Rynek warszawski od końca 2008 roku do dziś tkwi w zapaści i niewiele wskazuje na to, że sytuacja w najbliższej przyszłości ulegnie zmianie na lepsze.
Na pewno kryzys z jakim mamy do czynienia jest najgłębszym kryzysem warszawskiego rynku nieruchomości od ponad dwudziestu lat. Oba poprzednie załamania koniunktury (2000/2001, a wcześniej 1992/93) trwały krócej, a korekty cen były niższe.
Ten kryzys różni się od poprzednich tym, że spadamy z ogromnej wysokości. Przed jego nastaniem mieliśmy do czynienia z rozległą paniką, i masowym wykupem nieruchomości. To było powodem wyśrubowania cen do astronomicznego poziomu (w niektórych dzielnicach stolicy ceny mieszkań z rynku pierwotnego osiągały ponad 20000 zł/m2 i cieszyły się sporym zainteresowaniem). Niedługo potem pojawiły się problemy z dostępnością kredytów i (używając terminologii motoryzacyjnej) już nawet nie zaciągnęliśmy hamulca, ale wrzuciliśmy wsteczny bieg.
Sprzedający nadal nie mogą sprzedać, więc albo obniżają ceny, albo pozostają właścicielami swoich nieruchomości. Kupujący nie dostają kredytów, a więc nie kupują. Banki nie udzielają kredytów, a więc nie zarabiają na ich udzielaniu. Notariuszom znacząco spada ilość aktów notarialnych kupna/sprzedaży nieruchomości. Pośrednicy nie mają ruchu, wielu zamyka dobrze dotąd prosperujące, znane i szanowane biura. Deweloperzy borykają się ze sprzedażą dawno ukończonych inwestycji, co blokuje im rozpoczęcie kolejnych. Firmy budowlane nie budują, ponieważ nie mają zleceń. Sprzedawcy materiałów budowlanych mają pełno towaru na składzie i bardzo mało zainteresowanych jego kupnem. Firmy transportujące towar czekają na zlecenia – i tak wszystko, co związane z budownictwem i nieruchomościami tkwi w zapaści i czeka. Wygląda odwilży, podobnie, jak niedawno wyglądaliśmy końca śniegu i zimy.
Z punktu widzenia „atrakcyjności”, zmieniły się znacząco preferencje kupujących. Nie jest aż tak istotna lokalizacja, a głównym czynnikiem decydującym o popycie jest cena. I tak nastały czasy powrotu do łask dzielnic położonych po prawej stronie Wisły. Nielubiana i omijana nie tak dawno szerokim łukiem Praga, dziś cieszy się „wzięciem”, a stosunkowo niedrogie mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. I tak, pod względem atrakcyjności dominują osiedla Gocław,
Białołęka i Tarchomin. Ceny mieszkań po tej stronie Wisły spadły do poziomu nawet poniżej 6000 zł/m2, co jest naprawdę sporą korektą do cen sprzed 2007 roku. Podobnie sytuacja ma się w przypadku Pragi Północ i mieszkań budowanych na peryferiach stolicy. Najmniej pożądane dziś lokalizacje, to dzielnice centralne, gdzie cena metra kwadratowego w starej substancji nadal może oscylować wokół 10000 zł/m2. Na mieszkania z lat 70-tych, w wielkich molochach w Śródmieściu, Mokotowie, czy w ścisłym centrum popytu dziś nie ma.
Podaż ofert generalnie jest duża, ale tylko nieliczni właściciele urealniają poziom ceny ofertowej, a więc sporo mieszkań bardzo długo szuka nabywców. Sprzedają się jedynie te mieszkania, których cena jest naprawdę atrakcyjna. Największy obrót obecnie to małe 1-2 lub 3-pokojowe mieszkania w naprawdę umiarkowanych cenach. Umiarkowanych, to znaczy nieprzekraczających 7000 zł/m2 wywoławczo, a transakcyjnie jeszcze niżej.
I tak, dla przykładu:
Małe mieszkania: cena 5500 – 6000 zł/m2
Działki: w obrębie miasta jest ich malutko. Te pod budownictwo wielorodzinne – ok. 1000 zł/m2. Pod budownictwo jednorodzinne – cena nie przekracza 800 zł/m2
Domy: dobre lokalizacje – cena powyżej 2 mln zł; w przypadku „rezydencji” czasem i sporo więcej. Domy w dzielnicach peryferyjnych na terenie miasta Warszawy – niewiele ponad 1 mln zł
Na domy popytu praktycznie nie ma, a powoli pojawia się zainteresowanie gruntami deweloperskimi po dwóch latach całkowitego zastoju.
