Paradoksalnie, uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może pogrzebać szanse rozwoju miast. Stanie się tak wówczas, gdy nie będzie on elementem większej strategii zarządzania miastem, budowania jego profilu i charakteru.
Większość polskich gmin posiada piękne tereny, na których wielu widziałoby swoje miejsce na ziemi, najlepiej w domku z ogródkiem. Dlaczego samorządy nie wykorzystują potencjału, jaki drzemie właśnie w takich nieruchomościach i nie powstają tak bardzo pożądane działki budowlane?
Powszechnie panuje opinia, że powodem takiego stanu rzeczy jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ale czy jest to rzeczywisty, jedyny powód? Chyba jednak nie.
Oczywiście sytuacja idealna dla samorządów oraz inwestorów jest taka: gminy posiadają uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, na podstawie których zostały dokonane podziały nieruchomości i stworzone warunki do inwestowania, zarówno dla developerów jak i osób prywatnych. Problem polega na tym, że sytuacji idealnych mamy niewiele.
Plan miejscowy posiada rangę prawa miejscowego, co czyni go dokumentem o ogromnej sile oddziaływania, rozumianej jako podstawa do dokonania czynności w zakresie szeroko rozumianego budownictwa i zagospodarowania terenów. Jest także wyrazem wizji wyglądu, funkcjonowania i rozwoju gminy. Plan miejscowy będący odzwierciedleniem racjonalnej, a nawet wizjonerskiej polityki z całą pewnością jest potężnym orężem w walce o strategicznych inwestorów, magnesem przyciągającym tzw. mniejszy biznes oraz nowych mieszkańców. To wszystko w sposób oczywisty wpływa na zasobność lokalnego budżetu, a co za tym idzie – jakość życia mieszkańców.
Paradoksalnie, uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może pogrzebać szanse rozwoju miast. Stanie się tak wówczas, gdy nie będzie on elementem większej strategii zarządzania miastem, budowania jego profilu i charakteru.
Ze względu na długotrwały, nawet wielomiesięczny proces tworzenia planów miejscowych, potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości wynikające z zapisów planu nie są w stanie być dostosowywane do dynamicznych zmian rynku. Gmina może utracić potencjalnego inwestora, który nie będzie miał możliwości budowy zakładu o określonym charakterze. Dobrze prosperujący developer rozpocznie budowę w miejscowości, w której będą stworzone ku temu warunki – nawet jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego… Dlaczego? Dlatego, że szybciej można otrzymać decyzję o warunkach zabudowy niż zmienić plan. Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o koncepcję zagospodarowania terenu, a w konsekwencji pozwolenia na budowę, otwiera drogę do realizacji inwestycji w postaci budowy domu, ale również osiedla domków jedno, czy wielorodzinnych. Skoro brak planu nie stanowi przeszkody dla realizacji inwestycji, to dlaczego gminy nie korzystają z innych możliwości, albo wykorzystują je w niewielkim stopniu? Jeżeli nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze – chciałoby się rzec. Tworzeniu nowych osiedli towarzyszyć musi budowa infrastruktury technicznej oraz dróg. Obowiązek ten spoczywa na samorządach, w szczególności jeśli chodzi o drogi publiczne. Zabezpieczenie w budżecie wcale niemałych kwot na realizację tego zadania nie jest rzeczą prostą w obliczu stale rosnących potrzeb lokalnych w innych dziedzinach życia społecznego. Niestety zasady budżetowe nie pozwalają na „znaczenie” pieniędzy pochodzących ze sprzedaży nieruchomości i przeznaczanie ich na budowę infrastruktury. Znów cały mechanizm finansowania oparty musi być na szerszej strategii zarządzania miastem, zaplanowanej na kilka lat do przodu i konsekwentnie realizowanej z korzyścią dla mieszkańców, inwestorów i funkcjonowania administracji.
PODSTAWY PRAWNE:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.)
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.)
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.)
