W USA, każdy stan posługuje się własnym systemem prawnym również w zakresie rynku nieruchomości. Egzekucja niespłaconych kredytów w Chicago i całym stanie Illinois, zwana Foreclosure wyróżnia się tym, że umowy kredytowe nie zawierają klauzul umożliwiających bankom bezpośredniej sprzedaży zadłużonych nieruchomości. Aby bank mógł egzekwować dług klienta z jego nieruchomości, obowiązuje go procedura Judicial Foreclosure, musi skierować sprawę do sądu.
Wydanie postanowienia przez sąd oznacza, że przestaje istnieć prawo do tytułu własności nieruchomości dla kredytobiorcy, a bank staje się jedynym prawomocnym dysponentem nieruchomości i może tę nieruchomość sprzedać, aby odzyskać choć część zadłużenia.
Proces Foreclosure rozpoczyna się od chwili, kiedy kredytobiorca nie spłaca kredytu powyżej 90 dni. Każde opóźnienie powyżej 30 dni raportowane jest do odpowiedników polskiego BIK - rejestru który jest czymś o wiele lepszym niż BIK, zawiera bowiem wykaz wszelkich przepływów finansowych (w tym zadłużeń).
Po otrzymaniu pierwszej informacji o rozpoczęciu procedury Foreclosure, kredytobiorca przez 30 dni ma jeszcze prawo do negocjacji i uregulowania zaległych rat (negotiated payment agreement). Kredytobiorca ma jeszcze kolejne 90 dni na uregulowanie zaległości od momentu otrzymania od banku pierwszej oficjalnej wiadomości o rozpoczęciu Foreclosure. Jeśli się to nie stanie, bank kieruje sprawę do sądu.
Po werdykcie sądu kredytobiorca ma kolejne prawo na uregulowanie całkowitego długu. Wygasa ono 3 miesiące po oficjalnym werdykcie sądu o Foreclosure lub 7 miesięcy od momentu otrzymania (przez kredytobiorcę) od banku pierwszej oficjalnej wiadomości o rozpoczęciu Foreclosure. Uregulowanie długu możliwe jest na 2 sposoby:
- przefinansowanie (mało prawdopodobne, mając na względzie popsutą historię kredytową);
- spłata kredytu (np. sprzedaż nieruchomości– jeśli uzyskana cena, po wszystkich kosztach, jest wyższa niż wysokość kredytu,
Po upływie wszystkich “okresów ochronnych” i uzyskaniu orzeczenia sądu, bank ma prawo sprzedać nieruchomość na tzw. “ judicial sale” czyli na aukcji. Cena wywoławcza jest ustalana przez bank, przy czym nie może ona być wyższa niż wysokość kredytu plus odsetki karne. Zazwyczaj cena wyjściowa jest jednak niższa. Potencjalni inwestorzy musza udokumentować posiadanie środków na zakup.
Wart zaznaczenia jest fakt, że na aukcji nie jest sprzedawana nieruchomość, ale instrument finansowy będący jej zabezpieczeniem na tytule własności. Nieruchomości nie sprzedane na aukcji (np. z braku zainteresowania), praktycznie są sprzedane – z powrotem do banku, który je wystawiał, za cenę wyjściową. Po zakończeniu aukcji, sędzia wystawia dokumenty upoważniające kupujących (Order approving sale) do starania sie o tytuł własności (deed). Warto wiedzieć jednak, że tak nabyty tytuł własności może być obciążony zadłużeniami poprzedniego właściciela np. nie zapłacone podatki za nieruchomość, roszczenia za nie zapłacone rachunki za np. wymianę dachu lub inne usługi. Sąd nie ma nic wspólnego z regulowaniem takowych roszczeń – odpowiedzialny za to pozostaje kupujący.
Nieruchomości nie sprzedane na aukcji, wracające do banku (Real Estate Owned) będą z kolei wystawiane na rynek przez ten bank lub niezależne firmy. Nieruchomości wystawiane są też na rynek poprzez MLS – system współpracy pośredników. Zanim się to stanie, bank musi uregulować większość opisanych wyżej roszczeń do Nieruchomości.
Większość banków stara się jak najszybciej pozbyć REOs , aby nie zajmować się ich utrzymywaniem, płaceniem podatków, ubezpieczaniem itd. Trzeba bowiem brać pod uwagę fakt, że bank może być w Kalifornii, a nieruchomość w Nowym Jorku lub na Florydzie. Poza tym bank chce uwolnić zamrożone pieniądze, aby mógł je dalej pożyczać i zarabiać na odsetkach.
Istotne jest to, że REOs sprzedawane przez bank mogą nie być wolne od różnych defektów, jeżeli chodzi o ich stan fizyczny i sprzedawane są bez gwarancji (“As-Is” condition). W interesie kupującego jest, aby sprawdzić stan faktyczny. Jednakże nawet w przypadku odkrytych defektów, bardzo atrakcyjna w takich przypadkach cena nieruchomości powoduje, że sprzedaje się ona dość dobrze. Bank nie ma interesu windować ceny, gdyż to wszystko odbywa się kosztem nierzetelnego kredytobiorcy. Preferowane są transakcje za “gotówkę”, czyli bez kredytowania.
Opróżnianiem nieruchomości nie zajmuje się ani właściciel (w tym wypadku bank, który nieruchomość przejął), ani żaden urząd czy komornik. Z wyrokiem sądowym pojawia się policja z danego miasta, często “sheriff” wraz z “eviction notice” czyli nakazem opuszczenia nieruchomości popartym wyrokiem sądowym. Tu każde miasto, miasteczko, a często też przedmieście, będące odrębną jednostką administracyjną - ma własną policję.
Istnieją wprawdzie pewne ograniczenia co do eksmisji lokatorów związane np. z rodziną, z dziecmi, porą roku, kiedy średnie temperatury spadają poniżej pewnego poziomu oraz inne przypadki, ale jest to niski, pomijalny odsetek.
Od redakcji:
Autorzy artykułu - Joanna Burek i Bartek Bachorski, są właścicielami firmy zajmującej się m.in. finansowaniem obrotu nieruchomościami w Chicago.
Plus Financial Services, Inc.,
Residential and Commercial Lending
An Illinois Residential Mortgage Licensee
1010 N. Hooker St., suite 202
Chicago, IL 60622
Phone: 312-867-9277
Fax: 312-867-9270
Cell: 312-927-5552
