalizacjach powstają osiedla i w miarę upływu czasu ceny znajdujących się tam nieruchomości coraz bardziej się różnicują?
To, że ceny podobnych do siebie nieruchomości są różne, jest sprawą jak najbardziej normalną. Najważniejszym czynnikiem wpływającym na popyt, a więc i na cenę – jest lokalizacja. Potem dochodzą takie czynniki jak dostępność do szkół, przedszkoli, placówek służby zdrowia, obiektów handlowych, itp. Niestety ciągle zdarzają się planiści, którzy tworząc projekty nowych osiedli jakby zapominali o tych rzeczach. Efekt jest taki, że ludziom nie mieszka się tam tak komfortowo, jakby chcieli. W Tarnowskich Górach pod koniec lat siedemdziesiątych miały powstawać ogromne osiedla, gdzie mieszkaliby ludzie z Bytomia, z tych dzielnic, które z powodu szkód górniczych nie nadawałyby się już do zamieszkania. Mówiło się o potężnych kompleksach na kilkaset tysięcy mieszkańców. Dzisiaj można powiedzieć, że na szczęście do realizacji takich pomysłów nie doszło.
Jaką perspektywę czasową trzeba przyjąć, żeby sporządzić dobry plan zagospodarowania przestrzennego?
Plany zagospodarowania przestrzennego są z założenia długoterminowe. Na pewno powinna to być perspektywa dłuższa, niż pięć lat. Teraz projektuje się jednak myśląc o tym, co będzie za 20 lat.
Co się dzieje, gdy sąsiedztwem atrakcyjnego dla budownictwa mieszkaniowego terenu zainteresuje się inwestor planujący wybudowanie jakiejś fabryki?
W procesie planowania przestrzennego w Polsce był i ciągle jeszcze istnieje chaos. Mieszano bowiem różne funkcje przynależne poszczególnym terenom. Osiedla budowano tak, by wygodnie było operować dźwigiem, a nie jak dany rozstaw budynków będzie pasował mieszkańcom. W efekcie mamy osiedla albo zbyt dogęszczone albo zbyt rozrzedzone. Sama ta przestrzeń jest więc mało przyjazna. Często zdarzało się, że zapominano o obiektach dla placówek kulturalnych czy handlowych, ale zaraz za granicą osiedla była fabryka tak, by pracownicy mieli jak najbliżej do pracy. Takie osiedla trzeba dzisiaj rewitalizować, bo komfort życia nie odpowiada już wymaganiom dzisiejszych czasów.
TAK BYŁO KIEDYŚ. A JAK JEST DZISIAJ? CO DLA GMINY JEST BARDZIEJ OPŁACALNE. OSIEDLE MIESZKANIOWE, CZY FABRYKA?
Na pewno ściągnięcie inwestora jest dla gminy bardziej opłacalne. Wpływy do miejskiej kasy są na pewno wyższe z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej niż podatków od nieruchomości, czy PIT. Rachunek ekonomiczny jest w tym przypadku jednoznaczny.
JEŚLI WIĘC POJAWI SIĘ INWESTOR, TO MIESZKAŃCY PO PROSTU BĘDĄ MUSIELI POGODZIĆ SIĘ Z JEGO SĄSIEDZTWEM?
Zgadza się, choć zaznaczyć też trzeba, że świadomość społeczna, jak i świadomość ludzi, którzy tworzą plany – jest większa. Staramy się więc, by strefy mieszkaniowe były jednak oddzielone od stref, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza jakimiś pasami ochronnymi.
DZIAŁKI BUDOWLANE TO OD WIELU LAT NAJBARDZIEJ POSZUKIWANY TOWAR NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. SĄ DROGIE BO JEST ICH MAŁO. CZY W TAKIM MIEŚCIE, JAK TARNOWSKIE GÓRY SĄ JESZCZE ODPOWIEDNIE TERENY POD BUDOWNICTWO?
Są i to naprawdę sporo. Robiliśmy plan zagospodarowania dla południowej części miasta i wiemy już, że pod budownictwo mieszkaniowe będziemy mogli przeznaczyć, tylko w tej części, ponad 270 hektarów, czyli prawie tyle, ile obecnie jest tam terenów zabudowanych. Chcemy tam lokować budownictwo mieszkaniowe o niskiej zabudowie. Jak plan wejdzie w życie, podaż naprawdę atrakcyjnych działek bardzo wzrośnie, co powinno wpłynąć na ceny gruntów.
BĘDZIECIE SPRZEDAWAĆ TE TERENY DEVELOPEROM, CZY INDYWIDUALNYM NABYWCOM?
Na tym terenie dużo się budowało indywidualnie, ale jest już u nas kilka udanych przedsięwzięć developerskich. Jeden z większych developerów już kupił dość sporą działkę.
W WIELU MIASTACH GŁOŚNE SĄ NARZEKANIA NA KOMPETENCJE MIEJSKICH PLANISTÓW.
Procedura planistyczna jest w polskich warunkach bardzo skomplikowana. To jest tak, jakby nakładano na siebie wiele warstw. Najpierw inwentaryzuje się wszystko to, co człowiek zrobił, na to nakłada się wszystkie wydane wcześniej decyzje lokalizacyjne, do tego właściciele nieruchomości mogą wnosić swoje uwagi. Na końcu jest myśl projektanta, który decyduje, jak to wszystko ma wyglądać. Wykonują to profesjonalni urbaniści. Żadna gmina nie robi tego samodzielnie, bo są do tego przygotowane specjalistyczne pracownie. Na pewno natomiast ogromną rolę w tym procesie odgrywa społeczeństwo. W trakcie planowania prowadzona jest debata publiczna. Rolą właścicieli jest przekazywanie swoich uwag i oczekiwań. Jeśli ich nie ma… wtedy naprawdę trudno uniknąć sytuacji, w której ktoś okaże się niezadowolony, a swoje pretensje zgłasza, gdy terminy h konsultacji już dawno minęły.
Rozmawiał: Jarosław Latacz
