Magazyn Rynku Nieruchomości \

Kamienicami w centrum miast zainteresowani są także inwestorzy - nabywcy z zagranicy. Dobrze zlokalizowana kamienica może okazać się dla inwestora kurą znoszącą złote jaja. Odpowiednio odrestaurowana i zaadaptowana, chętnie wynajmowana jest na biura, restauracje, czy siedziby firm.

Powszechnie uważa się, że nieruchomości należą do jednych z najbezpieczniejszych form lokowania oszczędności. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastąpiło znaczne ożywienie na tym rynku – wiele firm oraz zachodnich inwestorów otworzyło  w Polsce swoje placówki, przez co wzrósł popyt na nieruchomości komercyjne położone w centrach dużych miast. Podróżujący po świecie Polacy również szybko zauważyli potencjał drzemiący w starych, często zaniedbanych kamienicach swoich miast.

Nie tylko w Warszawie można zauważyć wzrost inwestycji na rynku starych kamienic. Również inne miasta takie jak Kraków, Wrocław czy Katowice cieszą się dużą uwagą inwestorów. Kamienice adaptowane są nie tylko pod biura, ale przede wszystkim wykorzystywane są jako: restauracje, hotele, ekskluzywne sklepy, a nawet sieci handlowe takie jak Galeria Centrum, Empik, itp.

Kamienica jest jak dzika klacz – trudno jest ją posiąść i osiodłać, lecz gdy jest już nasza, dobrodziejstwem cieszy się i jeździec, i stajnia.

Kamienicami w centrum miast zainteresowani są także nabywcy z zagranicy, głównie Irlandczycy, Anglicy, Hiszpanie, Portugalczycy, Szwedzi. Jednymi z pierwszych inwestorów, którzy zauważyli, że można zrobić interes na starych, zabytkowych kamienicach byli Austriacy, którzy odrestaurowali w Warszawie kamienice z przeznaczeniem na powierzchnię biurową. Najemcami tego typu powierzchni biurowych w przeważającej mierze są firmy świadczące usługi niematerialne takie jak: kancelarie prawnicze, firmy doradcze, księgowe, agencje  reklamowe i Public Relations. Najczęściej osoby decydujące o wyborze takiego miejsca to silne indywidualności, które w tym przypadku chcą stworzyć odpowiedni wizerunek i prestiż firmy. Inwestorzy z zagranicy, lokujący pieniądze w nieruchomościach, będą pewnie chcieli po kilku latach z zyskiem je odsprzedać. To inwestycje o charakterze spekulacyjnym. Największym zainteresowaniem cieszą się całe budynki, najlepiej bez lokatorów z kwaterunku.

Sen o własnej kamienicy niektórym potrafi się spełnić. Jednak żeby móc zainwestować w tego typu nieruchomość i czerpać z niej korzyści, trzeba przejść długą drogę, która może skończyć się niestety różnie.

Załóżmy, że chcemy zostać inwestorem na rynku kamienic. Co nas czeka w drodze do prestiżu i bogactwa?

KROK 1 KAMIENICY Z DOBRĄ LOKALIZACJĄ I CECHAMI BUDYNKU ODPOWIADAJĄCYMI PLANOWANEJ INWESTYCJI.

Zadanie jest niezwykle trudne. Takich budynków jest bardzo mało. Lepiej podeprzeć się wiedzą fachowca, niż popełnić kosztowny błąd.

KROK 2 ZNALEZIENIE SPOSOBU SFINANSOWANIA INWESTYCJI.

KROK 3 NAPOTYKAMY PROBLEMY PRAWNE.

W dziewięciu na dziesięć przypadków napotykamy skomplikowane i wymagające sporo czasu problemy prawne. Przeważnie właścicielem jest kilku spadkobierców (jeżeli uda nam się ich w ogóle odnaleźć), a niekiedy są to spadkobiercy spadkobierców. Poza tym w takim budynku zazwyczaj mieszkają lokatorzy kwaterunkowi, którzy są objęci ustawą o szczególnym prawie najmu. Pozbycie się ich jest bardzo trudne, często trzeba nabyć im inne mieszkania, zazwyczaj lokatorzy nie godzą się na przeprowadzkę.

KROK 4 BRAK DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ I ARCHITEKTONICZNEJ BUDYNKU.

Konieczność wykonania inwentaryzacji budynku to kolejny wydatek na drodze do „klasy kamieniczników”.

KROK 5 UZYSKANIE POZYTYWNEJ OPINII KONSERWATORA ZABYTKÓW.

Często takie budynki wpisane są do rejestru zabytków, co z kolei znacznie utrudnia wszelkie działania związane z odrestaurowaniem, przebudową i wykończeniem kamienicy. Przede wszystkim trudno jest znaleźć architekta, który zna się i ma doświadczenie w tego typu projektach.

KROK 6 ZNALEZIENIE ODPOWIEDNIEJ EKIPY REMONTOWEJ ORAZ NIESPODZIANKI TECHNICZNE PODCZAS REMONTU.

Znaczna część kamienic była odbudowywana tuż po wojnie. W tamtych czasach trudno było o wszelkie materiały budowlane, więc zazwyczaj odbudowywano za pomocą tego, co można było zdobyć i co zdołało w jakiś sposób zastąpić dany materiał.

To tylko kilka podstawowych przeszkód, które stają na drodze inwestorom. Taka inwestycja wymaga sporo czasu, cierpliwości, szczęścia i pieniędzy.

Co do cen, to nie ma z góry ustalonego cennika tego typu budynków. Ceny są różne i wahają się w zależności od lokalizacji i stanu techniczno-prawnego. Jeżeli wydaje nam się, że cena jest atrakcyjna, to z pewnością kryje się pod takim budynkiem jakiś problem (choćby jeden z tych opisanych powyżej). Rozpiętość ceny metra kwadratowego starej kamienicy jest bardzo duża od 4 tys. zł do 25 tys. zł. Ta górna granica dotyczy przeważnie już budynku odrestaurowanego (nieruchomości dochodowej) i zaadaptowanego pod konkretną inwestycję.

Inwestowanie w nieruchomości to doskonały sposób na zarobienie ogromnych pieniędzy. Jednak jak można się łatwo domyśleć, nie jest to biznes dla każdego. Aby zająć się inwestowaniem w nieruchomości, trzeba się na tym znać, a żeby się na tym znać, trzeba na ten temat posiadać odpowiednią wiedzę i doświadczenie.

PLUSY I MINUSY
Kamienice zaadaptowane na powierzchnie komercyjne mają swoje plusy i minusy. Minusy, to zazwyczaj niedogodności, które nadrabiają innymi pozytywnymi atrybutami.

MINUSY

1. Brak garaży podziemnych i wystarczających miejsc parkingowych
2. Częsty brak możliwości zastosowania przesuwanych ścian ze względu na ograniczenia ze strony konserwatora zabytków
3. Częsty brak centralnych systemów klimatyzacji i wentylacji mechanicznej

PLUSY

1. Lokalizacja przy głównych ciągach komunikacyjnych lub w ścisłym centrum miasta
2. Możliwa ciekawa aranżacja wnętrz
3. Stworzenie odpowiedniego wizerunku i prestiżu dla właściciela bądź najemcy