W ostatnim czasie wzrasta popularność działek rolnych. Ziemia rolna bywa jeszcze kilkukrotnie tańsza od tej przeznaczonej pod budownictwo. A dodatkową zaletą takiej inwestycji jest niższy podatek pobierany od nieruchomości rolnej. Zakup ziemi rolnej, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego jest ryzykowny.
Przy wyborze działki rolnej mamy kilka możliwości
1. Kupić działkę pod tzw. zabudowę siedliskową (gdy nieruchomość przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie można w dowolnym miejscu wybudować na niej dom bez dodatkowych procedur. Ta średnia waha się od 7 do 20 ha);
2. Kupić gospodarstwo ze zniszczonymi, starymi zabudowaniami (ze względu na zły stan techniczny nie podniosą one znacząco ceny działki, a pozwolenie na remont zastąpi pozwolenie na budowę);
3. Znaleźć rolnika, który chce sprzedać kawałek ziemi. Rolnik występuje o warunki zabudowy dla tego obszaru. Gdy otrzyma warunki zabudowy, podpisujemy z nim umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej. Rolnik występuje wówczas o pozwolenie na budowę i wylewa fundamenty. Wtedy można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu ziemi rolnej nabywanej przez „nierolnika” ma Agencja Nieruchomości Rolnych;
4. Kupić mniejszą niż siedliskowa działkę rolną i przekształcić ją na budowlaną
Ta ostatnia oferta jest skierowana do ludzi, których nie przerażają formalności, jak również problemy z uzyskaniem kredytu na zakup działki rolnej. Na rynku kredytów hipotecznych jest niewiele bowiem banków, które oferują możliwość finansowania takiej inwestycji.
W końcu „do odważnych świat należy” – więc gdy postanowiliśmy osiedlić się na wsi spokojnej, to powinniśmy wiedzieć co i jak.
Osoba, która chce nabyć nieruchomość gruntową, powinna rozpocząć działania od ustalenia statusu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie działki należy zatem dowiedzieć się, czy w ogóle gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też jest dopiero na etapie jego tworzenia.
Należy pamiętać, że zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego jest ryzykowny z dwóch powodów. Po pierwsze nie wiadomo, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki (zwłaszcza jeśli okaże się, że na zakupionym gruncie będzie obowiązywał zakaz zabudowy), po drugie zaś może okazać się, że w jej sąsiedztwie będzie przebiegać np. autostrada lub linie wysokiego napięcia.
Gdy okaże się, że nasza działka ma przeznaczenie rolne bez zakazu zabudowy, możemy zacząć starać się w gminie o wydanie decyzji o odrolnieniu naszej działki.
Kiedy można zarobić:
1. Gdy zmienimy przeznaczenie naszej działki na cele nierolnicze i nieleśne w planie (uzyskamy to, jeśli taka zmiana przeznaczenia gruntu mieści się w polityce przestrzennej gminy; jeśli jest zbyt mało terenów budowlanych dla dalszego rozwoju gminy; jeśli teren przeznaczony do odrolnienia ma niską przydatność produkcyjną)
2. Gdy zostanie wydana decyzja określająca warunki wyłączenia
3. Gdy nastąpi faktyczne zaprzestanie prowadzenia produkcji rolnej przez właściciela
4. Gdy wniesie się jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Opłaty i zwolnienia
Za zezwolenie na trwałe wyłączenie działki z produkcji rolnej należy uiścić jednorazową opłatę, której wysokość zależy od klasy gruntów. Obliczona w ten sposób wysokość jednorazowej opłaty zostaje pomniejszona o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych obowiązujących w tej miejscowości. Właściciel odrolnionej działki dodatkowo jeszcze musi uiszczać opłatę roczną. Opłata roczna jest równa 10% jednorazowej opłaty (według aktualnego przelicznika) przeliczonej na tony ziarna żyta. Cenę za tonę żyta publikuje Główny Urząd Statystyczny. Należy ją wnosić przez 10 lat wówczas, gdy działka będzie na trwale wyłączona z produkcji.
Jeżeli ziemia jest złej jakości – czyli są to użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego – nie ma potrzeby wyłączania z produkcji rolnej ani ponoszenia z tego tytułu opłat.
Możesz starać się o zwolnienie z opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Musisz wówczas udowodnić, że działka została przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego:
– do 0,5 ha w przypadku budynku jednorodzinnego
– do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego
Wyłączeniu z produkcji rolnej podlegają tylko te części działki, które są faktycznie przeznaczone pod zabudowę: domem, garażem, tarasem, oczkiem wodnym, itp.
Zanim zdecydujesz się na zakup wybranej działki rolnej, koniecznie udaj się do Urzędu Gminy, aby uzyskać informacje niezbędne do podjęcia korzystnej dla ciebie decyzji.
Jeżeli na terenie gminy obowiązuje plan zagospodarowania, a nie odpowiada naszym oczekiwaniom, to można złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosek o zmianę planu.
Jeżeli gmina nie chce zmienić planu, to ma do tego prawo, które daje jej tzw. władztwo planistyczne. Właściciel działki nie ma prawnych podstaw do wniesienia skargi. Gmina może co najwyżej odpowiadać politycznie za działania sprzeczne z oczekiwaniami jej mieszkańców.
